猫头鹰日志（MalltoWinLog)
脱离产权或租赁权控制做资产管理，本质上就是完全靠专业能力赚钱，这是所有轻资产模式中最难的一种。敢第一个在业内喊出“%轻资产”，且拒绝二房东模式，成立6年的BEEPLUS必有过人之处！
-09-29
过去20年是中国商业不动产爆发增长的20年。
随着资产规模的提升以及市场变化导致管理难度的增加，最近5年整个不动产资产管理行业正走向第一次大规模的专业分工：即轻资产与重资产的分离，逐渐孕育着一批靠专业能力赚钱的轻资产操盘手。
比较典型的路径有两个：一是如万达、华润、宝龙等商管公司靠旗下自有物业产权进行轻重分离而逐步获取对外输出的品牌和能力，二是通过整体包租获得长期租赁经营权并通过分租经营赚取租金差价而获利，比如德必和锦和。这两种增长模式都是依靠资本投资来驱动的。
最近，在办公空间领域，有一家企业提出了%轻资产的发展模式。在过去三年间，已成功落地40余个项目，累计管理面积超过20万平方米，被视为存量资管领域成功转型“轻资产”的典型。
这家公司就是成立于年的BEEPLUS。
三年前，历经联合办公市场混战的BEEPLUS坚决摒弃二房东模式，转向设计改造与运营品牌托管双核驱动，面向业主提供从项目定位、设计、建设到招商、运营和经营的全流程服务，助力业主挖掘物业价值、实现资产保值增值。
要知道脱离产权或租赁权控制，本质上就是完全靠专业能力赚钱，这是所有轻资产模式中最难的一种。敢第一个在业内喊出“%轻资产”，BEEPLUS必有过人之处，为此猫头鹰研究所特地对BEEPLUS的发展进行了研究，并就行业发展与BEEPLUS的专业能力和发展战略等问题与创始人兼CEO贾凡进行了一次深度交流。
1.
办公领域新风口
极具想象空间的商办轻资产市场
尽管已经发展了20多年，但办公市场仍然处于粗放式发展的阶段，这包括城市核心区域的写字楼和城市外围的商务园区或产业办公园区。
办公市场发展的分水岭在-年。各主要城市供给量提升、加上金融政策收紧，以及之后的疫情和经济调整影响，租金上行压力增大，物业空置率上升，办公类物业过起了“苦日子”。另一方面，处在数字化和不确定性交织时代，办公企业对空间租赁和使用的灵活性要求更高；随着Z世代年轻人涌入职场，他们视工作为体验，对空间规划设计和运营都提出更高要求。
“市场需要的已不是二房东”，在贾凡看来，BEEPLUS必须要走一条体现专业运营价值的道路。
对于办公物业或园区市场而言，这条道路的探索才刚刚开始，市场暂时未形成明显的龙头品牌效应。
实际上在房地产资产管理领域，轻资产管理模式由来已久。酒店领域最为普遍，国际市场有万豪、希尔顿，国内品牌有华住、锦江、首旅如家，都打磨出自身的管理体系与品牌优势，纷纷通过轻资产输出、连锁化的模式强悍扩张。
万豪在年率先将其房地产剥离为投资信托（HostMarriott），从而实现了轻重分离并以轻为主。到年底，万豪国际在全球控制了大约1,,间客房——其中近99%，即1,,间客房，是根据管理合同和/或特许经营协议运营的。另一个主要的全球酒店集团希尔顿在年经营1,,间客房，其中,间客房——占整个投资组合的98%——是管理或特许经营的。
“他们是在做办公空间服务领域的万豪”，曾有投资人这样形容BEEPLUS在做的事情。
在猫头鹰研究所看来，之所以轻资产模式在近年来被房地产领域广泛采用，主要是这种商业模式将房地产所有者与经营者分开，以帮助各方专注于他们最擅长的事情。资产方专注于对资产的投资、开发、收购和监管，而轻资产方则专注于发挥自身专业优势，进行有效的资源配置和管理，实现资产的保值增值。
而对于轻资产方而言，这个市场空间足够大。
就目前市场需求而言，办公空间的服务需求来源通常是多元的，比较普遍的是城市中心的写字楼和城市非核心区域的商务园区或产业园区。以北京和上海为例，根据高力国际的数据，截止今年上半年，北京甲级写字楼面积为万平米，商务园区存量为.3万平米；上海甲级写字楼为万平米，商务园区存量为万平米。仅这两个城市，优质办公空间的面积就突破万平米，而两个城市今年二季度的写字楼和商务园的空置率都在17%左右，这些空置面积接近万米，而灵活办公的空间服务正是解决空置的有效手段。
此外还有大量分散于城市中的老旧物业和存量资产，他们通常会是老厂房、老式办公楼，甚至还包括各类经营场所和公共场所的闲置空间。在城市进入存量经营为主的时代，这些需求都会不断涌现出来。
BEEPLUS目前的客户特征也说明这一需求的广泛性。
一类是持有大量产业园区的国企。比如国企自持的一个10-20万平方米的产业园区，其中1-2万平方米的园区配套委托BEEPLUS来做设计改造与运营托管。这样的配套解决了园区内许多大企业分部、急速扩张的企业、中小型创业企业等需要快速拎包入驻的需求。这类业主有产业落地的政绩诉求，也有物业保值增值的经济回报诉求。
近日，BEEPLUS与广州高新区集团旗下公司签订战略合作协议，致力于盘活存量物业、推动城市更新。双方合作的首个项目已正式开幕，该项目是灵活办公、商务洽谈、园区休闲为一体的史上最大「城市会客厅」，双方合作的位于广州黄埔区中新知识城内的高新智创园公共配套项目亦将于近期面世。事实上，BEEPLUS近年来已与全国各地的多家国企展开深入合作，并落地多个项目。
