年来郑州上大学，这是我与龙子湖的第一次见面。
在学校三年几乎没有上过湖心岛，那个时候站在龙子湖岸边远远的望向湖心岛，上面堆满了小土山。
后来才知道，正是这一年龙子湖湖心岛才开始动工建设。
整个龙子湖湖心岛共占地约亩，没有住宅，全部规划商业、科教类用地。
它的终极目标是打造成为中原经济区自主创新基地和产业创新中心。
整个湖心岛从年开始动工建设，到现在已经9年多的时间了。
岛周边分布了15所大学，在校师生预计20多万人，他们对商业的渴求极大。
但是具体商铺经营情况如何呢，刚好上班的地方离得近，上周四我专门去湖心岛走访了一番。
那天我做地铁1号线，从龙子湖站C口出来。
▲《年双创大会》现场
刚出地铁口首先映入眼帘的就是双创大会现场，并且会场周边几条路还进行了交通管制。
因为会议的原因，12号线的施工场地也给盖了起来，并铺上了防尘网和鲜花。
天气阳光明媚，站在双创会场门口先拍一张明理路的美照。两边的绿化很漂亮，毕竟临着湖，环境一流。
穿过平安大道与明理路路口，先到距离地铁C口最近正商博雅广场转一转。
目前整个湖心岛有三处比较繁荣的商业，除了博雅广场，还有木华广场以及集中型商业太格茂。
博雅广场占地约3.1万方，包含了两栋办公楼、两栋公寓和两条商业街，是一个人流量较高的商业综合体。
周四早上十点，应该是因为学生都没放学，也不是饭点，逛街的人并不多。
期间和一家烧烤店老板聊了一下，据他说一般到晚上或者周末人流量才会上来。
从中道东路进入商业街，可以看到一楼和二楼的临街商铺出租率非常高。
不过往前走的时候发现这边有一家水果店在转让；理发店也在对外分租，以减轻房租压力，看来生意还是不好做啊。
▲正在装修的粥店
有人转让退场、也有人装修入场，不禁让我想起一句老话：经济形势越不好，餐饮行业越繁荣，但最终能赚钱的却不多。
奥斯卡影城占据了商业街中心位置，以便更好的为商业级吸引人流量。
上图标注的这条商业街，一楼临街商铺出租率也很高。
转了一遍一楼只看到了这家奶茶店在转让，网上查了下，老板是想带上品牌、设备等整体转让。
根据网传的娃哈哈奶茶店13万的培训运营费、10万的设备费、2万合作保证金。
店面装修按10万来算，还有首批至少5万的物料。
房子一个月1.7万，房租按交三押一来算，1.7*4=6.8万。这样仅把店面开起来，就需要一把掏出来46.8万。
按3年回本来算，一个月的纯利润要达到1.3万。然后我们倒推一下它每个月的营业额要保持在什么水平。
人工4个人，每人按元/月，店长的话高一点按元/月，这样一个月工资支出为元。
水电按元，加上1.7W的房租，这样毛利大概是4.85万。
根据网上爆料娃哈哈首家门店的毛利率62%来算，一个月的营业额至少要保持在7.8万左右。
而这家店依然在转让，可能是真的不赚钱。
话说最近两年，疫情的阴霾还未彻底退去，今年又多灾多难，餐饮是真的难做，商铺也是换了一茬又一茬。
所以，如果你没有什么做餐饮的经验，个人建议还是少碰这一行，包括一些加盟连锁品牌。
也许是龙子湖站地铁B口没有开通的缘故，这条商业街二楼空租率很高，即便二楼临街的商铺出租率也没有刚进来的那条商业街高。
粗略预测一下，这一条商业街二楼的空租率大概有80%以上。
完了之后又去楼上的公寓看了一眼，统一的指纹密码锁，楼道两侧也贴了瓷砖，地面墙面干净整洁，没有小广告。
因为大堂需要刷卡，所以我从商业街里间的货梯上去的，货梯也需要刷卡，还好18层有位大哥要下楼，我才得以“混”进去。
博雅广场西侧是永和龙子湖广场，商业部分永和时光里入口正在装修。
其实早在年初，永和时光里就释放消息要在第二季度开业，然后又拖到今年5月份，如今受各方面因素影响，到了10月底依然在装修中。
永和时光里作为一个定位“时尚潮派主题MALL”，吸引了不少高端品牌入驻，非常期待。
永和龙子湖广场是湖心岛的地王项目，当初以每亩万的价格一骑绝尘。
永和龙子湖限高米，而岛上的其他地块限高都是米，妥妥的湖心岛地标。
▲永和龙子湖写字楼大堂
永和龙子湖广场的写字楼大堂也是刷卡进入，大堂干净整洁，管理到位，人员进出有序。
从永和龙子湖广场出来继续往西，是龙子湖微时代。
看这外立面和大门，顿时有种到了安置小区的感觉。
▲龙子湖微时代大堂
