——上海寰宇汇商业管理有限公司诉中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司等房屋租赁合同纠纷案
作者：卢薇薇，上海二中院民事审判庭副庭长、建工团队负责人
作者：王晓梅，上海二中院民事审判庭速裁团队负责人
内容提要：当承租人拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。对出租人的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定。客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析。出租人长期不收回租赁房屋而主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。
原告：上海寰宇汇商业管理有限公司
被告：中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司
被告：中藏宫(北京)文化传媒有限公司
年，原告上海寰宇汇商业管理有限公司(甲方，以下简称“寰宇汇公司”)与被告中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司(乙方，以下简称“中藏宫上海分公司”)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市黄陂南路某国际中心(以下简称“系争房屋”)租赁给乙方。租期自年11月1日至年11月30日止。管理费每月12,.08元，首年月租金83,.55元。
合同约定，乙方应于年11月1日前支付当月租金及管理费。剩余租赁期限内，乙方应于前一个月25日前足额支付下个月租金及管理费。乙方应于合同签署五个工作日内付足相当于三个月的租金及管理费的租赁保证金。乙方未按约定交付租金、管理费及租赁保证金等的，应按照应付未付金额千分之一每日支付逾期付款滞纳金。若乙方超过甲方书面催款通知规定3日后，仍不缴纳的，甲方可以采取停电措施，直至乙方履行相关付款义务为止。
乙方逾期支付租金、管理费等超过30天的，甲方有权以书面方式解除合同，乙方应支付相当于四个月租金、管理费之和的违约金，甲方有权没收租赁保证金用以冲抵违约金。乙方应于租赁合同终止之日起5日内，将房屋恢复原状交还甲方。乙方违约的，无论何种原因，交还期限届满之次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金、日管理费之和的双倍向甲方支付房屋占有使用费，直至交还完成。乙方交还期限届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则甲方有权选择采用下述方法之一收回租赁房屋，因此而产生的费用均由乙方承担，甲方有权追偿：a)将该房屋的一切可移动物品搬离，该房屋之装修及附属设备/设施归甲方所有，甲方无须给予乙方任何补偿。b)将该房屋内的一切可移动物品搬离，并将该房屋内的一切装修、附属设备/设施拆除。
双方于年11月1日交接房屋，中藏宫上海分公司随后进行装修。期间，因中藏宫上海分公司仅支付,.25元的租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，寰宇汇公司催讨未果后于年1月31日发函告知于当日解除合同。该解除函于当日送达中藏宫上海分公司，其中用加黑字体告知中藏宫上海分公司应于5日内交还房屋，交还期限届满后，尚未搬离、拆除的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为中藏宫上海分公司放弃了遗留物品的所有权，寰宇汇公司有权自行予以处置，由此产生的处置费用，包括但不限于搬运费、保管费及仓储费等，均由中藏宫上海分公司承担。此后，双方未有其他交涉。
年4月，寰宇汇公司提起诉讼，要求判令：1.租赁合同于年1月31日解除；2.中藏宫上海分公司与中藏宫(北京)文化传媒有限公司(以下简称“中藏宫公司”)共同支付此前欠付的租金、管理费；3.中藏宫上海分公司与中藏宫公司按照双倍租金、管理费标准支付自年2月至实际迁出之日止的房屋占有使用费；4.中藏宫上海分公司与中藏宫公司支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；5.中藏宫上海分公司与中藏宫公司支付逾期付款滞纳金。
一审法院在审理过程中，中藏宫上海分公司于年11月8日向寰宇汇公司发出告知函，载明寰宇汇公司于年1月下旬对系争房屋采取停电措施，导致装修队撤场，装修队于撤场前已将房屋钥匙交寰宇汇公司工作人员。现重申该房屋已于年1月下旬归还寰宇汇公司，放弃该房屋内装修及相关物品。寰宇汇公司确认于年11月11日收回房屋，并不认可中藏宫上海分公司在告知函中已将房屋钥匙交寰宇汇公司工作人员的陈述。
