根据CAIC监测显示,就整体市场而言,年上海大宗交易总成交额为亿元,近三年来首次跌破千亿;核心商务区甲级写字楼租金环比下降5.2%,近几年来首次跌破十元;陆家嘴商务区整体(含乙级)空置率逼近30%。本报告数据库均来自CAIC(中国房地产资管信息服务平台)点击了解。
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宏观市场:全国甲级写字楼租金及出租率普遍下行
全国重点城市办公租金情况(-)
据CAIC资产数据库监测显示,全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中,北京平均租金虽有一定下降,仍领跑全国;广州处于第一梯队的低位,但呈现小幅逆市上升,广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。
在CAIC资产数据库监测的15个城市中,年全国甲级写字楼市场租金及出租率普遍为下行趋势,其中租金下跌城市占比约76%;出租率下跌城市占比达71%。
CAIC市场监测(上海)
市场:持续供大于求的市场环境下,上海写字楼市场租金和出租率整体双降。预计有万㎡新增供应入市,从目前需求端来看去化压力有增无减;租户:受整体经济下行的影响,企业减少办公租赁成本,选择性价比更高的写字楼成为共识;业主:小业主灵活调整租期和租金应对市场变化,大业主面临整层或大面积空置难招商的困境;板块:各商务区之间竞争空前激烈,租户从核心商务区迁址配套较成熟的非核心商务区趋势已经形成,中环优质板块或将成为新一轮热点;
租赁市场:陆家嘴商务区整体空置率逼近30%
供应主力仍集中于非核心商务区
全市新增供应、净吸纳量及空置率
据CAIC资产数据库监测显示,Q4上海全市10.8万㎡新增供应,净吸纳量下降至5.2万㎡,空置率持续攀升至19.1%。非核心商务区氛围日趋成熟,办公楼品质较高且具有租金优势,需求强劲催生供应集中在非核心商务区,如前滩、后滩、大虹桥及徐汇滨江等。
全市核心/非核心甲级写字楼平均租金
核心商务区租金跌破十元
据CAIC资产数据库监测显示,租金处于持续下行通道,核心商务区甲级写字楼租金环比下跌5.2%,至每平方米每天人民币9.9元,近几年来首次跌破十元;非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌1.5%至每平方米每天人民币6.48元。
上海19Q4重要子市场租金与空置
重点商务区监测——陆家嘴GIF制作:模袋
在政府管制和金融大环境的背景下,年12月28日银保监会发布的《关于规范银行业金融机构异地非持牌机构的指导意见》要求在沪非持牌银行一年内撤出,导致年金融行业聚集的陆家嘴商务区受到了较明显的冲击。
陆家嘴的租户都去哪了???据CAIC资产数据库监测显示,陆家嘴商务区整体(含乙级)空置率逼近30%。
一方面,陆家嘴受新兴商务区的冲击较大,部分企业总部迁址,加之意向租户被其它商务区一定程度的稀释;另一方面,业主方谈判中暂未做出较大让步,仍受等待市场回暖的观望情绪主导,导致意向租户流失。
Q4陆家嘴客户成交偏移情况
CAIC预测
年陆家嘴商务区会有相对较大程度的租金下调以维稳和提升出租率。
销售市场:上海大宗交易三年来首次跌出千亿上海各物业大宗交易金额据CAIC资产数据库监测显示,年上海大宗交易总成交额为亿元,较去年同比下降26个百分点,近三年来首次跌出千亿规模,主要是受宏观经济放缓及中美贸易的不确定性、上海办公市场新增供应持续高涨及租金下行等影响。
上海大宗交易内外资比例
上海作为全球十大金融中心之一,经济发展位居全国首位,颇受外资青睐。去年上海出台的「扩大开放条」政策至年已落实93条,这一机制营造了「亲商、安商、留商、富商」的外商投资环境。年二季度前,外资投资上海物业的热情持续高涨。二季度后外资投资急剧减少,内资占比提升,但整体仍呈现下降趋势。
Q4各行政区销售市场
据CAIC资产数据库监测显示,四季度上海办公销售市场全市成交15.6万㎡,比三季度环比下降31个百分点;南汇成为四季度成交最活跃的区域,其供应面积达6.0万㎡,成交面积为1.9万㎡,成交均价元/㎡。四季度全市成交价格元/㎡,其中核心区成交均价元/㎡;非核心区成交均价元/㎡。
土地市场:涉办用地成交环比上升.3%
据CAIC资产数据库监测显示,四季度供应14幅涉办用地,共计45.2万㎡,环比上升76.6%;成交14幅涉办用地,共计45.2万㎡,环比上升.3%;成交均价为.8元/㎡,环比下降21.7%。
Q4典型办公土地成交案例
未来供应
文章来源:克而瑞资管
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