第二类客户是持有非核心地带的核心物业的当地开发商、国企、地产基金或REITs。这类业主持有的资产往往运营表现不佳，坪效极低。伴随着产业园公募REITs的持续推出，未来都会对轻资产管理服务产生更多委托管理需求。从收到业主委托的类型来看，BEEPLUS做过写字楼提升改造、商改办、厂房改造等各类城市更新、资产提升改造项目。
比如，BEEPLUS于2年完工的一个深圳项目，位于一栋商业资产的3-5层，总面积约00平方米，入口较为偏僻。原为业主接手的一个不良资产项目，整座资产楼上住宅迅速出售，裙房的1-2层作为商场空间也很快实现出租，唯独3-5层由于可达性差，非常难以出租。BEEPLUS将3-5层重新定位为办公空间，共规划出间独立商务空间、近个工位。改造完工后，仅天即实现%出租，且单平米租金涨幅由70元/平提升到元/平米，接近同区域甲级写字楼租金水平。
贾凡介绍道，BEEPLUS的逻辑是：通过我们的改造与运营、让因运营不善而处于价值洼地的物业重新恢复价值。
2.
用ToC的思维做ToB的生意
体验为上的办公生活方式品牌
对于轻资产模式而言，品牌是价值的核心与灵魂。
就像酒店管理公司一样，不同的品牌定位传递着不同的生活方式和理念，也代表着这个品牌背后的商业价值。可以讲，很大程度上，对于酒店资产方而言，选择轻资产合作伙伴就是选择品牌，这一点在办公服务领域应该也是一样的。
“B端逻辑里，品牌解决的是交易信任的问题。”
与传统的空间租赁模式不同，具有餐饮和酒店领域多年创业经验的贾凡将办公首先视为”在用ToC的思维做ToB的生意，“尽管为办公付费的是B端企业，但使用办公空间的是一个个C端个体。”将BEEPLUS定义为办公生活方式品牌，并在此基础上以C端个体的体验出发，重新构建包含空间体验、服务品质、社群连接三维度体验的ToB+ToC服务体系和收益模式。
网红场景的空间体验
Z世代群体对空间颜值、个性化和乐趣的追求远超过70、80后，可以让新一代消费者“一见钟情”的空间体验设计能力是BEEPLUS的集客秘籍。
秉持“BringLifeintoWork”的创新理念，BEEPLUS很早成立了由海归设计师组成的自有建筑设计研究院，尤其擅长跨界空间场景的设计组合，其首创的拥有自助饮品长廊的Lobby深受喜爱，将办公与生活消费的多场景融合，同时也提升了项目的营收能力。比如，在BEEPLUS广州IFC中心，BEEPLUS设计师团队在大堂设计了一个㎡的奢华SocialLobby，俯瞰珠江新城繁华景象。同时加入糖果会议室、特调饮品吧、MusicBar和自助购物超市等生活气息场景，让工作人群不用走出办公室，即可体验丰富多彩的生活。年开业后通过对内对外的开放经营，C端消费为该项目贡献超过单月20万的营收。
近日在广州开幕的高新区集团BEEPLUS项目，更是将场景融合做到了极致，定位于“园区LOBBY+高品质产业空间”，以“Campus”为主题，融合「Membership、Office、Coffee」三大理念，汇聚办公咖啡厅、商务洽谈、零售配套、会议活动、创新社交场景等多重功能，未来将作为「园区会客厅」，赋能周边产业、释放区域活力。
星级酒店的服务品质
在体验设计中，“标准化”是运营管理专业化和管理输出能力的前提，也是营造一贯高品质服务体验的第一要义。与传统写字楼管理团队不同，BEEPLUS的运营团队80%拥有酒店管理与服务的背景及经验。除却人员背景，BEEPLUS还借鉴了酒店行业的经验，在只有一个项目时，就开始制定运营服务SOP（StandardOperationProcess），目前已迭代至4.0版本。SOP以客户服务、环境及综合设施管理、安全管理、管理系统操作四大板块内容为基础，包含专业技能、沟通技巧、案例剖析，涵盖客户入驻以后的全周期服务内容。
同时，BEEPLUS运营团队内部每个月会发布25-30场培训课程，大至区域最新政策的分析、公司战略的解读，小到接听电话礼仪、紧急情况的急救流程，通过反复培训，不断精进服务。最近BEEPUS的运营团队更是借鉴星级酒店的形象标准发布两套丝巾与领带配饰——BEEPLUSLIFESTYLE与BEEPLUSCLASSIC，从细节中传递美好生活方式的创造者的服务理念。
生态赋能的社群连接
与传统办公空间的租赁模式不同，BEEPLUS的运营对办公生态有着更强的赋能作用，这体现在社群运营能力上。围绕BEEPLUS空间、企业、办公会员，BEEPLUS已累计举办了超过场活动，沉淀出四大自有社群IP——
BEEClass：提供基础财税、法务、品牌等相关知识的课堂型活动；
BEETalk:链接资源、搭建人脉的沙龙、路演型交流活动；
BEELifestyle：面向个人用户，开展的插画、美术、健康等活动；
BEEPLUS“X”：与品牌、组织、机构等联合举办的跨界导流活动。
这种社群的连接能力成为数字时代办公空间运营价值增长的关键能力，为业主和使用者有效赋能。
3.