一审法院认为：寰宇汇公司与中藏宫上海分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现中藏宫上海分公司未按约支付租金等费用，理应按约承担违约责任。寰宇汇公司采取停电措施及通知解除合同并要求中藏宫上海分公司支付租金等有合同依据，考虑到合同约定的房屋使用费计算为双倍租金、物业管理费，已包含违约金之性质，另外约定的违约责任，显属过高，法院酌情调整。关于中藏宫上海分公司抗辩称原合同已经被新合同替代，寰宇汇公司自己未尽到合理减损义务，故无权主张房屋使用费，寰宇汇公司擅自停电导致承租方无法装修，当时装修队已撤场，就将房屋交付给楼层主管等，因中藏宫上海分公司并没有提供证据予以佐证，法院不予采信。因中藏宫上海分公司没有实施清场行为，故应按约支付房屋使用费。因中藏宫上海分公司没有独立的资产，故对中藏宫上海分公司所负的支付义务由中藏宫公司承担连带责任。
一审法院判决：一、寰宇汇公司与中藏宫上海分公司签订的《房屋租赁合同》于年1月31日解除；二、中藏宫上海分公司在判决生效后十五日内支付寰宇汇公司至年1月31日的租金、管理费,.89元；三、中藏宫上海分公司应在判决生效后十五日内支付寰宇汇公司自年2月1日至年11月8日的房屋使用费1,,.80元；四、中藏宫上海分公司已支付给寰宇汇公司的租赁保证金人民币,.25元，作为违约金归寰宇汇公司所有；五、中藏宫上海分公司应在判决生效后十五日内支付寰宇汇公司滞纳金人民币78,.97元；六、中藏宫公司对中藏宫上海分公司上述支付义务承担连带责任；七、驳回寰宇汇公司其余诉讼请求。
二审法院认为：根据本案中各方当事人的诉辩称，对系因中藏宫上海分公司逾期支付租赁保证金、租金等以致《房屋租赁合同》于年1月31日解除均无异议。本案的主要争议焦点为：1.寰宇汇公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的减损义务？2.何时为寰宇汇公司应采取减损措施的时间点？
关于争议焦点1，法院从两个方面进行分析:(1)从寰宇汇公司主观上对减损义务的认知分析。首先，从签约时的认知分析。租赁合同多处约定承租人逾期交还房屋的，寰宇汇公司有权收回房屋并约定处置费用由承租人负担。可见，寰宇汇公司作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋的预见性较高；其次，从承租人根本违约时的认知分析。寰宇汇公司发出的《房屋租赁合同解除通知书》中用加黑字体再次重申如中藏宫上海分公司未按期搬离，其有权自行处置中藏宫公司尚未搬离的物品。寰宇汇公司在解除合同时，对系争房屋内的装饰装修、物品存放情况应知晓并明了，其发出解除函告知其有权自行收回系争房屋，是对其权利的重申和再次明确。寰宇汇公司在法院审理中抗辩因避免与中藏宫上海分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显与合同条款的设置及其解除合同时的主张相悖，法院难以采信。最后，从寰宇汇公司的未及时收回房屋可能存在的利益驱动分析。诉讼中，寰宇汇公司依据合同约定的双倍租金、管理费标准主张长达10个月的房屋占有使用费,可能存在追求高额对价的利益驱动。(2)从寰宇汇公司自行收回房屋防止损失扩大的可能性分析。依照各方当事人的陈述，系争房屋的装修尚未完工，且寰宇汇公司自年1月采取停电措施直至年11月。在此期间，中藏宫上海分公司亦未实际占用系争房屋。寰宇汇公司如在发出解除函后自行收回房屋，并没有太大障碍，且具有充分的便利性和可能性。寰宇汇公司在一审法院审理期间自行收回了系争房屋，而系争房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百一十九条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。综合上述分析，寰宇汇公司在合同解除后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用，这不仅是其在合同条款中设置的对己方的权利，亦属于守约方的法定义务，应当履行。