大堂随便出入，中央直接成了酒店前台，美团上看了一眼，楼上酒店的大床房一晚最低88元起，挺便宜的。
▲龙子湖微时代电梯间
电梯间只有地面铺了瓷砖，不过地面还算干净，墙面略脏。
电梯需要刷卡，但我随便按了一个6楼，按键虽然没亮，居然也停了。
4块的物业费，50多平，一年的物业费都多了。另外，物业还非常贴心的做了电费余量提示。
楼道只有地面铺了瓷砖，地面和墙面整体都比较干净，上面也做了吊顶。
步梯没有铺瓷砖，卫生保持的还可以，只看到了几个烟头。
7楼应该是酒店，电梯间堆着刚收集的毛巾、床单。
像这种酒店、自住混合的公寓，如果后期物业服务和硬件跟不上的话，即便位置稀缺，其公寓的租金以及售价也很难涨上去。
龙子湖微时代的一楼底商出租率很高，二楼有不少电竞馆、KTV、酒吧之类，不过应该是因为疫情问题，很多都不再经营了。
▲无人售货车
从龙子湖微时代出来，到湖边坐了一会，发现了一辆无人售货车，科技感满满。
▲太格茂
沿着博学路向北，中午12:00的太格茂已经热闹起来。
一楼业态主要是数码、美妆、珠宝；二楼和三楼服装店居多；四楼、五楼主要是餐饮。
▲太格茂地下美食广场
这个时间段在楼上逛的人并不多，负一层的美食广场有不少人。
作为目前岛上唯一在营业的室内商业中心，吃喝玩乐基本上一站式可以解决，周边的学生和上班族都喜欢来这里耍。
太格茂北侧的正商学府广场内部有两条商业街，里面也很热闹。
拐角最显然的位置被本土饮品大佬蜜雪冰城占据。
▲正商学府广场商业街
商业街里面全是各种小饭店，大部分都在30平左右。
其中一家小碗菜的老板告诉我，来这里吃饭的大多是周边的学生和写字楼上的白领，消费水平不高，客单价基本都在15元以内。
我的午饭就是在这里解决的，小碗菜一荤一素加一碗米饭共20大洋。不提供免费的汤，所以又买了一瓶饮料，3元。
毕竟跑了半天，作为一个身高1.75米，体重85公斤的我来说，自然吃的多一些。
对于一个正常体重的成年人，其实一个菜就够了，或者两个素菜，下来客单价基本能控制在15元左右。
正商学府广场的写字楼同样需要刷卡进入，不过大堂有点小，旋转门还是手动的，推着有点费劲。
▲在建的中阀科技大厦
最后一站是正商木华广场，一楼商铺出租率也很高。
二楼和博雅广场差不多，空租率较高，有的还挂着出售信息。
上图标注的位置，木华广场南侧和东侧临路的商铺几乎都在转让。
▲出租中的店铺
位置不好，路边的绿化把门头遮挡的很严实，并且这边没有单独的出入口。
消费者要想来消费只能从内部的商业街转过来，再加上疫情等原因，所以这一片的商铺不管是出租还是转让，都更难一些。
▲木华广场的写字楼大厅
木华广场的写字楼大厅很宽敞，同样需要门禁才能进入电梯间，安保措施到位。
临走的时候，在龙子湖创意园孵化器大楼前体验了一下宇通的无人驾驶汽车。
车上有一张小桌子，后排有一位工作人员拿了一个平板电脑辅助操作。
目测主要是控制车速，以及前面有车辆阻挡的时候，鸣笛示意。
无人汽车的座位旁边有紧急停止按钮，和USB充电接口。
▲无人驾驶汽车站牌
龙子湖湖心岛的面积不大，周边被一圈大学包围，是个优势，也是劣势。
人口支撑有保障，但是功能、定位、产业被局限。
比如大量的学生虽然可以为湖心岛的商业、写字楼充血，但他们的消费能力也限制了岛上的商业普遍在中低档徘徊。
从区位来看，湖心岛西侧是CBD和北龙湖金融中心，东侧是象湖行政中心，在郑州向东发展的大趋势上，龙子湖湖心岛的区位优势非常明显。
除了区位优势，交通方面有地铁1号线、12号线，现在1号线延长线也已开通，河南大学以开始部分招生，一切都在向着好的方向发展。
12号线在建，预计年年底竣工，到时候湖心岛的地铁将呈十字交汇，为湖心岛后续的发展助力。
另外，湖心岛的环境优势巨大，亩的龙子湖水域和亩的湿地公园，甚至比岛屿面积还大。
总体来看，湖心岛的写字楼档次普遍较高，安保、物业服务水平也都在线。
说实话，我挺希望公司搬到这里的，码字累了，看一眼湖景，下班的时候还能在湖边逛一逛，吃喝玩也方便。
总的来看，龙子湖还有很长的路要走，希望商户们能挺过这个“寒冬”，也希望龙子湖湖心岛能立足本身坚持自我，走出一条属于自己的特色道路来。
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