导读：业主采用一般委托（或口头委托）形式，委托中介机构挂牌出租办公楼，中介机构与业主未签订书面的《居间服务合同》、《佣金确认书》,待促成所推介之租户与业主签订《房屋租赁合同》后，业主与中介机构关于居间合同是否成立、佣金标准与佣金承担问题意见不一时，应当如何认定？以及应如何预防该类纠纷？
司法判例：上海市闵行区人民法院（）沪民初号案件
一、诉辩双方身份与审理情况
原告：上海北*广房地产经纪事务所，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：占*文，上海赢火虫律师事务所律师。
被告：上海司*商贸有限公司，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：曹*明，上海海一律师事务所律师。
原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于年立案受理后，依法适用简易程序，于年、年公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人占*文、被告的委托诉讼代理人曹*明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二、原告的诉请、事实与理由
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付居间佣金,元（人民币，下同）。事实与理由：原告是本市徐汇区的一家专业从事商业办公用房租赁居间服务的中介机构。年5月16日，被告职员厉女士代表被告委托原告进行办公楼招租。招租条件是：物业地址为本市徐汇区虹桥路*号*层，建筑面积平米，整层整租，报价租金为5.8元/平米/天（底价租金为5.4元，该价格为“开票价”，10年不递增），无行业限制，租户不可办理工商注册，租赁期限不低于5年，免租期30天，付租方式为付1押3，物业管理费4,元/月由租户承担；居间委托方式为一般委托，委托期限为年5月16日至年7月15日，佣金标准为一个月租金，签租赁合同时当场结佣，带客看房提前预约（最好下午2-3点钟），由厉女士到现场开门。
原告接受委托后，即派员联系被告实地勘察了房屋，确认房屋为被告公司产权，按照行业通行规则支付一个月租金的佣金，由出租方支付，付佣时间为所介绍之租户与被告签订租赁合同当日，双方还确认了其他招租商务条件。所有信息明确后，原告即组织公司员工对虹桥路*号*层房屋开展了系统的：广告发布、邀约意向租户、带看意向租户、筛选租户、洽谈招租条件、向被告报告招租进展及意向租户的意向收集与反馈等工作。据原告不完全统计：原告公司仅3名员工与厉女士有记录的电话沟通次数达36次，带意向租户实地看房5次；原告公司“房客源成交管理系统”中对涉诉房屋的实时工作记录近百条，其中不同时间段的9条记录显示：原告与被告确认“成交佣金一个月”。6月30日，原告员工涂*华带案外人上海芳*装饰设计有限公司（即承租人）执行董事刘*春看房、向被告报告情况后，留下工作记录。6月30日，涂*华带刘*春看房后，即锁定了该诚意租户，两边进行了艰难而有效的沟通与撮合。6月30日至7月4日，涂*华仅与厉女士电话反馈、沟通就达14次之多。7月4日，刘*春代表承租人与原告签订了独家委托原告承租系争房屋的《客户租房委托书》。7月5日，涂*华带刘*春及其公司人员对涉诉房屋复看、测量。7月6日，涂*华促成被告与承租人签订《房屋租赁意向协议》。7月12日，被告与承租人签订了正式的《房屋租赁合同》，并按合同约定开始履行。依照原、被告先前约定，被告应当于签约当日，即7月12日，向原告结付,万元（即相当于一个月租金的额度）佣金。被告员工突然要求原告佣金打折。原告现场签约员工向上级请示后，当即向被告表明态度：1.一个月佣金由被告支付是经过双方多次确认的，不可突然反悔；2.一个月佣金由被告支付是本市商业办公用房租赁居间佣金标准和承担方式的通行惯例，原告并没有额外多收取佣金。被告遭到回绝后，最后拿出两万元现金，告知原告员工：这两万元你们拿走，其他的以后再说。原告员工要求被告签订书面的《佣金确认书》，明确各期款项支付期限，被告直言拒绝。原告无奈收下20,元，并给被告出具了收条。7月21日，原告发函，要求被告于年7月27日之前，依照双方事先约定的佣金标准，向原告支付剩余佣金,万元。但被告至今没有回信。
