最近大家有没有这样一种感觉，长沙土拍限价是越来越高，刚需也只能越买越偏。
远在三环外的大王山，都出现了一万七八的价格，着实令人感叹。
不过，最近好房汇发现，在芙蓉区老城芯，烈士公园附近，居然还藏着一个毛坯盘在卖，价格仅1.3万/㎡！
而且这个盘还有㎡的小户型可选，它就是园康云顶苑。
可能你对这个名字比较陌生，这啥项目，啥开发商啊？但这个盘有两个特点：
1、就规划了2栋房子，1栋住宅，1栋写字楼；
2、位于东二环旁边，楼下就是对应的小学。
项目效果图
如此袖珍，优缺点也很明显。
到底值不值得你贡献一张房票？好房汇近日前往现场一探究竟！
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地段：紧靠东二环，确实有点吵！
园康云顶苑位于芙蓉区，火炬西路与晚报西街交汇处，紧邻东二环。
更靠近二环的这一栋是写字楼，住宅是旁边那栋。
这个距离到底有多近呢，请看视频：
，时长00:14
有人说，为了防止有噪音影响，买房最好离环线米以外。这个距离你能不能接受呢？
此外，楼盘处于主城区十字路口，当天去踩盘时，略有堵车，附近车流量比较大。
在楼下用分贝测量仪测了一下，分贝等级达到78db。希望高楼层到时候用的隔音玻璃效果会比较好！
地铁方面，项目周边有3号线烈士公园东站，以及5号线火炬村站。但两个地铁口都不近。
目前，园康云顶苑在售建面约-㎡住宅，均价元/㎡，预计年10月31日入住。
总户数户，1#栋32层，其中一单元已售罄，所剩房源不多，还有部分楼层可选。
项目沙盘实拍
2
配套：长沙老城区，学校是亮点！
再来看项目周边配套。由于位于老城区，开发时间较早，综合来看比较完善。
位置示意图
商业★★★★：自身规划有社区底商，对面就是正在建设中的富力广场，周边各种小商铺、小超市和市场，买东西比较方便。
教育★★★★：小学学区划分为大同二小，与项目一路之隔。初中微机派位，分别是长沙市第六中学、一中双语实验、长沙市实验中学。
景观★★★★：烈士公园（1.2公里）、九道湾公园（米）、浏阳河风光带（4.7公里），都是饭后散步和日常游玩的去处。
富力广场
大同二小
大同二小是芙蓉区比较有名的小学，由大同小学本部管理。据说每年有约30%以上的学生可派位一中双语。
总的来说，项目位于芙蓉区中心板块，老城区相比其他区域来看，各项商业配套，教育资源都较丰富，人气也比较足。
根据置业顾问介绍，买这个楼盘的业主大多为工作在周边的人群，包括不少ZF单位工作人员，圈层还是比较纯粹的。
3
产品：仅1栋住宅，采光不佳！
最后来看产品。园康云顶苑目前在售两个户型，㎡和㎡，主要针对刚需和刚改人群。
㎡户型方正，三开间朝南，南向双卧室带飘窗，没有多余的拐角，不过阳台比较小。
㎡户型，客餐厅一体化设计，主卧带独立飘窗和卫生间，南北双阳台和三个飘窗，整体空间感较佳。
总体来说两个户型设计都中规中矩，是市场上比较常见的刚需和刚改户型。
不过有一点需要注意，那就是厨房很暗，整个房子的采光不是很好。
这可能与楼盘5.0的容积率有关。容积率，直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。
此外，由于受到面积的限制，楼盘的内部很难有大量的配套，公园、绿地等休闲娱乐区也会相对很紧凑。
不过，据置业顾问介绍，小区的园林由著名品质开发商运达旗下公司设计，应该可以期待。
至于开发商，湖南园康九道湾置业，本地私企，实力一般，楼盘品质可能较为一般。
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总结：老城区里的袖珍盘
毛坯1.3万/㎡，首付50万+，在长沙有较多选择，想在主城区买房的年轻人可以考虑。
二环内，芙蓉老城区，配套相对成熟，一路之隔就是大同二小；准现房，已封顶，预计明年交付。
紧靠东二环，高架旁或有噪音；仅2栋房子，体量小，居住体验不佳；小开发商，品质可能一般。
二环内少有的毛坯产品，适合刚需群体，改善不建议；1.3万/㎡的均价，和三环外的新城相差不大；成熟配套+小体量楼盘，优点和缺点都很明显。
写在最后
纵使现在长沙不少新城的价格，已经涨到一万六七，但长沙老城区还有不少一万三四的楼盘，等着你去捡漏。
类似的楼盘还有，市中心的招商华发天汇、世茂璀璨风华等，开发商更有名气。它们通常拿地比较早，具有高性价比。
只是，与“缔造地段”的大体量楼盘不同，小体量楼盘是“依赖地段”，购买人群以周边居民为主。
适不适合入手，就看它的品质和地段，你能不能接受。
对于这个盘，你怎么看？欢迎留言区留下你想看的楼盘，我们下次实探安排上~！
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