关于争议焦点2，法院认为，租赁合同约定，租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为中藏宫上海分公司向寰宇汇公司交付房屋的期限。《房屋租赁合同解除通知书》中，寰宇汇公司要求中藏宫上海公司应于年2月3日前缴清所欠各项费用并按照合同约定将系争房屋如期交还。因租赁合同于年1月31日解除，因此，中藏宫上海公司应于年2月5日前交还系争房屋。逾期未交还的，寰宇汇公司应及时自行收回。但该期间恰逢春节，对于寰宇汇公司及时收回系争房屋的期限，应从两个方面进行综合考量。首先，寰宇汇公司作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，因此，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。其次，在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面客观限制。综合以上因素，法院酌情确定年2月28日前应为寰宇汇公司收回系争房屋的合理期间，此后的系争房屋空关损失系寰宇汇公司未及时采取减损措施产生的扩大损失，应自行负担。
此外，法院还认定双倍租金、管理费标准的房屋占有使用费含有违约金性质，对年2月的房屋占有使用费调低为参照合同约定的租金、管理费标准。另依据合同约定支持了寰宇汇公司依照合同约定主张的相当于四个月租金、管理费标准的违约金。改判中藏宫上海公司承担补充支付义务。
二审法院判决：撤销一审法院关于占有使用费、违约金及中藏宫上海分公司承担连带付款义务的判决，改判中藏宫上海分公司支付年2月的房屋占有使用费(参照租金、管理费标准)95,.63元，支付相当于四个月租金、管理费之和的违约金，租赁保证金冲抵后为,.75元，中藏宫公司承担补充付款责任。
本案是一起较为典型的承租人弃租情形下出租人未及时减损而导致其扩大损失未获法院支持的案件。本案的争议焦点是作为守约方的出租人寰宇汇公司是否负有减损义务，何时应为其进行减损的合理时点。本文对减损规则在房屋租赁合同纠纷中的适用进行解析，结合理论与实践探索，尝试提出法院在适用减损规则时应从主观上善意，客观上可行两方面进行综合确定。文中亦对在房屋租赁合同纠纷中减损规则与违约方申请解除合同的司法适用进行了分析。
一、减损规则之由来及法理基础
(一)减损规则之由来
减损规则又称减损义务(thedutytomitigatethedamage)，是由英美法系发展而来，早在年英国的Vertuev.Bird一案中该规则即已初露端倪。该案中，原告依合同要送货至Ipswith时，被告在指定地点这件事上迟延了六个小时。原告的马很热，又站在一个不合适的地方，它们不久便死掉了。法院否决了对该损害的赔偿，理由是“让马站着是原告的蠢行”，因为他本可以把马从车上解开或是把货物卸在Ipswith的任何地方。经过三百多年的发展，该规则已经发展得较为成熟。如《美国合同法重述》(第2版)第三百五十条规定，不可赔偿的损失是指如果受害方在不承受过度风险、负担的情况下，本可以避免的损失；但只要受害方做了“合理但没有成功的努力来避免损失”，他就不能被剥夺对该损失要求赔偿的权利。年《联合国国际货物销售合同公约》第七十七条规定：“声称另一方违反合同义务者，必须按情况采取合理措施减轻由于该另一方违反合同而引起的损失，包括利润方面的损失。如果他不采取这种措施，违反合同一方可以要求从损害赔偿中扣除原可以减轻的损失数额”。
我国法律体系中关于减损规则的规定体现在《民法通则》第一百一十四条、《合同法》第一百一十九条及《民法典》第五百九十一条。其中《民法典》的规定与《合同法》内容基本相同，仅作文字上的修改，将第一款中“要求”改为“请求”、第二款中“承担”改为“负担”，实质内容未发生变化。依照《民法典》的规定，减损规则的构成要件有：(1)违约方的违约行为导致了损害的发生，受损害方对损害的发生没有过错；(2)受损害方未采取合理措施造成了损失扩大的后果；(3)受损害方对损失的扩大有过失；(4)扩大的损失与受损害方未及时采取合理的、适当的措施之间存在因果关系。实践中对于减损规则适用的争议和难点主要在于第二点的确定上。
(二)减损规则的理论基础
减损义务虽然名为“义务”但并非严格意义上的义务，属于不真正义务，或间接义务。韩世远教授曾评论道，减损义务的相对人通常不得请求履行，而其违反一般认为并不发生强制执行或赔偿损失之后果，而致使发生义务人权利或利益的减损或丧失。
减损规则的理论基础在学理上主要有三个方面：
一是基于诚信原则。减轻损害规则的主要依据是民法的诚实信用原则。诚信原则是民事主体参加民事活动的基本原则，是合同法中的“帝王原则”。在承认和接受“减损规则”的大陆法系国家，大多将诚信原则作为理论基础。基于诚实信用原则，要求守约方积极作为，防止违约导致的损失扩大，降低其扩大违约损失的利益驱动。
