近几个月，楼市全面回暖，朋友圈内不管是一手房还是二手房又开始活跃起来。
众所周知，买房这件事对多数家庭来说都不太容易，对于普通家庭来讲这是一笔较大的生活支出。闭着眼买房的时代已经过去了。不是什么房子都能买，买错了房，欲哭无泪！
所以今天，我们来说说哪些房子不能碰，避免踩坑比赚钱更重要。
接下来给大家总结这5类房产，千万要小心，购房者们在买房的时候如果遇到了这样的房子，最好可以避开，还不知道这种房子的人一起来了解一下吧。
老破大or小
老旧小区的房子值不值得买？
如今新区房价水涨船高，而有着好几十年发展历史的老旧小区，周边生活配套齐全，出门就有公交站、便利店、小超市、餐饮店…，关键是总价相对不高，是不是很心动？
首先，对于“老破小”的选择，多半都是为了孩子上学或是其它因为地段好、总价低，门槛相对较低，压力小，符合一些人的需求。因此，如果没有突出优势，且房龄较久的老小区，以后要是再想转手，难上加难。
但是，对于另一种“老破大”，购房者们在买房的时候如果遇到了这样的房子，最好可以避开。
老破大，顾名思义房龄又老户型偏大，一般指面积超过㎡的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。大户型和小户型的单价相差高达近/㎡！同样一个小区，只是因为户型大小，价格相差如此之大。
所以，相对于老破小来说，这种更需要谨慎。没有小区环境、物业服务可言，处于房产价值链的最底层，大家都涨的时候它涨不动，大家都跌的时候它跌的最多，价格完全看市场行情怎么样。而且，由于户型大，总价也相对较高，属于穷人买不起、富人看不上的类型，购买老破大还是三思而后行吧。
公寓
公寓不能买，想必这句话大家在网络上已经看到过太多太多的了。
那么到底公寓为什么不能买？
早年，公寓很受年轻人的欢迎，尤其是刚步入社会的小白领。因为公寓一般来说地段、配套都不错，户型面积50㎡左右，总价低，单身自住，婚后出租，听起来相当惬意！
但事实上，公寓的缺点不容忽视：
①不能落户，无学位
②首付高，无法加杠杆，资金利用率低
③居住体验差，水、电、煤气（有的没有）
④物业费高，持有成本高
⑤居住人群杂乱，安全系数较低
⑥后续卖出税费极高，流通性差
⑦涨幅慢，单靠租金仅仅收回成本都需要很多年
总的来说，公寓除了总价上的优势，其余方面均比不上住宅，公寓居住体验差、升值慢、转手难，因此如果买公寓是为了升值的话，那我还是劝你打消这个念头，后期的税费分分钟抵扣升值的钱。
那么，又什么人能买呢？
小编以为，如果是单身人群或者手上的钱不够买住宅的当下刚需自住者，可以考虑一下。另外，在挑选公寓时候，除了地段外，优先选择70年产权公寓和loft公寓，最好带民水民电和天然气。
近几年，赣州市场上公寓项目供应充足，且类型多样，其中章江新区是供应和去化的绝对主战场。以下小编挑选了比较热门的8个公寓给大家做参考：
商铺和写字楼
过去有句老话，叫做“一铺养三代”，意思是买一个商铺，无论是自己做生意还是租出去，赚来的收益可以养上下三代人。
然而，最近这几年我们看到的现状是什么？
艾瑞咨询统计数据显示，三线城市购物中心空置体量达.2万平方米，平均空置率高达28％，超过一线城市7%以及二线城市21%的空置率
目前市场上主要商铺类型有两种，一种是小区底商，极易受小区入住率，人口组成，消费水平、周边商铺等因素影响，风险很大；另一种包括独栋商业、商业街、住宅等大型商业综合体，这类商铺主要看整体的经营业态和品牌，对后期运营商的招商和后期管理能力要求很高，这些是投资买家很难准确估计的。
商铺现在的价值在于实体出租，目前赣州的商圈除了知名的几个，其他的商圈人气都不太足够的，比如：九方巨亿、步步高新天地、万盛购物中心、中创花生唐、鹏欣水游城等，还有一个不得不提的大坑—毅德融城，凉了多少人……
今日不同往日，近年受互联网影响，近几年实体商铺收到了很大的冲击，生意难做，别说涨租了，维持原来的租金都很难。尤其是疫情的打击，原本的租户更是雪上加霜，无法续租了。如果是想房屋本身的溢价，那样不可能达到预期。所以，基本上不建议投资商铺。如果是城市核心的知名商圈，可以考虑，不过也需要在价格上有所度量。
其次，后期想转手，交易税费比公寓还离谱。商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30%，比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，想出手很困难，只适合赚租子。所谓的“一铺坑三代”。
通货膨胀为7.5%左右，所以商铺的投资回报率必须保持在7%以上，接近或者超越通货膨胀才是勉强及格的，租金回报率应该是在7%～8%以上，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。
但如果有大笔资金，选一个比较靠谱的理财方式，8%左右也比较简单吧。
此外，买写字楼和买商铺有“异曲同工之妙”。
写字楼存在于大中型城市市中心核心位置，一般是租给公司办公用的。还有的人就是为了自己开公司，去买一套写字楼。
写字楼回报可以参考商铺，也是只能靠租金，升值幅度非常有限，卖出税费很高，流通性差，变现困难。
小产权房
小产权房，我们可以简单地理解为没有房产证的房子。比如部分拆迁房，农民房，安置房等。这部分房子好处就是不限购、明显低于市场价。
但缺点也是非常清晰明了。没有房产证因此一般不能贷款，所以卖家大多都会要求买家全款。
不能贷款也就意味着该套房没有金融属性，为什么银行不好做贷款？因为银行也认为物业有无法清偿的风险，不认可其价值。
房子本身是有金融属性的，比如说加按揭，二抵、对敲，装修贷，以房产进件办大额信用卡，分期卡等（负债也是资产，兑现资金可用于再生产，创造财富）。这些都是小产权房无法给予的。
后期涨幅也远远低于正常的商品房，至于仅有的租金收益，是远远无法弥补房价涨幅差额的。
还有一个重要原因，没有房产证意味着不好落户，在学区房政策严苛的区域，实行户证一致，那么孩子上学也会成问题。
不仅如此，还会存在隐患。无法过户，即使做了公证，后期一旦有巨额利益（拆迁等），原房东是潜在的隐患。
今年，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。
通知强调，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
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