作者:中指研究院三季度以来，尽管北京写字楼市场延续了上半年租金下探、空置率上升的趋势，但下行趋势已有所放缓。商务活动基本恢复至正常水平，刺激租赁活跃度回升。投资市场录得数宗外资重大交易，数据中心投资则为本季度内一大亮点，北京已成为亚太地区重要的新兴数据中心市场之一。
宏观经济与政策
随着疫情影响趋弱，三季度国内经济增速加快修复。国际货币基金组织（IMF）预测，中国将是年世界主要经济体中唯一保持正增长的国家，并维持对中国在年将实现8.2%增速的判断。在此背景下，北京地区经济基本面依然十分强劲，商务活动基本恢复至正常水平。
具体来看，固投方面，年1~8月，北京全市固定资产投资（不含农户）同比增长0.6%，增速由负转正。其中，房地产开发投资增长5.7%。分行业看，科学研究和技术服务业增长89.4%，制造业增长80.5%。社会消费品零售方面，1~8月，全市实现社会消费品零售总额.4亿元，同比下降14.1%。其中，限上批发零售业、住宿餐饮业网上零售额为.9亿元，同比增长26.8%。办公楼市场建设和销售方面，1~8月，全市办公楼新开工面积为34.4万㎡，同比下降64.2%；办公楼竣工面积为79.9万㎡，下降6.4%；办公楼销售面积为23.3万㎡，下降9.7%。
图：北京办公楼新开工、竣工和销售面积情况
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版注：图中数据为累计值，1月份数据缺失
政策规划方面，三季度内，政府发布《深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案》、《首都功能核心区控制性详细规划（年-年）》、《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》以及《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》等多项重要政策措施，对北京的经济和城市未来发展，商业地产活力提升具有重要意义。当前，北京自贸区方案最大特点是与新科技、新数字经济相融合，自贸区的产业规划利好金融、信息技术、专业服务、健康医疗等行业相关的企业，对于北京写字楼租赁市场将有所带动。
供给与需求
三季度，北京写字楼市场有5个新项目交付使用，供应总面积达到36.07万㎡。其中，位于CBD中服地块的恒大中心与位于东二环商圈的兆泰国际中心A、B座竣工交付，为北京甲级写字楼市场带来了近19万㎡的优质可租面积。随着四季度北京写字楼市场迎来大体量项目入市，届时市场承压将加剧。
需求方面，截至本季度末，TMT、租赁和商务服务业仍为主要的租户来源行业，租户占比分别达到39.09%和25.99%。从租户占比变化情况来看，三季度TMT环比二季度扩大1.61个百分点，批发和零售业、租赁和商务服务业分别减小0.92和0.62个百分点。与去年同季度相比，租赁和商务服务业、TMT租户占比扩大4.62和3.77个百分点；受疫情影响，批发和零售业租户占比出现明显的收缩，租户占比减小达11.56个百分点。
图：北京甲乙级写字楼租户行业占比（按租户数量）
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
在经济复苏的推动下，本季度租户的新租和搬迁需求进一步回升，尤其是位于租金水平相对较低的丽泽、上地等新兴商圈。建议有计划扩张或者以更优惠的价格完成续租的租户，把握当前有利的议价时机。考虑搬迁以升级楼宇品质的租户可重点
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