投资和自住皆宜的酒店式公寓曾一度爆红，成为投资配置中的“香饽饽”。然而，今时不同往日，酒店式公寓的投资价值需要重新估量，像中央大厦、环球中心等一批商业性物业的租金回报率、转手率都不是很理想。由于商业和住宅性质的差异，波斯曼国际酒店楼上楼下差价超万元……
波斯曼出现价格两重天
波斯曼一套43平方米的房子，挂牌价91万元，而25楼同样的户型、朝向、面积的房子，挂牌价只有43万元。
位于青少年宫路与三北大街交叉口的波斯曼国际酒店，交通便利，人流密集，地处老城区核心商圈，与银泰城仅有两三百米的距离，周边扎堆的是品牌名店，底层商铺就有十多家，洋快餐老大肯德基就与它隔路相望。
酒店式公寓就是指一种可以提供酒店式管理服务的公寓，是集住宅、酒店、会所等多项功能于一体的，具有自用和投资两大功效的公寓。目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型，40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。
波斯曼国际酒店，住宅和商业并存，楼高31层，总建筑面积近6万平方米，整体装修典雅精致，气派非凡。1-5层店面为主，6-22层是住宅性质，23层以上是商业性质。因为可以就读上林初中和实验三小，住宅性质的公寓价格挂到了2万元以上。但同样的面积、同样的结构，商业性质的公寓单价1万元却少人问津。
酒店式公寓人气不再
波斯曼国际酒店同楼不同价的现象，折射的是当下慈溪公寓市场不景气的现状。市民谢先生感觉投资公寓已经不大划算，当年以总价88万元买入嘉丽环球中心50多平方米的公寓，物业费每平方米七八元，租金元，相当于4%的收益。但若以88万元价格购置小户型二手房，增值空间更大。
德佑房产中介许军铁从年开始进入中介行业。他告诉记者，环球中心公寓一手销售价格区间为每平方米1.6-2.4万元，但现在二手房市场的成交价大概在1.2万元左右，且成交量很少。环球中心附近的中央大厦一手销售价格曾达到1.2万元，而现在的挂牌价每平方米在-元，且成交量很小。
总体来看，老牌的酒店式公寓出租率有一定保证，但租金收入却呈逐年下降趋势，这跟商业圈人气下降、房子过旧、装修过时等因素有关。相对而言，新建成投用的酒店式公寓前景好得多。打着“小面积城芯在售公寓”口号的万豪大厦，建面约30-70平方米，价格元/平方米起，吸引了不少投资客。热门地块的海铂中心、聚美家居等楼盘的公寓销售还算不错，但因为新的商业圈还在形成之中，这些公寓的人气还待考验。按照目前的形势，商业性物业的热度远远不及普通住宅商品房的热度。万豪大厦周边的新建商品房江滨之城在1.6万元左右，慈澜府二期毛坯价格近2万元。海铂中心附近的新建住宅商品房的价格更高，约为它的两倍。商业性公寓的投资收益率显然已远远不及以前，增值空间也远远不如住宅类产品。
多方面考量谨慎投资
不限购、不限贷、总价低，以普通住宅的首付价格就能实现在大城市拥有一席之地，酒店式公寓在性价比方面颇具优势。大部分公寓坐落在市中心以及商圈附近，交通方便、生活便利，非常适合轻资产的投资，尤其适合首次置业人群购买。而且，功能多元化，一套公寓三种用途，可以居住，可以投资，也可以用来办公。
楼市调控政策频出，但都均在抑制住宅，并未限制商业性质物业，酒店式公寓仍是适合的投资渠道之一。那么，如何选择才能最大限度地利用好投资价值？“我们一般根据年收益来衡量商业性物业的市场价值。”业内人士说，商业性公寓目前仍能保持4%左右的收益。现处于低迷期的一些老旧商业性公寓，在价格上具有明显优势，往往三四十万就能购入一套四五十平方米的公寓，这对于资金不充裕又想投资房产的人来说还是不错的选择。假设以元单价购入中央大厦的一套50平方米的公寓，投入30万元，租金元，年收益率就有6%。
想要入手酒店式公寓等商业性质物业，关键是瞄准地段，尤其是要有稳定的租客市场，同时要做好风险把控。值得注意的是，不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、首付金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等方面都有很大的区别。
专业人士建议，选择优质的酒店式公寓，地段位置选择最重要，直接关系到酒店式公寓后期的市场运营。一般来说，地理位置优越、交通网络完善、靠近商业发达区域的公寓，更具投资价值和升值性，也能为今后置换做好准备。
全媒体记者：陆燕青谢坚波编辑：芝麻
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