数字赋能的极致主义
价值导向的办公资产管理伙伴
除了品牌之外，对于办公空间的业主方而言，最重要的是支撑品牌的运营管理的能力。这体现在运营管理效率上，也就是用最少的人力、财力和物力的投入，创造最大的收入规模，这本质上考验着一个团队的招商和运营能力。
运营成本与客户体验的最佳平衡
运营能力的关键不是成本控制能力，而是在成本控制与客户体验之间的平衡能力。可以说，数字化是谋求这种平衡的有益尝试。
“过去几年，BEEPLUS每年在运营上的投入，超过0万元在系统研发与搭建上。”贾凡告诉猫头鹰研究所。
为降成本、提人效，BEEPLUS对标酒店行业，自主研发“Hero后台管理系统”。年，Hero2.0平台迭代上线，通过全面系统架构升级，支持合作运营系统拓展，同时打通BEEPLUSWORK、BEEPLUS超级GO、BEEPLUS大富豪三个小程序的数据通道，将合同管理、办公会员入驻、财务数据、空间零售系统管理以及超级会员管理等功能整合在同一平台内，通过标签化管理形成精准用户画像，为后期个性化的客户服务提供大量机会。
就如服务管理经典理论（BillPriceandDavidJaffe，）所阐释的，最好的服务就是没有服务。体验越无缝平滑，顾客越忠诚，管理成本也就越低。
利用数字智能提升管理效率和客户体验的平衡，BEEPLUS运营的办公空间全部实施物联网智能硬件部署，包括智能工位、人脸识别、智能门禁、智能办公系统、智能会议系统等，让客户体验更流畅。Hero2.0平台对于全场景的串联，能实现数据互联、数字化管理，已搭建起SaaS+AIoT智慧办公解决方案的架构，持续提升Saas化能力，不断升级智慧办公解决方案。
获客广度与成交速度的硬核实力
招商能力被视为输出管理团队的硬实力。在办公物业资产过剩、经济下行调整的当下，每一个项目的成功开业和回报率的达成拼的是获取客户的广度和成交客户的速度。
除了传统基础的线上线下多维度广告渠道营销推广，BEEPLUS还建立起强大的自有招商渠道：企业客户池与大富豪小程序。BEEPLUS累计服务了0多家企业客户，包含滴滴、元气森林、Keep、Pony.ai等广泛分布在科技、消费、软件、互联网等多领域的独角兽和新锐企业。另一方面，通过自建招商渠道的小程序“BEEPLUS大富豪”，可以实时精准推送房源信息、便捷化展示与介绍、带客快速预约、成交后高效结佣，大大提升经纪人的招商积极性，目前已有1,+经纪人深度绑定。
为支持项目招商和运营执行速度的达成，年BEEPLUS进行了组织架构的调整。一方面是赋权，由总部管理改为区域管理，区域和项目拥有更大决策经营权，提升管理效率。另一方面是赋能，在总部层面成立招商支持中心，负责项目的前策与产业环境调研、集团大客户关系管理、招商SOP的制定与人员培训，全面支持项目招商运营效率的提升。
总结
过去几年，资本裹挟着办公空间市场历经起伏。在与贾凡的沟通中，我们深切体会到这位90后创业者过去的冷静与克制。尽管经过5轮融资，却未曾经历那场二房东模式下的非理性扩张。显然，他把时间和精力更多地放在了团队专业性的打磨和服务标准的建立上。
而这家信奉“专业主义”、“极致主义”的公司，正稳步深耕粤港澳大湾区，并逐步向长三角、京津冀和成渝经济带渗透布局。近三年，其轻资产业务的营收平均复合增长达到%。
也许不是最快的选手，但BEEPLUS却凭实力最早向行业宣告“只做轻资产运营”。
看惯了身边人起起落落，贾凡说，“人生是个马拉松来的。”
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