琶洲电商总部逐渐成型。吕颖雅/摄
预计下半年全市空置率将继续上升1.5个百分点，净有效租金也将继续承压。
吕颖雅/发自广州
市场总是很微妙。
背靠琶洲电商总部的豪宅项目琶洲南TOD，在上半年展现了惊人的销售业绩，网签金额累计超过亿元，成为广州乃至全国的销冠。
然而，与住宅市场的火热相比，琶洲的写字楼市场却面临着双重压力。最新的研究报告显示，互联网科技类企业发展趋缓导致对写字楼的需求减少，而新增供应集中入市又加剧了市场竞争，进一步压低了琶洲写字楼租金价格，上半年累计下降超过4.0%。
据高力国际的数据，上半年，全市有六个项目共计近40万平方米入市，其中八成来自琶洲市场，推升该子市场存量超万平方米。目前，琶洲楼宇体量占全市总体量近30%，仅次于珠江新城。受新增供应入市影响，全市空置率在上半年累计上升1.8个百分点至17.1%。此外，受整体需求动能不足及高供应的影响，全市净有效租金在上半年累计下降3.3%，降幅较去年同期有所加快，“以价换量”仍为上半年租赁市场主旋律。
年上半年广州甲级写字楼市场概览数据来源：高力国际
高力国际广州公司办公楼服务副董事陈子乐进一步分析，琶洲写字楼处于不同的出租周期，部分成熟写字楼的出租率已经达到80%~90%的水平，但由于持续有新增供应的加入，例如二季度粤传媒大厦、广州国际航运大厦和欢聚大厦的入市，直接推高了空置率。此外，这些新写字楼往往会提供一定的租金折扣或延长免租期等优惠措施，以吸引租客并促进去化，这导致琶洲的写字楼租金下降幅度较大。
01
珠江新城经历“去水分”调整
尽管如此，作为写字楼市场的风向标，珠江新城的表现相对稳定。部分楼宇在经历了年的租金下调后开始企稳。据数据显示，今年二季度珠江新城的净有效租金为元/平方米/月，与一季度相比基本持平。与此同时，越秀和珠江新城成为全市连续两个季度实现空置率下降的子市场，显示出一定的抗跌能力。
但珠江新城亦有分化。据业内人士透露，珠江新城一些小业主产权的写字楼存在着严重的“内卷”现象。以某甲级写字楼为例，该项目的低区由多个分散产权拥有，但由于许多中小微企业面临经营困难，出现了退租的情况，目前低区有较多的放租单元，租金水平下降到~元/平方米/月。而高区则是开发商自持的物业，早年租给了一些房地产企业，近两年陆续退租，导致部分空置。
地标级写字楼的表现相对较好。广州第一高楼广州周大福金融中心（东塔）内部人士表示，由于入驻的企业质素都比较高，变动较少。近两年，吸引了不少律师事务所纷纷入驻，一旁的广州国际金融中心（西塔）也有律师事务所逆势扩张。
陈子乐表示，近三年来，珠江新城一直在进行“去水分”的调整，一些产业不匹配的企业开始外迁。虽然经历了短暂的阵痛期，但这一过程促进了产业升级。
02
医药类企业租赁需求收缩明显
根据高力国际报告显示，从行业需求来看，泛消费、互联网科技以及专业服务行业为租赁需求的主要来源。上半年市场录得一宗化妆品巨头大面积搬迁租赁成交，推升泛消费类租赁成交占比至首位。从新租赁的交易细分行业看，尽管互联网科技类企业发展势头较去年同期有所减弱，但其租赁成交面积仍位居全市第二位，而以律师事务所为代表的专业服务类企业租赁需求继续保持活跃。
甲乙级写字楼和产业园租赁成交活跃行业(按租赁成交面积统计)数据来源：高力国际
陈子乐透露，不少专业服务类机构，如律师事务所和会计师事务所，都有办公升级或扩张的需求。与之相比，医药类企业的收缩幅度较大。由于受到集采的影响，许多企业的经营逻辑发生了变化，它们开始削减开支，转而租赁联合办公空间或仅保留办事处。但在广州市场上，医药类企业的租赁面积占比较小，对整体市场影响有限。
高力国际预测，下半年预计全市将有约16万平方米体量入市，项目分别位于琶洲及国际金融城。受此影响，预计下半年全市空置率将继续上升1.5个百分点。同时，净有效租金也将继续承压。
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