兔主席
1.年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
1）“租购并举”
2）“租赁住房”
3）“保障性住房”
4）城市更新/改造
5）老旧小区改造及社区养老
6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式”vs“大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业
2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融及服务属性同等重要
3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台
4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商
6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP
7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道
8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业
10.转向“轻资产模式”
1）何为“轻资产”
2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”
3）不同业务内涵的“轻资产模式”
第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）
第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）
第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）
第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）
11、拉通各种不动产业态/空间/赛道
12、大会员体系1）问题的背景中国房地产行业新的发展模式里，业务逻辑会由土地与房产的投资开发建设（“空间营造”），逐渐转向管理、运营（“空间提供”），并进一步迭代，转向为空间内的机构与个人客户提供各式的服务（基于不动产/空间等物理场景为终端客户提供服务）。房地产企业也将看到：自己所持有及管理的各种看似不相关的不动产业态、空间与资产之间，是存在着内在联系：它们都是人们每天生活、工作、消费、娱乐、社交所需要依赖的“物理”场景。也正是这些空间使用者，能够把这些看似不相连、不相关的空间“串”在一起：他们晚上在住宅社区居住，白天在写字楼或园区上班，午间和晚上在购物中心消费。对于人们来说，这些空间，就是最真实、最直接、距离最近的场景。在新的发展模式里，房地产企业一方面要尝试在不同的业态里突破基于不动产租金（及固定收费）的束缚，“破位”思考，把不动产空间看成是某种“场景”及“入口”（access），利用所掌握的得天独厚的场景优势（“近水楼台先得月”），触达空间里的机构与个人客户，为他们提供所需的产品与服务。二，是要以客户的生活习惯、需求、视角为导向，为出发，理解、挖掘不同的物理空间之间可能存在的联系，以创造更多的业务协同与生意场景。2）问题的提出在实际操作里，不同的不动产空间虽然存在某些协同联系，但从运营效果角度看，可能还是彼此割裂的。举几例子，情景1：C女士在A公司管理的品牌租赁住房里居住，或在A公司管理的住宅小区里居住，在A公司管理的写字楼里上班。C女士有固定的消费需求——到购物中心餐饮、购物、看电影等。C女士生活及工作的周边区域有好几个购物中心——包括A公司及其他竞争企业管理的购物中心。同时，A公司的购物中心地理位置稍微吃亏：隔了一条大马路。为了图方便，C女士可能会就近选择其他的购物中心。因此，虽然A公司管理的购物中心、租赁住房、住宅小区及写字楼的客户人群有一定的协同效应，但在现实世界里，因为存在竞争，所以这些物理空间仍然是割离的。为了吸引C女士克服不利的地理条件，到A公司管理的购物中心消费，A公司只能把自己的购物中心做得比周边更好。情景2：C女士在A公司管理的写字楼里上班，平时就在写字楼旁边的一个购物中心消费。购物中心也是A公司管理的。