（报告出品方：戴德梁行）
长江经济带发展是中国区域协调发展的重点国家级战略之一，依托长江天然黄金水道推动东中西部地区融合协同发展将有效打造中国经济新的支撑带。区域发展战略的推进需要通过城市和城市群的链接来实现，长江中游城市群作为长江经济带发展地缘上承东启西的天然“桥梁”，其高质量发展是推动长江经济带整体融合发展不可或缺的力量。
最具增长性区域
经济与地理上承东启西、承上启下的“桥梁”
年，中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。从地缘上来看，长江中游城市群南北链接京津冀城市群和粤港澳大湾区、东西链接长三角城市群和成渝城市群，是推动我国各区板块融合发展的重要“桥梁”。此外，长江中游城市群也是长江经济带发展规划的重要支点城市群，长江经济带规划覆盖了我国第一梯队三大城市群：长三角、长江中游和成渝城市群，辐射我国长江流域东部中部及西南部共9个省份的广阔腹地，发展潜力巨大。
双循环换挡期，中部城市群战略地位提升
年最新发布的国民经济十四五规划纲要将成渝城市群、长江中游城市群的发展定位，由十三五的“发展壮大”提升至“优化提升”范畴。随着中国经济进入以内需驱动为主的双循环换挡期，中西部的全方位补短板、缩小区域经济差异，将成为推动我国经济增长的重要动力之一。
最具增长性区域
年长江中游城市群以整体GDP9.3万亿元在第一梯队5个主要城市群中排名第三位，也是我国第一梯队城市群中覆盖城市数量最多的城市群。O年长江中游城市群人均GDP7.4万元，虽与京津冀、长三角、粤港澳三大世界级城市群仍存在差距，但年中国各省及直辖市GDP排名中，长江中游城市群范围内的湖南和湖北均位居前十，目增速高于其余城市群核心省市，是目前五大城市群内经济增长最快的区域，可以预见长江中游城市群将是接下来中国经济发展最具增长性的区域之一。
年中国经济增速排名前十位
长江中游城市群引领城市——武汉
长江中游城市群覆盖了31个主要城市，其中武汉市占据了长江中游城市群GDP总量的17%，是目前引领长江中游城市群协同发展的核心城市。从地缘上来看，武汉位于中国大陆的中央，是全国性的重要战略交通枢纽城市。武汉及武汉都市圈的高质量发展是推动整个长江中游城市群发展的重要力量。
产业现状：动能换挡期，制造业升级、第三产业快速发展
高新技术产业正成为推动武汉市经济发展的核心力量
从武汉市过去20年三产业增速来看，至年武汉经济快速增长的推动力主要来自第二产业，其中高新技术产业增速在20O4至年一度接近20%，在此期间武汉市基本完成了传统支柱制造业的升级改造和对战略新兴产业的培育，这也推动武汉市GDP在年突破万亿大关，年武汉市高新技术产业增加值.3亿元，占GDP比重达到25.7%。
-武汉市规上高新技术产业增加值及占GDP比重
第三产业快速发展
德国经济学家克里斯泰勒早在中心地理论就提出，中心城市区域功能的发挥最终体现于服务业的发展，区域内部的经济分工和产业协调、资本的进入，都需要一个现代服务业聚集中心，以提供资金、人才、商品、技术、物流的全要素支撑。十三五期间（-），武汉市产业经济发展重点逐步聚焦战略新兴产业和现代服务业，从分产业增速来看，2O14年以后武汉进入经济发展换挡期，第三产业增速开始超越第二产业成为武汉经济增长的又一重要驱动力。大力发展第三产业、打造支柱型高附加值第三产业已成为接下来武汉市经济发展的必然。年武汉市第三产业增加值.3亿元，全国排名第十位，与主要一线城市相比仍有较大增长空间。
十四五期间：三大计划促产业转型提升，打造“”产业集群
近期发布的武汉市国民经济与社会发展十四五规划中，十四五期间武汉市产业发展将着力于推行"三大计划"，即支柱产业壮大计划、战略性新兴产业倍增计划和现代服务业升级计划，着力构建以战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑、现代服务业为主体的""现代产业体系。
武汉市十一五至十四五时期产业规划
预计4年GDP破2万亿
年，武汉市地区生产总值突破1.6万亿，年武汉市政府工作报告制订的武汉市经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长75%至78%，保守估计排除疫情因素的影响，年武汉市地区生产总值本将可能会突破1.7万亿元（按增速7.5%预测）。按照武汉市国民经济和社会发展土四五规划，至5年武汉市地区生产总值年均增速预计在7%左右，那么预计在4年左右武汉市地区生产总值将突破2万亿。
人口流入加快，未来仍有千万增量空间
