有没有人注意到这样一个现象，就是越是买豪宅的人，越是不贷款。特别是买顶级豪宅的，几乎都是全款。
这是因为，豪宅对于富豪来说只是他资产的一小部分而已。
但是除了这些付得起顶级豪宅全款的其他人，房产都是你家的资产大头，买的对与错，对你很重要。
所以买房不能买错。
接下来，我从个买房案例中总结出买房的四大火坑，只要规避不买，基本就不会买错了。
1第一大坑，买错城市
在过去的40年中，每个中国人的财富都按年均10%的速度增长。
所以每个中国人都分享了国力增长，平均五年一次的暴富机会。
但这个机会，对不同城市的人来说却是不一样的。
如果你出生在北上广深，你已经赢了80%的中国人。
如果你出生在偏远三四线地区，已经失了先机，想出头是千难万难。
因此，不要因为你的出生、你当下的工作生活，就把你的资产捆绑在小城市。
记住！只有大城市才有房地产。
在城区人口不超过万的城市买房，就是买错了城市。
当然，买房子选城市对很多人来说是一个取舍问题。
在哪里买房，意味着在哪里安家。
我们更多的是在房产配置上给予建议，如果故土难离，老家一套自住大宅贷足即可。
其它的，尽量配置在二线及以上城市。
至于二线及以上城市如何选择，要看你的资金充裕程度。
从全国层面看，很明显，中国南北方的差距会越来越大。
资金量越充裕，越往南难走。
如果资金量一般，可以结合自身资源情况，选城市。
2第二大坑，买错时间
年是西安、重庆、大连、青岛；年是海口、沈阳、贵阳的买点；年是深圳、杭州、厦门、宁波；年是东莞、广州、上海等等；
相反，这几年如果买了郑州、买了天津，大概率是不仅没涨，还亏钱了。
如果、年，你没买杭州、没买上海，买了苏州，不亏钱，也没赚钱。
但，不管亏不亏钱，你都失去了赚钱的机会成本。
同样的都是万投下去，别人三五个月，就是几十上百万的收益，而你买错时间，买在高点，一买就横盘几年。
3第三大坑，图便宜，买错房子
1、买环京、环沪、环深等，所有打着大城市环线的便宜房子。
比如环京的香河、大厂、三河、廊坊、固安、涿州、高碑店、霸州、保定等
环沪的启东崇明岛、海门、太仓浏河、昆山花桥、嘉善、吴江、平湖乍浦嘉兴港区、海宁、南浔等。
开发商拿地的时候就已经想好了，他们的房子不是卖给周边县城的土著，而是卖给北京、上海图便宜的人。
因此，他们的项目主要在行政边界、高速公路出口。
所以你会看到这样的景象，马路一侧是京沪的郊区农田荒地，而马路另一侧的河北、江苏的楼盘一个接一个。
这些楼盘最大的卖点就是地铁马上就要延伸到项目门口了，未来半小时到上海，到北京。
但是地铁根本就是幌子，十年八年都没影的事。
这两年二线城市也就开始流行环概念的房子，比如环郑、环杭、环武汉、环成都等等。
所有打着大城市环线概念的项目，都是韭菜盘。新房供应量无穷无尽，根本没有二手房交易的空间。
2、买深山老林里养老、旅游、度假区里超便宜的别墅、洋房。
这些项目通常是在一二线城市周边的承包一个山头，一大片林地、一个天然湖泊或一条河，和当地ZF签署协议，合作开发旅游度假文旅养老产业新城。
这些项目规模都很大，几千上万亩，啥配套也没有，从零开始，土地几乎白送，需要开发商自己土地整理，自己配建学校、医院、商业、公园、路网等等。
他们的共同特点是环境优美，大草坪、游乐场、度假村、高尔夫、皮划艇，一切能让你畅想悠闲的生活元素，统统都装进来，房子以别墅、洋房为主。
喜欢干这些项目的开发商有恒大、碧桂园、绿城、绿地、雅居乐、华夏幸福等。
这些深山老林里的旅游度假产业新城的房子其本质上是县城房子。
所以开发商定价会极其便宜。
