专题1：如何定义产业地产？
专题2：产业地产的难点及目前成功运作的商业模式案例。
专题3：产业地产领域为什么中介少？
专题4：年产业地产市场动态和机会
专题5：工业地产买卖的四种交易方式
专题6：上海购买购买工业厂房，你应该知道所属哪个地块？？？
专题1、如何定义产业地产？
因为很多人可能还不了解什么是产业地产，从大的范畴来讲，除了住宅地产、商业地产外的所有带有经营性质并且跟土地、房产有关的业态，都可以划入产业地产的范畴。比如产业园、文旅度假村、田园乡村综合体、长租公寓、城市工业厂房旧改、众创空间、孵化器等等。
如果从土地性质的角度分析，产业地产的土地性质也比住宅地产、商业地产更加多元化，产业地产的供地包括工业用地、科研用地、文化旅游用地等；另外，还有部分产业园建在商业用地上，这些园区从严格意义上来说，属于商务写字楼或者商业街区的概念，与一般的产业园区还是有区别的。所以，从上述几个大的概念和类别分析，我们可以看到，产业地产是最复杂的地产领域，包罗万象，无所不有，同时又与商业地产互相交叉。
真正的产业地产是在工业用地和科研用地上建设工业厂房、厂办一体、独栋办公楼和综合办公楼等等，这就是产业园的概念，这类园区在建设初始阶段一般选址在经济技术开发区、高新技术开发区、城市新区等等，位置相对比较偏僻；吸引入驻产业园的企业或者机构，主要是为了生产制造或者办公经营，既不是为了居住，也不是为了购物观光、消费娱乐。
专题2、产业地产的难点及目前成功运作的商业模式案例。
第1，产业地产的难点在于，如果按照园区运营的模式计算投资回报，投资回报期需要十年以上。
很多稍微偏僻的产业园区的租金水平大概也就在1-2元每天每平米，但全口径楼面价加建安成本基本需要四五千元左右，因此，按照租金计算收益，扣除人工运营成本后连基本的财务成本都覆盖不了。销售的话，由于短期去化比较难，加上产权分割等难题，销售周期短则三五年，长则遥遥无期。迄今为止，市场上并没有一个园区运营主体，把一个园区的开发投资成本、每年运营收益、物业售卖收益、时间周期等公开讲清楚。我们就知道，这不是一个随便什么企业都能玩的领域。
第2，产业地产带有强烈的政府打造区域经济增长极、发展区域经济的意图，所以执行其意图的主体往往都是地方政府城投平台公司。
比如，建设北京中关村的北科建、建设上海张江的张江高科、建设深圳南山科技园的深投控、建设武汉东湖高新区的东湖高新等等，都是地方政府城投平台，这些城投平台的主要任务就是承担开发区的土地整理、核心区地块一二级联动开发、市政道路及配套建设。
第3，社会化市场主体中做的比较好的产业地产公司，都是无形中承担了地方政府城投平台公司的角色，但要知道，这同样是不可复制的。
比如，大连软件园的亿达、河北固安的华夏幸福、北京丰台的总部基地，都是本土开发商偶然成功扮演了当地政府的城投平台，要么机缘巧合赶上了一次经营性物业价值升值的机会，要么借助配套住宅的开发建设，勉勉强强算是打造了一个模式。但这些模式不会形成可以复制的模式，这些开发主体除了上述唯一的成功案例，在外地的拓展项目没有一个可以拿得出手。
第4，产业地产在市场中可复制的模式是存在的，就是规模化建造低档工业厂房的联东U谷模式。
这类模式本质上是批发买卖工业用地，与批发买卖物流用地并无两样。低档工业厂房产品在社会各地是一个普遍存在，说明是有市场需求的。只是很多低档工业厂房都是企业个体在一些土地性质不清或者租赁土地上盖的，另一部分低档工业厂房是企业自己购买工业用地后自己规划建设的，但由于整体的市政配套，一般档次都很低。当低档厂房需求者，自身力量有限，对厂房类房产有需求但需求面积不大，而开发主体借助大规模的专业化建设比个体拿地还便宜、建造成本又低、配套设施又全、房产还有产权，这样的开发方式在供需双方之间是可以形成商业模式的。