人口吸附能力增强，常住人口增速加快
随着武汉市近年来经济的快速发展，人口吸附能力不断增强，迎来了人口净流入的高峰期，最新公布的武汉市第七次人口曾查数据显示，截至年武汉市常住人口达到.7万人，至年十年间共增加.1万人，增长26.0%，年均平均增长率达到2.3%的历史高位。
常住人口未来仍有千万增量空间
从人口密度来看，武汉市目前人口密度为.4人每平方公里，远低于北上广等一线城市，人口密度未达城市空间规划布局最优承载能力。根据《武汉经济研究》对武汉市资源承载最优人口规模进行预测，预计武汉市常住人口将达到-万之间，到年武汉市常住人口预计会达到-万之间，到年武汉市常住人口规模将达到-万之间。实际情况，截至年末武汉市常住人口.7万人;符合该预测结果。那么按照该预测，未来20年，武汉市将还有人口增量空间约万左右;人口增长潜力巨大。目前长江中游城市群所处的湖北、湖南和江西三省整体的城镇化率在57%-61%之间，仍有较大的城镇化空间;这将为武汉市乃至长江中游城市群的发展提供有力的人力资源支撑。
九省通衢，是支撑区域经济要素流通的核心交通枢纽城市
国际性综合交通枢纽城市，3小时飞行圈、3.5小时高铁圈覆盖全国80%主要城市
今年2月国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》确定了国家综合立体交通网主骨架构成图，不管是京津冀-粤港澳主轴还是长三角-成渝主轴;亦或是福建至银川通道，武汉作为全国性的战略交通要道都是必经之地，战略地位不言而喻。目前武汉3小时飞行圈覆盖了全国80%的主要城市;3.5小时高铁向东可以到达上海、向北可达石家庄、向南可达广州，沿江高铁建成投入使用后，预计武汉向西至成都的时间也将缩小到4小时以内。届时武汉3小时飞行圈、3.5小时高铁圈将全面覆盖中国大陆8O%的主要大中城市。
物流能力仍有提升空间，打造亚洲第一航空物流枢纽
武汉作为中国为数不多的集水陆空多种交通方式为一体的综合交通枢纽城市，在发展物流运输业带动片区贸易发展上具有得天独厚的优势。年武汉市全年货运量万吨，排名全国第五。与其他主要城市相比，武汉的优势在于公铁水空多式联运，结合武汉优秀的地缘位置，是全国性的核心物流枢纽城市。
从目前武汉市的货运结构来看，航空运输的占比较低。预计随着鄂州花湖机场的建成投入使用，武汉市航空货运能力将得到质的提升。鄂州花湖机场作为未来顺丰全国核心物流枢纽，预计5年货邮吞吐量、旅客吞吐量分别为.2万吨、万人次;年分别为.2万吨、万人次，建成后将成为全球第四、亚洲第一的航空物流枢纽，1.5小时飞行圈可覆盖全国90%的经济总量、全国80%的人口，公里半径覆盖五大国家级城市群。
中部教育资源高地，科技创新氛围浓厚
高等院校数量全国排名第三
武汉市所在的湖北省是中部高等教育资源最丰富的区域，年教育部公布的高等院校数量排名中，湖北省中央部门办和本科院校合计76所排名全国第三位，仅次于北京和江苏，是中部教育资源高地。武汉市汇集了包括武汉大学、华中科技大学、华中师范大学、中南财经政法大学、武汉理工大学等在内的多所优秀的全国知名院校。截至年末，武汉市本专科在校大学生约.72万人，同比增长6.0%，是名副其实的"大学城"。
人才流失情况正逐步好转
过去由于东部沿海经济发展迅速，武汉市人才流出情况严重，根据蚂蚁金服发布的《大学生就业流向报告》，5大热门跨省就业迁徙路线中，武汉占了三个，分别是武汉到深圳、武汉到北京及武汉到广州。以华中科技大学为例，广东省在相当长一段时间一直是华中科技大学本科毕业生就业选择的主要目的地。近年来，随着区域经济发展差距的不断缩小，武汉市作为内陆核心城市对人才的吸附力开始增强。仍以华中科技大学为例，其年本科毕业生留汉占比开始接近流入广东的占比、年湖北省内彻底取代广东省成为华中科技大学本科毕业生的首选就业城市。此外一线城市日益显现的挤出效应，也正加速这一过程，对比武汉市人才主要流入地与武汉市的房价收入比;武汉市展现出了较高的生活居住性价比。
大学生留汉政策效果显著
年开始，为更好的促进要素聚集，实现产业转型优化升级，武汉市政府提出百万大学生留汉计划;开始将留住人才作为工作重点之一。年4月武汉正式成立招才局，并公布实施了一系列优惠政策，以吸引更多的高素质人才留在武汉。至年武汉市共新增留汉大学生万人;提前完成百万大学生留汉计划。
武汉市城市发展的前景与目标