二是基于经济效率理论。经济效率理论追求社会财富的最大化。如守约方放任损失扩大，不仅涉及到合同双方之间的利益分配，也是对社会财富的侵害，降低了资源的有效利用率。为了增进社会整体经济利益，或者说使得资源趋近最佳配置，制度设计层面有必要给予受损一方特定的激励，以使其行为更加符合社会利益的要求。正是基于此理论，减损规则用赋予守约方及时减损的义务来督促其行为的经济合理性。虽然是在一定程度上保护了违约方的利益，但是促进了社会资源的有效利用。
三是基于近因理论。近因理论主要来源于因果关系，而因果关系又可详细划分为近因和远因。近因是损害赔偿的必要条件。远因理论对违约行为与损失并不能被很好的界定，而近因理论则能够对违约行为的损失加以确定并进行预防。减损规则语境下，损失与违约的直接因果关系被切断。违约方不可预见的扩大部分的损失，近因是守约方本应减少而未减少所致，而违约方的违约行为则属于远因，违约方不应对扩大的损失进行赔偿。
二、房屋租赁合同纠纷中减损规则的“适当措施”之审查标准
(一)可采取的减损措施的类型
一般而言，减损措施的类型主要有停止履行、替代交易、变更合同、继续履行、控制减损措施费用等。在房屋租赁合同中，减损措施最主要的适用空间为停止履行及替代交易。停止履行与替代交易的适用具有内在逻辑的一致性，也即在承租人拒不履行支付租金的主要合同义务达到一定程度时，出租人应及时解除合同、收回房屋另行出租。特别是在承租人已经不实际使用或在租赁场所经营的情况下，更应及时收回房屋另行实现其经济价值。司法实践中，常见承租人以出租人在其自行搬离租赁房屋后未能及时减损为由对出租人的租金主张进行抗辩。值得注意的是，基于债权的平等性，出租人采用替代交易的方式进行减损，并不要求事先解除原合同，也即解除合同并非替代交易的前置条件。
(二)应采取减损措施时点的审查标准
减损规则直接影响守约方可获得损害赔偿的范围，其中的关键在于如何判断守约方行为的“合理性”。英国詹姆斯法官在年将“合理性标准”表述为“原告们有权获得的是对他们因违约而业已实际遭受之损害的全部赔偿，违约人不负担因原告们没有作为通情达理之人本应做到的事情而造成的额外的费用，原告们亦没有任何义务去做任何在正常经营过程之外的事情”。理论界对于合理措施的判定，主要有“合理人标准”“经济性标准”“善意标准”三种标准。而《民法典》第五百九十一条规定的“适当措施”是开放性不确定的概念，其内涵不确定，外延是开放性的，实践中需要司法裁判者根据具体案情作出判定。如上分析，房屋租赁合同纠纷中，出租人实施减损措施的主要措施为及时收回房屋，在其应收回的合理时点上，可以综合运用上述标准，主要从主客观两个方面进行综合分析判断。
1.主观上，守约方主观上应是善意的。守约方应该履行作为一个正常的、理智的、智力健全的人在正常交易活动中出于主观上的善意都会作出的行为，而不会放任损失扩大却不采取任何措施。在承租人发生根本违约的情况下，特别是出现弃租时，善意的出租人应该意识到继续空关会造成资源的浪费，应及时收回房屋另行出租，发挥其应有价值。如果出租人拒不收回房屋，坚持继续履行合同，虽然其继续履行可能会带来租金收益，但与承租人不实际占用租赁房屋而需要负担的租金相比，明显不对等。出租人解除合同、收回房屋另行出租的损失可通过解约违约金等方式向承租人进行主张。实践中，出租人在此情况下拒不收回房屋往往有两种可能，一种是承租人预付了较长期限的租金，出租人以消极方式待租金消耗殆尽再行收回；另一种是合同约定了远高于租金标准的房屋占有使用费，拒不收回房屋有更大的获利空间，两者均非合理的行使权利的方式。
本案中，出租人寰宇汇公司作为专业的商业地产租赁公司，整幢楼宇均作为办公楼出租经营，其对承租人可能会出现弃租现象有着比普通人更高的认识。正是基于此种原因，寰宇汇公司在签订租赁合同时特别在合同中多次约定其有权自行收回房屋，对承租人在房屋内的物品、装修等均可不负任何代价的处置，甚至约定处置费用亦应由承租人中藏宫上海分公司负担。在承租人发生严重逾期支付租金的根本违约情形下，其及时解除了合同，并在解除函中再次重申了其有权于5日后自行收房。然而寰宇汇公司在此后长达10个月时间并未自行收房，而是按照合同约定向承租人主张双倍租金标准的房屋使用费，其未及时收房而获得超过租金收益的行为亦存在利益驱动。从上述情况综合分析，很难认定寰宇汇公司未能及时收回房屋是善意，应对其苛以减损义务。
2.客观上，出租人具有减损的可能性。对于适当措施的审查应考虑守约方客观上进行减损的可能性。既注重减损措施的时效性，也不应苛求守约方去冒险减损。其中时效性指应以非违约方尽减损义务或应尽减损义务的情况加以判断，不能以事后的情况来衡量先前的行为是否合理。
