来源：《西雅图时报》
自年春季以来，疫情的爆发、居家办公的流行，不仅仅推高了视频会议软件公司Zoom的估值，使其一度成为千亿美元市值的纳斯达克独角兽，更深刻改变了传统写字楼市场的格局。包括推特及微软在内，许多互联网公司将远程办公由临时性政策改为永久性规则。根据美国不动产投资信托协会Nareit的统计，年第四季度，住宅公寓、零售商业及工业不动产REITs的入驻率都恢复到超过95%的水平，只有写字楼REITs的入驻率（上图深蓝线）一直没能实现反弹。尽管美国的社交封锁已经解除，但写字楼依然「未满」。与西雅图和旧金山的情况类似，北京写字楼市场也出现了互联网企业的潮起潮落。从年CCRA世桦嘉润发布的北京写字楼十大租赁成交统计来看，租户快手、美团、字节、某互联网头部企业包揽了全年成交面积榜单的前五名，其中字节一举拿下两个项目。转过年来风云突变。高力国际报告显示，互联网科技行业的租赁需求放缓，不再是第一大租户。金融行业的需求量占比达到37%，而互联网科技公司的需求占比则下降至约22%。国内长期的「放养式」互联网管理政策已经结束。高力国际华北区董事总经理严区海认为，头部互联网公司扩张已戛然而止，北京甲级写字楼市场得益于金融企业在一季度的力挽狂澜才实现历史平均水平的去化量。作为曾经的最大租客，互联网公司在写字楼市场的收缩，可能造成巨大的「市场真空」。与此同时，反复的疫情防控及居家办公，也削弱了一部分公司的集中型办公空间需求。哪些大厂在退租、哪些在留守，哪些新兴行业的公司仍在入驻，哪些传统的办公空间服务需要作出改变和创新？从金融街到CBD，从中关村到望京，从西二旗到亦庄，36氪对北京写字楼市场进行了全覆盖式的特别调查。以下是特别调查报道的上篇，主要聚焦北京的互联网重镇——望京、中关村和西二旗区域的办公市场：
望京：铁打的巨头流水的创客北京望京写字楼
年，马云在北京爬完长城后回到杭州创办了阿里巴巴。20年后，在阿里巴巴北京总部园区动工仪式上，董事局主席兼CEO张勇感叹，北京是阿里梦开始的地方。阿里盘踞的望京区域也是众多互联网公司梦开始的地方。马云在长城立下雄心壮志的第二年，西门子、爱立信、摩托罗拉等大批跨国通讯公司陆续入华，他们瞄准了距离首都机场不过20公里的望京区域，在此建起独栋写字楼，这里曾被称之为中国的「移动硅谷」。年之后，望京「地标型」写字楼拔地而起。望京SOHO、绿地中心、保利国际广场、金辉大厦等陆续建成，增加了超过万平米的写字楼面积。第一太平戴维斯华北区交易及咨询业务服务负责人温书阅回忆，十多年前，望京核心区域并没有明确的客户画像，在最初招商时，位于酒仙桥区域的一些传统外资行业的扩张需求被该区域业主寄予厚望，但很快望京核心区就被新兴互联网企业「占据」了，传统行业由于决策速度较慢，租用面积不够大，迅速被这些新兴企业给给「挤掉」了。第一太平戴维斯数据显示，阿里和美团占据了望京30%的写字楼市场面积，除此之外还有大公司投资或孵化的中小公司，如美团系公司水滴筹从众运大厦搬到望京科技园。整个望京区域的互联网公司的租户占比达75%以上。「大众创新、万众创业」引发了移动互联网创业热潮，公司在快速扩张下亟需办公面积以及大量的人才储备。望京原有的移动通讯技术底蕴留下了人才，相对其他区域租金水平也明显更低。一些风险投资机构直接将其办公场所设在了望京，投过美团、BOSS直聘、叮咚买菜的高榕资本办公室在金辉大厦，而源码资本在不远处的保利国际广场。多重因素叠加下，望京的外资印迹逐渐被互联网公司所取代。O2O、网约车、共享单车和直播电商的浪潮，在这里起起落落。望京SOHO不仅仅是地标，也是互联网的风向标。游戏公司触控科技成为望京SOHO塔3的首个签约租户，以每平米每天4元左右的优惠价格一次性租下2.3万平方米，一度成为该写字楼的最大租户。被零售的望京SOHO塔1、塔2聚集着众多初创公司。机构数据显示，望京SOHO在租房源小业主占比超过62%，近三分之二业主租赁面积在㎡以下。陌陌人力资源副总监王曾表示，租金便宜是望京吸引互联网创业公司的原因。彼时刚建成的望京SOHO，租金只要每平方米每天5元。位于北京东三环的建外SOHO租金在每平方米每天8元左右，国贸和中关村地区的租金则高达每平方米每天13元。极具科技感的建筑外观也是互联网公司选择望京SOHO的原因之一。