在前几期内容中，我们连续分享商业银行房地产开发贷款的相关内容，今天我们分享学习经营性物业贷款（市面上所称“房抵贷”）如何管控及操作。分两期推出。
1目的
本文件规定了经营性物业贷款业务的操作流程和控制要点，规范了经营性物业贷款业务管理，提高产品市场适用性和可操作性，加强内部操作管理，防范经营性物业贷款业务风险。
2适用范围
总行以《业务授权书》的形式对各分行经营性物业贷款的信贷审批权限进行区别授权。
本文件适用于经批准有权开办此项业务的本行各级机构。
定义、缩写和分类
1)经营性物业贷款：是指本行向借款人发放的以借款人自身拥有的经营性物业作为抵押，以租金收入作为主要还款来源的贷款。
2)经营性物业：是指已完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量充裕，综合效益良好，还款来源稳定的写字楼、宾馆酒店、综合商业设施和商铺。
)信用业务经办机构：是指经批准有权开办经营性物业贷款业务的分支机构，包括分行各业务拓展部门、各支行等。
4)有权审批人：是指有权对业务签署同意或否决意见的终批人。
4职责与权限
5原则与基本规定
5.1办理条件
5.1.1借款人必须具备以下条件：
1)具有法人营业执照并已办理年检手续；
2)预期经营性现金流量充足、稳定；
)在本行开立结算账户，贷款卡年检正常，无不良信用记录；
4)按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；
5)接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算业务通过本行办理；
6)符合本行规定的其他贷款条件。
5.1.2经营性物业必须具备以下条件：
1)项目开发建设手续齐全，产权清晰，已取得合法的权属证书，项目已通过国家有权部门竣工验收；
2)在房地产管理部门办理了租赁登记手续（若确实由于客观原因无法办理登记备案手续的，应报分行风险管理部同意）；
)商场、写字楼和商铺的出租率应不低于80%；宾馆酒店投入商业运营时间二年（含）以上，平均入住率应不低于70%；
4)位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力；
5)市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕；
6)投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验。
借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，必要时还应提供本行认可的其他担保。
5.2产品价值
5.2.1经营性物业所有者：
1)获得融资支持，盘活物业；
2)融资期限长，免除短期流动资金贷款到期办理还旧借新等复杂手续、筹集大额资金的压力的烦恼；
)还款压力小，根据租金等经营收入的现金流设计还款周期，消除还款周期与现金流不匹配的现金周转压力；
4)设置额度恢复条款，贷款额度可随物业增值进行恢复。
5.2.2经营性物业承租人：可获得本行多方位优质金融服务。
5.贷款金额
贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素。
5.4贷款期限
贷款期限不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。
5.5贷款利率
贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
5.6贷款用途
经营性物业贷款用于：
1)归还或置换建造该经营性物业的银行借款和股东借款；
2)支付经营性物业的购置款；
)其他符合规定的用途。
5.7贷款偿还
1)期限在一年（含）以内的经营性物业贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；或按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。
2)期限在一年以上的经营性物业贷款，本息偿还方案应根据借款人租金现金流情况与借款人协商制定，原则上应保证三个月还本付息一次，采用等额本息还款法或等额本金还款法。可根据商场写字楼经营的实际情况，安排还款宽限期，宽限期原则上不超过贷款第一年，最长不超过1.5年，宽限期内按季还息，暂不还本，以减轻借款人的还款压力。
a)等额本息还款法计算公式：
每月还款金额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款总期数/[(（1+月利率）还款总期数-1]
b)等额本金还款法计算公式：
每月还款金额=贷款本金/还款总期数+（贷款本金-累计已还本金）×月利率
)经营性物业贷款发放后次月20日付息，本金按不同的还款方式确定，采取等额本息还款法与等额本金还款法本金偿还的，偿还日期与付息日一致；采取其他协商方式的，偿还日期依据协商方式确定。
5.8其他规定
经营性物业贷款的审批权限按年度业务授权的有关规定执行。
相关合同协议文本的签订和使用应按照本文件以及《关于印发经营性物业抵押贷款项目资金封闭运作管理及应收账款质押协议书等系列合同文本的通知》(X银〔20XX〕号)的要求执行。
相关合同中应明确，本行有权定期要求指定的房地产估价机构对抵押物进行价值评估，可视市场形势、物业增值潜力、经营回报率、市场利率变化等情况，对贷款额度、期限、利率等重新约定。若遇物业价值发生贬值、租金水平大幅下降等情况本行有权相应调减贷款额度。
对品牌知名度高、市场竞争力强、物业品质良好、租金收益稳定、信用度高的客户，贷款期限较长的，在贷款到期日前1-2年，可予以贷款额度恢复，即按原贷款额度与本行认可的最新评估价值的60%二者孰低原则，根据当时的市场情况，合理确定新的贷款额度和贷款期限。贷款额度恢复应重新送审，审批权限按年度业务授权的有关规定执行。
6流程描述与控制要求详见下期
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