联东U谷正是这种模式的成功运作者，这也是国内产业地产界唯一的纯粹产业地产商，没有住宅、没有商业。尽管这一模式是成功的，也是可以复制的，但在未来的发展是有瓶颈和制约的，主要原因在于，一线和二线城市的土地指标越来越稀缺，哪怕工业用地指标也没有剩余多少，仅有的一部分工业用地，当地政府都要建设高级别的科技园区甚至总部基地，低档的厂房产品有市场需求但没有持续供应条件。
专题3、产业地产领域为什么中介少？
产业地产领域之所以不像其他领域，一直中介少，是有其客观原因，认真考虑并严肃对待这些原因，才能理解这个行业发展的趋势和演化方向。
第一个原因是成交过程复杂、中介难以掌控成交流程。
一个企业入驻一个偏僻园区，前面已经分析了，房屋可能是最不值钱的因素，企业更多考虑的是扶持政策、招工难度、上下游配套、政商关系等等，有人统计过，住宅的成交周期一般是一周到一个月，写字楼的成交周期在三个月，产业园的成交周期需要8个月。这样一个长周期的、牵扯到多方决策力量的复杂过程下，很难判断一个项目的落地与中介有多大关系，扯不清的力量贡献程度，导致没有中介愿意专门做这种生意。
第二个原因是成交量低、再高的佣金水平也无法支撑成本水平。
前面已经分析，产业地产中的产业园本来就是一个过剩的行业，想吸引一家企业入驻一个园区，概率基本相当于一个偏远山区农村男青年取城里媳妇的概率。在这样一个概率条件下，要想吸引专门的中间人做中介服务，即使疯狂提高中介费用，也仍然无法支撑专业的团队专职的人员费用。
实际情况来看也是如此，上海一些一线城市郊区的园区中介销售佣金费用能高达3%以上，我们要知道市中心的写字楼销售佣金一般在1%左右；开发主体开发的住宅整体营销费用大概3%，对外合作的中介佣金一般不超过1%。但即使高达3%的中介费用水平，也没有中介愿意承包这门生意，如果园区再偏僻一些，哪怕10%的中介费用，也不会有人愿意接单。
第三个原因是属地影响因素较大、产品和中介服务都没法标准化。
产业地产的产业定位，与当地的产业基础条件紧密相关，与当地的人文特征、政府办事效率等也紧密相关，不像住宅产品可以打造全国各地通用作战的营销团队。一个北方的中介无法适应南方的产品和环境，比如搜狐焦点社区主要业务在北方，南部拓展就很困难；一个南方的中介同样也无法开展北方业务，如伙伴行只是适应南方的工业厂房销售租赁。
正是由于上述种种因素，导致迄今为止没有个体和机构愿意专职从事产业地产中介，预期在未来也不会出现专职负责销售和租赁的中介平台，即使有，也很难走向规模化、可复制的成功模式。
专题4、年产业地产市场动态和机会
据CBRE最新报告显示，年上半年物流仓储市场整体健康，继续吸引众多投资者目光；一线城市商务园区需求继续增长；数据中心的投资热度持续升温；政府积极推动高标厂房的投资与建设。
1物流地产：优质开发机会愈发稀缺，成熟资产估值稳健，初显分化态势
市场动态及机会
据CBRE最新报告显示,受到电商搬迁至自建库以及部分地方政府对仓库租户施行严格的税收门槛的影响，年上半年全国高标准仓库净吸纳量较去年同期有所降低。
·从空置率看，目前物流仓储市场整体健康。全国空置率为11.2%，其中一线城市空置率低至6.5%。从租金增长情况看，全国物流仓储租金上半年平均增长2.1%，一线城市涨幅达到3%。同时，部分非核心市场进入租赁周期调整阶段，租赁压力短期内有所增大。
·国内大体量成熟高标物流资产包大宗交易数量仍稀缺，对于当前逐渐增加的若干个物流资产打包收购的机会，投资者对于项目位置以及运营状态较为看重。
·专注于投资国内物流地产的境外或境内核心基金开始显现。
·综合考量土地资源属性以及政府的相关要求，在北上广深以及周边卫星城市区域内高标准电梯库逐渐成为一种典型的仓储投资业态。
2数据中心：机构投资者
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