武汉市作为长江中游城市群龙头城市、国家中心城市，长江经济带重要支点城市，未来将依托其优秀的地缘条件、丰富的科教资源和人口吸附潜力，积极推进科技创新、促进产业向高端化升级，为区域发展提供强大的驱动力。目前武汉市正处于产业结构优化期∶第三产业进入快速发展时期;第二产业增速放缓，显示出由传统制造业升级带来的驱动力已接近尾声，促进战略新兴产业快速发展成为十四五期间的重点。毋庸置疑战路新兴产业和现代服务业将成为下一阶段武汉市经济发展的核心推动力。目前长江中游城市群融合发展程度较低，武汉都市圈协同发展也仍处于联动初期，预计随着城际交通规划的进一步落实和推进，区域经济协同发展优势将逐步显现，武汉作为核心龙头城市对城市群的辐射和带动力将得到有效提升。
高速发展的高新技术企业聚集地-光谷
在武汉，光谷所在的东湖高新技术开发区是高新技术企业集中度最高的区域。年，东湖高新技术开发区以地区生产总值.8亿元在武汉市14个区域中排名第一位，同年在全国国家级高新区中排名第四位，年也仍然保持在前五，是武汉市经济增长最快的区域。长达三十多年的培育和发展，光谷形成了包括光电子信息、生物制药、节能环保、高端装备制造等在内的一系列支柱产业。
国家级高新区综合排名前十
需求快速增长的光谷甲级写字楼市场
光谷片区办公物业类型在过去30年主要以产业园区为主，16年开始该片区开始有甲级写字楼建成投入使用。近年来随着光谷支柱产业升级和产业链的不断延伸，区域内甲级写字楼的需求快速塔长;17年以后光谷甲级写字楼市场空置率长期处于全市比较低的水平，截至年三季度，光谷甲级写字楼平均空置率18.4%低于全市平均空置率约14.3个百分点;平均租金高于全市水平。
TMT企业和第二总部经济推动片区写字楼需求攀升
从租赁需求企业类型来看;光谷片区甲级写字楼租赁需求主要来自TMT行业，其次是工业制造业和教育行业。至年三季度，TMT、工业制造业和教育行业的租赁成交面积约占光谷甲级写字楼市场成交总面积的42.0%、20.4%和19.1%。此外，从17年开始随着小米系第二总部的落户，光谷片区迎来了"第二总部"经济潮，落户企业第二总部数量逐年攀升，这也为光谷甲级写字楼市场带来新的市场需求。
潜力新兴板块∶光谷中心城
光谷中心城总占地面积36.15平方公里，定位为高科技商务中心，旨在打造服务中部、辐射全国、面向世界的国际化商务城区;构建促进中部战略性新兴产业深化的总部控制中心和后台服务中心;搭建促进武汉市金融创新、现代服务业与高新技术产业共融的示范平台。目前光谷中心城整体仍处干基础设施建设高峰期。就办公物业来看，光谷中心城写字楼多为自用型总部大楼，区域内目前在建的重点甲级办公项目包括湖北广播电视传媒基地、中航特种飞行器研发中心、绿地光谷中心、TCL华中总部、光和创谷、大悦城、烽火通信研发中心、光谷有轨电车线网、瑞安创新天地等。零售板块，目前光谷中心城在建重点项目包括∶大悦城、力高商业中心、光谷创新天地、龙湖天街等。预计未来3-5年光谷中心城将迎来项目交付的高峰期。
正在崛起的高端现代服务业聚集地∶汉口及武昌沿江商务区
地理上武汉市被长江和汉水划分为三个板块，即大家熟知的武昌、汉口和汉阳三镇，过去受制干交通的限制三个板块之间的经济往来有所限制，因此也形成了两岸各有自己主要商务片区的格局。近年来随着轨道交通、过江隧道的建成使用，三镇之间融合发展趋势增强，汉口及武昌沿江商务区正快速崛起，结合武汉打造长江主轴亮点区块的规划，未来两岸商务区将成为武汉高端现代服务业聚集的代表片区。
办公需求稳定、入驻企业质量较高
自年首栋甲级写字楼交付使用以来，由于入驻企业整体质量较高，汉口及武昌沿江商务区需求长期保持稳定，也是武汉市纳税过亿楼宇聚集地。汉口武昌沿江商务区整体租金长期处于全市较高的位置，且空置率保持全市较低水平。截至年三季度，该片区平均租金接近元每平米;整体空置率14.9%，低于全市平均水平17.8个百分点。
高端服务业聚集特征显著
从租赁需求企业类型来看，两岸甲级写字楼租赁需求主要来自金融、不动产、专业服务业，三者整体约占至年三季度该片区甲级写字楼成交面积的约63%，高端服务业聚集特征显著。
潜力新兴板块∶二七滨江商务区
二七滨江商务区位于汉口沿江片长江二桥至二七长江大桥段，旨在打造集企业总部、商务办公、酒店、文创干一体的高端商务区，也是武汉长江主轴发展规划的重要组成部分。目前该片区仍处干集中建设期，区域内目前在建的重要项目包括周大福金融中心、国华金融中心、中信泰富绿地滨江金融城、泰康总部大厦等。预计建成后，将成为推动武汉现代服务业聚集快速发展的重要载体。
共舞长江经济带，看武汉如何发挥中心支点撬动作用
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