近日，中国社会科学院和社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（）》。
报告指出，年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。
该报告还预测，年全国住宅销售平均价格约元/平方米，预期价格增长7.6%，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。
看来房地产市场仍具备投资潜力，与其持币观望，不如马上行动！
那么问题来了，投资是选公寓、住宅还是写字楼，瞬间陷入了选择困难的漩涡—到底哪个划算呢？
接下来，根据公寓、住宅、写字楼三种业态的区别，给大家讲一讲各中利弊。
1
公寓
资金紧张的人选择购买公寓，其中，一部分人选择酒店托管的方式。一来收益稳定，二来，基本不需要操心，静静等着「收租」就好了。
也有的人，买了公寓来自住。
但是，投资公寓这种行为普遍不被看好，这是为什么呢？
首先，公寓真的能“商住两用”吗？
从土地性质看，商住公寓在批地时，一般为综合性用地（商住）或商业用地，按理说，这种土地上盖的房子，主要是商用。
年北京出台“3.26商住房新政”，规定“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改为居住等用途。”
从此可以看出，商住两用是政策严令禁止的。此外，再来将一下从居住层面，公寓的表现。
绝大多数商业公寓不能落户，不带学区，这就意味着买了之后只能自住或者出租，不具备住宅的附加功能。
公寓居住密度要普遍大于住宅，水电费标准也都是按照商业用水电来收取，物业费比起住宅也略高。
比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；居民用电每度0.元，而公寓电费每度1.2元；同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。
从占用资金的角度来说，很多人会说，公寓住着没那么舒适，可实在是便宜啊。
要提醒投资者，总价低并不一定是划算的！
首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；
而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。
最后从持有年限来看，公寓产权一般是40年到50年，投资一套公寓需要20年才能回本，增值幅度也比同地段的住宅要小。
当然，比起住宅，公寓还有一大优势，那就是：不限购！
但是，别忘了买卖一间公寓的税费是真的高。
以广州为例：
契税：房子总价的5%（买方付）
营业税：房子总价的5.5%（卖方付）
土地增值税：房子总价的1%（卖方付）
所得税：（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）
印花税：房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）
房屋交易手续费：房子总价的1.9%（买卖方各承担一半）
房产产权登记费：元
交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
「低进高出，快买快卖」的投资诀窍，似乎在公寓上并不适用。
2
住宅
有的人，可能不明白，为什么同一地段，住宅要比公寓贵那么多？
首先，还是从土地性质来说，普通住宅，也可以叫做商品房，开发商在开发楼盘之前要先缴纳该楼盘所占地的土地出让金。
产权年限为70年，一旦使用时间超过了，就需要缴纳相应的土地出让金，才能继续使用。
针对续期问题，根据宅物权编草案规定，住宅用地使用权到期自动续期，至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后，是获得土地续期还是建筑物整体被收回，尚未明确。
接下来，是考虑到生活成本问题，住宅的水电费、物业费都要比公寓便宜，还可以通燃气。
但是，住宅的购买资格是受到限制的。
从年底开始,住建部公布了第一批限购城市名单,出台限购令的城市共为41个,包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等6个热点城市。
「破限」和「限购」消息交替登上新闻头条，也成为民间预测房价的晴雨表。
买一个城市的住宅，也就是把余生和这座城市的发展绑定，所以一定要慎重再慎重。因为对大多数年轻人来说，一线城市一套房，是要掏光六个钱包的。（注：六个钱包，网络流行词，是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包。）
此外，购买住宅的朋友要考虑到，二手房买卖周期长的问题。
3
写字楼
随着一道一道限购令的出台，有一些资金储备充足且不着急用钱的人，开始把目光投向写字楼。
一般购买写字楼都是用来出租的，与传统住宅相比，写字楼有租期长、租户稳定的特点。
从回报率上看，CBD商务区相对于非商务区，租金回报要高1.5倍甚至是2倍。
同样来说说写字楼的土地性质问题，它的使用年限跟住宅比起来，是相对来说较短的，有的是40年，有的是50年。
有的写字楼属于商业用地，即产权40年，也有的是综合用地性质，产权年限为50年。
购买写字楼需要注意的事项有哪些？
小面积的写字楼主要针对中小企业出租，因此要选在中小企业聚集的地方。而且要留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适，还要注意车位、电梯等硬件设施的配备，以及商业餐饮配备。
好了，总结了这么多，温馨提示下，做任何投资，都要提前做好功课~
来源：知乎、链家、中国新闻网
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