本案中，寰宇汇公司具有充分的及时收回房屋的客观条件。首先，系争房屋未装修完成，承租人未在系争房屋正式经营，系争房屋内存有的装修及物品的价值不高。其次，寰宇汇公司已经采取断电措施，系争房屋对承租人而言失去了租赁物的价值。再次，寰宇汇公司在此实际经营，具有发现承租人撤场的充分便利。而从减损的时间分析，二审法院确定以合同解除后的1个月时限为其自行收回房屋另行出租的时间，已经充分考虑到了等待对方自行交房、出租人自行收回房屋的专业性、便利性及客观上在春节期间所受的限制，较为合理。实践中，如承租人自行搬离承租房屋而未告知出租人，出租人无法及时知晓该事实的，应对出租人知道或应当知道出租人搬离的时间进行认定。
对守约方要求及时收回房屋的减损义务,并不影响其向违约方主张解约违约金及逾期付款违约金。实践中，解约违约金的认定应以合同约定为基准，综合考量出租人另行出租的实际损失，一般以合同约定的三个月到六个月的租金为宜。本案中，寰宇汇公司要求按照合同约定的四个月租金、管理费标准支付违约金，既符合合同约定又与合理的实际损失相当，因此，法院予以照准。
减损的时间点在房屋租赁合同纠纷减损规则的适用中具有非常重要的意义。违约行为发生后，合同双方一般会进行协商、催告等，减损义务不是承租人违约后立即产生。房屋租赁合同纠纷中，即使承租人弃租的情况下，也应给予出租人合理的时间自行收回房屋。实践中，在承租人根本违约的情形下，常有以下两种发展模式：一种是根本违约时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。另一种是根本违约时点—守约方解除合同时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。两种模式下的区别在于守约方有没有解除合同，正如上文分析，是否解除合同不影响法院对于守约方减损义务的适用，在应减损时点后的损失应由守约方自行承担。本案中，出租人寰宇汇公司及时行使了合同解除权，但未能及时收回房屋，对于解除合同时间的法律适用并无疑难之处，双方也均无异议。假设本案中寰宇汇公司未解除合同，对于其减损义务的认定，亦不实质性地影响法院对于承租人关于减损义务抗辩的审查和采信。
三、房屋租赁合同纠纷中减损规则与违约方申请解除合同的司法适用
最高人民法院在年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条对违约方起诉解除合同作出了规定。《民法典》合同编(草案)二审稿曾作出类似规定，但因其理论界的激烈争议，至三审稿删除了该规定。而最终颁布施行的《民法典》第五百八十条中较《合同法》第一百一十条增加了“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定。虽然上述规定被有的学者认为是“突然袭击条款”和“一个危险的信号”，但赋予违约方申请解除合同的权利，有利于打破合同僵局，实现实质正义，促进社会资源的合理使用。司法实践中，一些突破性的裁判也取得了良好的社会效果。
虽然最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》中直接表明在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如六个月或一年的租金，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。但因房屋租赁合同属于继续性合同，租金债务是继续性的金钱给付债务，每期的时间经过会产生增量的债权债务关系。因此，在房屋租赁合同纠纷这种长期继续性合同案件中，更有减损规则的适用空间。程序上，符合条件的违约方必须通过诉讼或仲裁的方式才能真正解除合同。如作为违约方的承租人向法院申请解除合同，自其提起诉请至裁判生效，需要的时间存在很大的不确定性，且通常情况下需要较长时间，极端情况下可能发生租赁期限届满而裁判尚未生效的情形，承租人的权利救济的效率较低，不能有效的将非恶意违约方从已经失去履行利益的合同中解脱出来。对于承租人弃租情形下的房屋租赁合同纠纷，应首先适用减损义务，将更有利于遏制出租人扩大损失，甚至是追求不当利益的情形，有效促进社会资源的充分利用。实践中，常见承租人在出租人诉请其支付租赁时提出出租人未履行减损义务的抗辩，而少见承租人主张因自身违约而解除合同。
作为违约方申请解除合同的典型案例，最高人民法院年发布的江苏省南京新宇房地产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案更为典型，该案中，法院对《合同法》第一百一十条第二项进行了扩大解释，是对“非金钱债务的履行不能”进行扩大适用，更符合适用违约方申请法院确认解除合同的立法目的。
*为方便网络发布，已删除脚注。
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