现在，C女士突然有一个诉求：需要租房。现在有两个选择，一个选择是A公司管理的品牌长租公寓，一个是X公司管理的品牌长租公寓。A公司和X公司的长租公寓都不错，价格也差不多，区别在于，对于上班地来说，A公司的长租公寓比X公司要远两站地铁。那C女士如何选择呢？大概率会地理优先，选择X公司的品牌公寓。除非C公司公寓的性价比显著优于X公司。情景3：C女士在A公司管理的住宅小区里居住，也经常去A公司管理的购物中心消费。这时，C女士在生活居住场景里遇到了具体的产品与服务诉求：厨卫浴改造，希望把家里总体装修提升一下。这时，C女士发现A公司管理的小区物业也能提供类似的服务。质量与同行相比，是可圈可点。优点在于：这是物业公司提供的服务，物业总是跑不掉的吧，出了问题总能找到。如果说劣势的话，就是小区物业提供的这项历史还比较短，周围用的人少，比品牌（有些还是上市公司）有可能还有差距。C女士一时拿不定主意。这时，物业也在努力争取：由于产品服务相对比较同质，如果没有特别明显的性价比优势，可能并不容易拿下这单生意。情景4：C女士在A公司管理的小区里生活。也在A公司管理的写字楼里上班。C女士知道，A公司与某品牌合作，推广无人售货柜生意，卖一些饮料和食品。这在A公司管理的小区及写字楼里都可以见到。某一天，C女士来到一个高速公路休息站，或者一个异地的电影院，打算买东西，看到了A公司的无人售货柜——同时，旁边并排还有两个其他公司的无人售货柜。A公司售货柜的商品是自己熟悉的，但两个其他公司无人售货柜的商品不同，而且好像还挺便宜。这时如何选择？要不要图个新鲜？情景5：D公司租用了A公司管理的写字楼，采购了A公司所提供了的一揽子办公解决方案——从前期的装修，到办公硬软件设备的提供，到持续运营维护，甚至还有D公司提供的一些企业及员工服务（例如员工团餐）。现在，D公司又有了几项新的需求。一是跨城的办公解决方案：需要在全国若干其他重点城市提供方便的差旅工位；二是要签一个全国范围的酒店协议计划，享受优惠；三是在总部的同城周边租用一些集体员工宿舍，让初级员工使用，作为公司福利。行政部门可能需要依据每项需求逐个寻找供应商/合作伙伴。A公司在每项业务里都有布局，都能提出有竞争力的解决方案（虽然未必就是在同行里最优的），但各个事业部并没有拉通、打通，未上升到总对总，也没有提出优惠计划，只是分别的、独立的在与D公司洽谈，安排各自的投标。这些场景遇到的问题，是共性的：都是如何吸引、绑定消费者，提升其粘性、鼓励其重复消费的问题；都是如何拉通、协同不同业态、空间内产品与服务的问题。解决方案就是：“会员体系”或“忠诚计划”（loyaltyprogram）。情景1的解决方案：A公司要发展C女士成为住宅小区的会员，通过住宅小区的所有产品与服务和场景换取积分——从门禁、物业费到各式到家服务及本地生活服务；要发展C女士成为写字楼用户会员，在写字楼区域内的活动也可以换取积分，从停车，到大堂里的咖啡到其他写字楼内的商家，到在写字楼里推广的消费活动。A公司的购物中心隶属统一体系，也可以积分。这些消费积分可以用来兑换各种优惠与服务，譬如住宅小区里一小时的家政服务；一次的遛狗服务，或写字楼里的一杯咖啡或一次停车。这样，C女士就有动力去A公司的购物中心消费了——通过积分提升自己的等级与权益。这时，穿过一条大马路算什么呢。情景2的解决方案：C女士是A司的购物中心及写字楼的会员，已经积了好些分了。如果住在A公司的品牌公寓，能在同一个会员体系里利用租金换取积分及权益，那不就很方便了么？以后，C女士可以换A公司购物中心及写字楼的消费权益，再用购物中心及写字楼的积分换公寓的消费服务（例如家政及社区团购），那岂不是非常方便？这时，C女士会心甘情愿多坐两站地铁，住到A公司的公寓里。情景3的解决方案：C女士被告知，使用A公司小区物业提供的厨卫浴改造可以积累积分，提升自己的会员权益。往后。C女士装修的售后服务肯定是保证的，除此之外，还可以兑换A公司小区物业提供其他的到家服务，并可以在A公司购物中心、异地酒店及其他所有业态里享受消费权益。C女士毫不犹豫地会选择A公司小区物业提供的服务。情景4的解决方案：C女士发现，A公司的无人售货柜是可以利用其会员体系积分的。这就意味着，在异地的一个高速公路收费站积分——这样一个小小的消费行为——未来也可以帮助获得在A公司住宅小区或办公室里的消费权益。所以，每一次积分都是有意义的，都可以化作某种权益。