撰文
高杰刘华夏
阅读提示商场、商业街、写字楼的承租人欠费，出租人催缴无果，出租人能否采取停水、停电、停气等措施（下称“停止能源供应”）？
出租人的该行为对停止能源供应期间的租金收取标准有无影响？
本文将就这些问题结合案例进行分析解答。
一案例背景甲公司与A公司签订了《商铺租赁合同》，约定甲公司将案涉商铺出租给A公司，双方对租金、物管费、能源费等相关费用、违约责任、合同的解除等进行了约定。因A公司持续拖欠租金等费用，甲公司多次催告无果，甲公司于年9月30日再次向A公司发函催收，并告知若逾期未付清，将停止能源供应。年10月8日，甲公司对A公司停止能源供应。后甲公司诉至法院，请求法院判令解除租赁合同，A公司立即向甲公司支付欠付租金、占用费等若干。
二案例审理概要A公司辩称：因国家产业调控，公司经营困难，难以支付租金，同意解除合同，但甲公司停止能源供应，导致其无法正常经营，不应当支付停止能源供应期间租金及解除合同后的占用费。
法院认为：《商铺租赁合同》合法有效，A公司应当按照合同约定支付租金。A公司欠费后，甲公司多次催缴，A公司因经营困难仍拖欠超过6个月的租金，截止年11月10日，即合同约定新一期租金缴纳之日，A公司已累计拖欠9个月的租金，此时A公司停止能源供应已超1个月。在此情形下如果甲公司继续不行使解除合同及收回商铺的权利，而仅是继续停止能源供应，只会导致承租人在本已经营困难的情形下进一步陷入无法正常经营甚至停业的境地，则甲公司收回租金的权利将更加无法实现。双方合同中亦明确约定了合同终止后A公司未依约交还商铺时甲公司有权自行将商铺腾空收回等的减损条款，行使合同解除权后甲公司收回商铺并不存在事实和法律上的障碍。结合本案案情，双方当事人之间的商铺租赁合同实际上已经难以继续履行，此情形下守约方的减损义务需凸显，以避免长期陷入合同之僵局。
故法院酌定甲公司于年11月10日起仍未采取必要措施解除合同并收回商铺，而仅是继续停止能源供应，属于“没有采取适当措施”的情形，年11月11日至合同解除之日的租金以及合同解除之日至A公司移交商铺之日的占用费属于“扩大的损失”。最终，甲公司该部分租金及占用费的诉讼请求未得到法院全面支持。
三案例分析本案中，出租人为催缴租金，采取停止能源供应的方式限制承租人，法院从公平及诚实信用原则出发，采用合理减损规则，行使自由裁量权调整了租金、占用费。实践中，若承租人欠费，出租人催告无效，进而给承租人发送停止能源供应通知函后停止能源供应的行为，可能对停止能源供应期间的租金造成影响，对该类影响的预判，需掌握“度”，即合同履行僵局的形成。
注：由于停止能源供应的行为也会涉及到能源供应机构权益及民生保障事项，本文篇幅有限，故本次分析限缩在商场、商业街、写字楼等的商业用房租赁合同领域中出租人与能源供应单位之间直接建立能源供应关系的情形。
（一）出租人停止能源供应的法理基础
因承租人原因拖欠款项，且租赁合同中明确约定了在此情形下出租人有权停止能源供应的，出租人采取停止能源供应的方式进行催缴，属于行使合同履行抗辩权的行为表现。
（二）停止能源供应需有“度”
笔者检索重庆一、五中院辖区法院该类案例判决书，针对出租人停止能源供应的行为对停止能源供应期间的租金或者占用费收取标准的影响，该辖区法院普遍认为在“度”的限度内出租人催缴、通知后依约停止能源供应属于行使合同履行抗辩权的行为表现，在不突破“度”的情形下，不影响相应费用按照合同约定收取。而“度”是裁判者结合个案的证据所展示的拟制法律事实，通过其自由心证判断出租方采取停止能源供应行为状态持续是否会形成“合同履行僵局”。在形成合同履行僵局情形下，法院则会认为出租人的停止能源供应的行为突破了“度”的限度，发生“质变”，法院将从公平及诚实信用原则出发，采用合理减损规则。
（三）“度”的判断标准——合同履行僵局
一般认为，在承租人欠租后，出租人已行使权利干预租赁合同履行之日起三个月左右合同履行的状态未好转，则认为租赁合同将陷入履行僵局。若出租人仍然继续停止能源供应，则从事经营的承租人无法实质经营和产生收益，双方亦无有效沟通，将造成资源浪费、损失扩大。此时，掌握打破该合同僵局主动权的出租人不行使约定或法定合同解除权，而继续主张按照租赁合同标准支付租金，或是出租人行使合同解除权后，未采取合理减损措施而主张参照原合同约定租金标准的占用费的，停止能源供应期间的租金或者占用费，难以得到裁判机构全面支持。
四出租人实施停止能源供应行为的流程建议（一）合同赋权，有理有据
在租赁合同中，建议增加关于“欠费催缴后出租人有权停止能源供应”类的约定，承租人欠费后，出租人能够更好地主张其实施停止能源供应的行为存在合同赋予的权利。
（二）步步为营，有理有节
1、出现欠租情形后向承租人发出不低于两次书面限期缴纳催费函。
2、若承租人仍未缴纳或者达成和解的，出租人向承租人发出催缴及将停止能源供应的告知函。
3、若承租人仍未缴纳或者达成和解的，出租人向承租人发出《将于x年x月x日停止能源供应的告知函》。
4、若承租人仍未缴纳或者达成和解的，则在确定时间点停止能源供应。
5、停止能源供应后，出租人也应积极与承租人沟通，根据实际情况适时行使解除权或者协商变更租赁合同等。
结束语在租赁合同履行过程中，承租人出现欠费且久催无果时，出租人与承租人处于动态博弈的过程，双方需要契机进行磋商谈判。出租人对承租人承租物业停止能源供应的目的在于主张权利，使其正面回应矛盾，进而了解承租人履约能力实际情况，以供决策。
需注意的是在承租人在履约能力不足的情形下，停止能源供应状态持续，将出现合同履行僵局，此时，出租人应注意合理减损规则的规制，需采取适当措施以防止损失的扩大（如行使解除权、搬离商铺内设施设备、清理并收回商铺等）。此情形下出租人可及时起诉承租人主张欠费、违约金及搬离清铺、仓储等合理费用。
为聚焦本文研讨核心，本文案例是由真实案例适当改编而成。后附法条及法院裁判观点，供参考交流。
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