根据本市商业办公用房租赁居间行业惯例：1、业主或房屋管理人委托中介挂牌出租房屋，若为“独家委托”需与中介机构签订书面居间协议，以此来约定居间委托服务的排他性和专属性；而“一般委托”情形下，业主为了快速招租，通常将房源信息向全社会公布（包括全中介行业以及潜在租户），既接受任何中介机构的居间服务（中介机构之间发生撞单的，按照先后顺序和商务条件优劣而定），也接受潜在租户上门求租（该意向租户已经通过中介机构看房的，应当视为中介之客户），因此一般委托情形下，业主不会、也不可能与所有中介机构签订居间协议。2、一般委托情形下，因为没有事先签订居间协议，中介机构只有通过定期、不定期与业主保持联系，反复了解业主的招租进展、向业主汇报自己的招租进展、重复确定居间成功后的佣金标准以及支付方式……直到意向租户出现，签订房屋租赁合同之时，业主才会与中介机构按约定一次性结佣或与签署《佣金确认书》分期结佣。3、商业性用房（含办公楼、商铺、厂房）的出租，行业结佣通常为1个月至1.5个月租金的标准，由出租方支付。综上，原告认为：民事主体在实行民事行为、开展民事活动中应当遵循诚实信用原则，企业作为民事主体参与民事活动，更应当如此，否则难以取信员工，服务社会。原告通过长达三个月的努力，最终完成了对被告的居间服务任务，而到签约之日，被告先是单方面要求折佣，继而抛出20,元打发了事，完全无视原告的工作成果，恶意撕毁双方约定，毫无诚信可言。原告为维护自身利益，遂成讼。
三、被告的抗辩、事实与理由
被告辩称，驳回原告诉请。原、被告之间无任何居间委托，原告系代表承租方与被告（出租方）商谈租赁事务。原、被告之间不存在一般委托，签约当日原告在被告处吵闹，看在原告代表承租方在居间过程中确有工作，被告向原告支付了20,元。原告所说的经营逻辑不符合社会常理，被告在互联网上发布信息，任何人均有权来看房，如果只要带人来看房签订合同就要收取相应佣金，不符合常理。原告作为专业的房产经纪机构，如果要确认自己的居间地位，应当以书面方式予以确立。至于过程中原告员工与被告的通话次数，不能说明任何问题。因此，要求驳回原告诉请。
四、法院认定的事实
被告通过网络平台发布对上海市徐汇区虹桥路*号*层的招租信息。原告系中介机构，其员工在网络上获知被告发布的招租信息后，与被告员工取得联系，并于年5月31日至7月5日期间，带多名客户至涉诉房屋实地看房。其中于6月30日、7月15日，原告员工两次带案外人芳*公司的刘*春至涉诉房屋实地看房。看房后原告均要求看房人签署看房确认书。
年7月4日，原告与刘*春签订《客户租房委托书》，约定原告为独家委托机构，刘*春不能同时委托第三方从事与原告相同的活动，委托期限自年7月4日起至年9月3日止，协议上同时载明原告带看第一套房屋为“上海市徐汇区虹桥路*号*层”。
年7月6日，被告（甲方）与案外人芳*公司（乙方）签订《房屋租赁意向协议》，约定被告为出租人，案外人芳*公司为承租人，租赁房屋地址为上海市虹桥路*号*层，面积平方米，每月租金为人民币,万元，租赁期五年，承租人支付定金人民币50,元。协议签订当日，案外人向被告支付了50,元定金，被告出具了收据。
年7月12日，被告（甲方）与案外人芳*公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告出租给案外人的房屋及相关设施设备坐落在上海市徐汇区虹桥路*号*层，建筑面积平方米，租金为,万元/月，租赁期限从年7月12日起至年7月11日止。合同签订后，原告员工要求被告支付相当于涉诉房屋一个月租金的佣金，即,万元，双方意见不一，最后被告支付原告20,元。
年7月21日，原告函告被告：于年7月27日前将剩余,元佣金支付给原告。被告未回复，亦未付款。