便宜到二三十万付个首付都能买个洋房，百十来万都能买个别墅的地步，因此广受中老年人喜爱。
3、买老城区老龄化区域的老房子。
这些被年轻人鄙弃的区域和房子，未来上涨乏力，跑输大盘。
房龄越大，房产价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣。
房龄超过25年，没法贷款的老房子，更是不能碰，没杠杆，没流动性，买入就砸手里了。
4、买产权有问题的房子。
比如小产权房、经济适用房和拆迁安置房等只有使用权的房子，虽然价格远远低于市场平均水平，但买了就砸手里了。
没有法律保障，无法办理证，不能落户，不能获得教育、房屋受益的权利。
一旦遇到拆迁，将面临房财两空的局面。
这类房子还不能贷款，将来即使找下家，也必须全款买家，再想找一个更傻的韭菜，恐怕很难了。
4第四大坑，以投资的名义买劣质资产
1、买公寓、商铺、写字楼等
以公寓为例，总价低、不限购，有些公寓还是loft的设计，买一层送一层的超高得房率。
但核心问题是交易税费超过总房价的30%，流通性极差。
且公寓梯户比很高，安全性和私密性差，一般不能办理落户，商用水电、生活成本高，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。
还有商铺，特别是有返租商铺。
开发商每年给你返5-8%，连续返5年，通常是返了三五年之后，开发商要么不管了，要么降租金。你不同意也没办法，你再仔细看看当初的返租协议，才发现签的是一个第三方公司，且已经破产了。
并且这种商铺定价时，就已经把返租成本做进了销售价格当中。
写字楼还好一些，通常多少还有一点出租和自用的功能。
总之，公寓、商铺、写字楼的共性是没有涨幅，没有流动性，还有高额税费。
如果已经买了公寓、商铺、写字楼，最好的策略是长期持有。
2、买硬伤太多的房子。
比如大区位差，周边不利因素多，有垃圾场、高压线，再叠加高容积率、楼层差、朝向差、户型不规整、采光差等等，这里面的每一项都会过滤一个购买可能。
3、买超级大盘，买小开发商聚集地。
卖房的时候你就知道，你的价格和房源永远没有优势。
4、买物业太差的小区。
好的物业提升房价，差的物业打折房价的腿。
5、买独栋住宅性质的商住楼。
经常看房的人都会被这种房子优越的地段和超低价格所诱惑，是不是笋盘，将来有没有价值被修正的可能？
大量的真实的穿越周期的案例证明，这种房子今年是区域的地板价，以后是，永远都是。
6、买远郊新城的房子。
每个城市都在大搞远郊新城，这些楼盘最大的卖点就是炒作政策利好和未来规划。
但其实他们往往在行政上不属于这个城市，也享受不到主城的配套资源。
销售员讲的房子未来的增值潜力，以及比核心区更具诱惑力的价格，都是骗傻子。他们自己都不信。
如果运气好，或许几年以后这里能被划进主城，但是如果运气不好，未来很多年这就是连县城房产都比不上的大农村的房子。
远郊新城的根本没有流动性，没有涨幅。
5买房的一些知识、技巧，说起来复杂，但总结起来其实也简单。
首先，不要回三四线老家返乡置业。
不要在城区人口小于万的城市买自住以外的房子。
其次，不要买刚刚大涨一轮的城市
高位接盘，买入站岗。至少也要等调控进一步收紧之后回调一年半载之后再考虑。
第三，不要图便宜，买烂房子。
笋盘不是烂盘。
第四、不要买不限购的房子。
无法兑现的太多，连纸面财富都没有。
第五、不要为了养老买深山老林的房子。
好山好水好寂寞，人老了不能太寂寞。
本文来源：郑州楼市作者：大白
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