这时，C女士毫不犹豫地选择了A公司的无人售货柜。其他无人售货柜一点机会也没有。情景5的解决方案：之前四个情景都是2C的（面对个人消费者），唯情景5是2B的——A公司要把D公司作为一个“企业会员”看待，在总对总的基础上谈一揽子合作。在各个业务线上，A公司都要给D公司这样的大企业客户优惠，以能够在多业态、多场景、多城市、多产品与多服务的基础上服务D公司为目标。最后，A公司要算总账，在这个企业会员上获得了多少收入。这些收入，都可以归入2B的企业服务。然而，A公司的目标绝对不应该止于D公司（“B”）的机构本身，而要看到更大的客户群：D公司的员工，要把D公司的员工都转化为A公司的会员。这时，D公司作为一个2B的机构客户，其实也是A公司2C业务的“渠道”。当年获得资本市场（主要是一级市场）超高估值的WeWork，就是把2B服务与2C服务高度融合：建立在“二房东”基础上的空间服务以及企业服务/2B业务，只是一切2C“流量”的入口。更大的生意最后其实在2C。3）小结：a)会员体系是联系、链接各种不动产空间/业态的“纽带”，是各种不动产空间/业态突破各自物理及时空束缚的关键所在。b)会员体系是提升客户粘性与忠诚的核心——鼓励他们重复消费c)做大会员体系的核心，是要突破特定物理场景的约束，要丰富积分兑换及使用的场景。而我们发现，除了个别有天然网络效应的业态（例如酒店）之外，依赖单一业态去构建强大的会员体系是很难的，近乎不不可能。这里举个例子：购物中心。我们每个人都会去购物中心消费。但是，有多少人会真的加入单个购物中心的会员体系呢？因为你知道：——这个会员体系只和这个特定的购物中心有关，而你周边有好几个购物中心，并不是非得去这一个购物中心——单个购物中心的积分场景太少，优惠活动也很有限。你想了想，加不加会员都无所谓了，加了没看到有什么好处，还麻烦。无论是app还是小程序，都不下载了，会员不会员都一样——会员体系也不强大，看了一下，发现哪怕在这个购物中心内，很多地方也不认会员——购物中心里换的积分，最后不还得在购物中心里使么？最后不还是得买东西么。如果不买东西，这些积分就花不出去，没有其他的兑换场景，而且还有使用期限。所以这种积分就是忽悠客户的噱头——和许多餐厅的会员体系和积分一样：客户说：我总共也来不了几次，还要办个会员、搞个积分（也积不了多少分），多麻烦啊。会员体系的核心，是要能真正贯穿各种业态、全场景适用，全场景应用。下一篇再围绕会员体系的细分问题进行讨论。（未完待续）#中国房地产#系列文章链接：
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（一）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（二）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（三）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（四）
住宅物管——房企留下的“木马”：房地产“新发展模式”探讨（五）
酒店——一个值得其他业态借鉴的行业：房地产“新发展模式”探讨（六）
租赁住房——兼具“不动产”与“服务”属性：房地产“新发展模式”探讨（七）
购物中心：生活消费的物理平台——房地产“新发展模式”探讨（八）
写字楼：包袱重重的业态——房地产“新发展模式”探讨（九）
从办公空间到办公解决方案到场景入口——房地产“新发展模式”探讨（十）
仓储：由库到物流及供应链解决方案提供商：房地产“新发展模式”探讨（11）
主题公园：与地产”错误”的联系——房地产“新发展模式”探讨（12）
IP主导与非IP主导：主题公园vs冰雪乐园——房地产“新发展模式”探讨（13）
产业园及“双资本循环”——房地产“新发展模式”探讨（14）
轻资产之路：“基金化”与“资产管理”——房地产“新发展模式”探讨（15）
轻资产之路：——房地产“新发展模式”探讨（16）
轻资产之路：SaaS——房地产“新发展模式”探讨（17）
“增值服务”及“轻资产全贯通”：——房地产“新发展模式”探讨（18）
拉通全业态！——房地产“新发展模式”探讨（19）
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