上述事实，由原告提供的客户租房委托书、看房确认书、移动通信详单、《房屋租赁意向协议》、定金收据、《房屋租赁合同》、收条、佣金催收函等证据及双方当事人的陈述予以证实。至于原告提供的“房客源成交管理系统”工作记录截图，系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信。
四、法院裁判逻辑、法律依据与裁判结果
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为中介机构，在获知被告房源后与被告联系确认房源信息，并将该房源信息推广发布，后带多名潜在承租人实地看房，最终通过带看、联系等促成被告与案外人芳*公司就涉诉房屋的租赁达成合意并签订房屋租赁合同，为被告提供了居间服务。另一方面，原告接受了案外人芳*公司的委托，与芳*公司签订委托书并为芳*公司提供带看房等服务，亦为案外人芳*公司提供居间服务。故本院可认定为原告为出租人及承租人均提供了居间服务，并使被告及案外人芳*公司均实现了目的，被告及案外人芳*公司均应向原告支付相应的报酬。原告认为，根据行业习惯，本案所涉的办公楼的出租应由出租方承担所有的居间服务费，然原告并未提出就其诉讼主张提供有效的依据予以证实，故本院对原告要求全部居间服务费均由被告支付的主张不予支持，本次居间服务费应由被告及案外人芳*公司各半承担。对于居间报酬的具体金额，本院咨询了物价部门，原告提出相当于一个月的租金金额为本起居间服务的费用符合当地行情，本院予以支持。综上，被告应向原告支付相当于半个月租金金额的居间服务费，即67,元，考虑到被告已经支付了20,元，故尚需支付原告居间服务费47,元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告于本判决生效之日起十日内，支付原告居间服务费47,元。
《中华人民共和国合同法》条文：
第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
律师案评一：合同成立问题
本案针对原告的诉求，根据民事诉讼举证规则，原告首先需要证明原、被告之间存在居间法律关系，居间合同成立。这是支撑原告诉请的基础事实，若该事实不成立，则原告的诉请将成为无源之水、无本之木。
原告居间服务过程中，保留了下列证据材料：（1）客户租房委托书；（2）看房确认书；（3）移动通信详单；（4）《房屋租赁意向协议》；（5）定金收据；（6）《房屋租赁合同》；（7）收条；（8）房客源管理系统工作记录。
上述证据材料中，第（1）（2）项：证明了原告与承租人的居间法律关系成立，虽然同时证明原告接受承租人的委托带承租人实地看了涉诉房屋，但并无被告的签字或盖章；第（3）项：证明了原告员工与“厉女士”的数十次电话通过记录，但不能反映通话内容，原告不能证明“厉女士”的真实身份及其与被告之间的关系；第（4）（5）（6）项：证明了被告与承租人之间就涉诉房屋达成了租赁合意并签订了《房屋租赁意向协议》、《房屋租赁合同》，但该两份合同书并非由原告提供，合同条款中无居间条款，也无原告签章；第（7）项：证明了被告收到涉诉房屋“租赁费用”20,元，但收条上并未明确付款人为被告，也未明确20,元“租赁费用”法律性质即为居间报酬；同时，被告以现金方式支付20,元，收条上无被告签章；第（8）项：尽管记录了涉诉房屋从委托起至成交日止的原告详细跟进信息，但系原告单方制作的工作记录。原告决定起诉后，产生了第（9）项证据：佣金催收函，证明了原告以书面形式单方面向被告主张居间合同关系成立并催要剩余佣金,元，但起诉前被告未对此作出任何回应。
可见，上述证据无一能独立地、直接地证明原、被告之间存在居间合同关系，也不能形成证据闭环明确原、被告存在居间合同。因此，本案中原告在为被告提供居间服务中未注意防范法律风险，忽略了相关证据的收集，如：1.原告未与被告签订书面的居间合同、佣金确认书；2.原告未以电话录音或
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