触控科技CEO陈昊芝认为：「我们需要能够激发员工创造力的环境，富有设计感的望京SOHO正是我们想要的办公场所。」除了租金性价比，精准吸引到周边公司人才、创业氛围浓厚、离互联网大公司更近，也是初创公司寻找办公场所的主要诉求。站在望京SOHO，目之所及便是阿里北京中心、美团总部大楼。创业这条路是极少数人能成功的独木桥，但桥上往往挤满了人。触控科技入驻望京SOHO半年后，赴美上市暂缓，人员收缩后的闲置面积最终以每平方米每天8元左右的价格转租了出去。这也是望京写字楼市场的常态：年8月，被滴滴收购的Uber中国，退租在保利国际广场租用的上千平方米空间，距离入驻不到一年时间；「美丽说」曾在浦项大厦租用1万多平方米，也只待了一年，与蘑菇街合并后便退了租；年在线教育最火热时，猿辅导以每平米每天11元租下了望京SOHO的1.7万平米，年也悄然退租。敏捷迭代、快速试错的互联网思维一度成为互联网公司的选址逻辑，即业务快速成长，需要不断寻找新的办公地来容纳更大规模的团队。仲量联行华北区研究部负责人米阳指出，互联网公司在风口扩张之际的短期快速需求非常多，非标类物业会成为一些企业的选择。从中长期解决方案来看，自建项目或标准化物业租赁会成为更加成熟的选择。阿里相关负责人曾表示，北京对阿里总部园区的落地给予了很大支持。其园区附近配套设施，不仅有国际人才公寓、医院、12年一贯制学校，还涵盖了TOD模式建设的商业街区，甚至还为阿里园区提供了直通地铁崔各庄站的地下接驳通廊。大公司有了自持型园区之后，传统写字楼的租用面积是否续租，还是未知数。此前不断试错的行业逻辑在当前环境下也可能行不通了，巨头们的脚步没有停止，但在人员与办公成本上更为谨慎。与大规模烧钱的独角兽相比，美团是一家「精打细算」的公司。从海淀的华清嘉园搬到望京之后，美团陆续在望京众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等租下办公区。不过其选址多是选择乙级写字楼甚至非标办公场所，几乎租下了望京最便宜的办公场所。美团甚至租下过上万平米的古玩城办公。据高力国际提供的数据显示，目前美团在望京至少有15-20个办公区域，总面积预计超过20万平米。「美团这样的一开始就谨慎布局的公司只是少数，年之前从未听说过有大型互联网公司要降本增效。」一名业内人士表示，年有互联网巨头发力「低空经济」赛道，但办公需求没有如往年般涌现。「业务线更多是跟着整个公司大盘子在运作发展，而人员和办公也是内部消化了，他们不会为此再找写字楼。」
从中关村到西二旗：创业的「面子和里子」北京中关村写字楼
中关村的创业传奇并不是从「高大上」的写字楼开始的。与清华大学隔着一条街相望的「华清嘉园」小区，有过一群曾经不起眼的租客：王兴、张一鸣、宿华、程一笑、徐易容、陈安妮、吴世春……这个年开盘的居民楼，起售价格仅元每平米，年的均价已经突破16万。回过头看，当年买房的回报堪比投中了独角兽，而承担的风险却低得多。不过，风险投资的回报远不止于创造财富。受益于资本驱动的创新创业，中关村成为继CBD及金融街之后北京崛起的第三大写字楼集群，也成为全球办公成本最昂贵的商圈之一。目前，中关村区域写字楼市场处于年以来空置率较高的阶段。多位企业租户和代理行经纪人对36氪表示，「租金明显降低了一些，有些教育企业退租后的楼层还在空置。」相比于CBD、金融街、望京等核心城区商圈，在中关村寻找办公楼宇的新兴科技企业，一般都会被询问「融资到几轮」的问题。世桦嘉润管理合伙人李芳月对36氪表示，因为融资规模代表着科技公司可以匹配到的楼宇品质，通常小规模科技型企业的租金是「押3个月付3个月」的支付方式，这类科技企业如果扩大规模的速度比较快，会逐步选择搬迁至西二旗。活跃中村区域多年的代理行-华融鑫通的租售经纪人丁飞龙对36氪表示，自己的客户基本都是「B轮之前」，「中关村目前以人工智能、大数据、芯片，无人驾驶等为主，个别元宇宙企业也会出现办公需求。传统的软件开发、IT也有，但是都已经不太主流了。」过去一年，他曾为处于pre-A轮的星药科技做办公选址，主做芯片设计的集创北方、瀚博半导体也是他接触过的客户。他的转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/1812.html
