问：律师，你好。我最近遇到一件烦心的事情。我租了一个店面做川菜馆，给房东交了两个月租金作押金，还交了一笔进场费。但现在店面一直不能办理工商登记。
去年疫情的原因管理不严，没有营业执照也能照常营业。最近工商、街道轮番上门检查，一旦有人上门检查，我们就要关门停业。这一个月下来没营业几天，我们找房东协商退租，但房东不肯给我退押金和入场费，我该怎么办？
答：你的问题给出的信息不够充分，比如你跟房东租赁合同怎么签订的，有没有约定租房的用途、如果租房不能办理工商登记如何处理？
如果两者都没有明确约定，那您不得不需要委托律师，采取必要的法律措施，为你争取利益最大化。
至于如何采取法律措施，简单说解决争议的法律措施包括诉讼和非诉讼两种，至于采取何种的法律措施，很难简单一言而喻。法律规定是静态的，纠纷发展是动态。
如同医生看病需要望、闻、问、切；律师给予法律解决方案也需要分析证据，并根据事态发展，制定及调整应对策略。其中的功夫非一朝一夕练就，也非三言两语能述清。
再说回租用的写字楼或商铺不能办理工商登记，而且合同没有约定如何处理，如诉之法院会有怎样的判决结果呢？
这个问题，一千个人心中会有一千个哈姆雷特，真的无法给出标准答案。幸好在大数据时代，我们有案例数据库，可以通过检索判例，找到相对准确的答案。
通过“无法办理工商登记”“解除租赁合同”等关键词，我们检索出众多裁判文书。相同的案件，不同法院裁判思维、价值取向会稍有不同，各地商事登记的政策不同，各地的裁判结果也会不同。我们检索案例的范围仅仅是广州市中级人民法院判决的案例，找到两件相类似的案列。通过分析，总结如下：
1.如果不能办理工商登记，导致租赁合同解除，出租人是否需向承租人退还已付押金（保证金）？
如果租赁合同明确约定用途，也未对能否做工商登记做特别说明，且不能办理工商登记是因为场地瑕疵所致，出租人应向承租人退还押金。
2.如果不能办理工商登记，出租人是否要向承租人退还进场费？
按照市场惯例，商铺出租方会要求承租人支付进场费。但通常合同不会明确约定进场费的性质。在此种情况，法院会根据证据及双方陈述裁定入场费的性质，系整个承租期的对价，或房屋出租前房屋已有的装修或物品的对价？
如认定为前者，则需按扣除实际占用期间相对应对的进场费（实际占用期/承租期/进场费）；如认定为后者，则进场费需全额退还。
另外，在我们代理的案件中，也有将入场费认定为不当得利，需全额退还入场费的案例。
摘自《白云龙、程凯恩租赁合同纠纷二审民事判决书》“……双方对该款项的性质各执一词，承租人称上述款项是根据租赁行业的交易习惯，承租房屋用于经营时所必须向出租人支付的费用，出租人则称上述款项包括涉案房屋中的原装修及家私家电等物品……”
“……根据双方确认的涉案房屋交付承租人使用时的照片可知，涉案房屋内存在装修，且房屋内有冰箱……法院酌情认定上述入场费XX元为涉案房屋出租前的装修等物品及在使用涉案房屋至x年x月x日的对价，且上述两部分的金额均为x元。”（均等）
3.承租人能否以不能办理工商登记，导致租赁合同解除，要求出租人赔偿损失？
两份生效判决均认为，在无法办理工商登记导致租赁合同解除问题上，双方均有过错，而且损失金额也比较难举证，故出租人不需要赔偿承租人损失。
4.实际占用期间是否需要支付租金？
两份生效判决均认为，在无法办理工商登记导致租赁合同解除问题上，双方均有过错，故实际占用期间均需要支付租金。
其中一份判决裁决，实际占用期间的租金，出租人和承租人各承担一半。另一份判决认为，承租人租用住宅改商业用途，公告过程中其他利害关系异议，导致无法办理工商登记，承租人应能预见到该后果，因此实际占用期间的租金不能减免。
裁判文书参考
《广州混际互联网科技有限公司、广东康健健康科技有限公司租赁合同纠纷民事判决书》
《白云龙、程凯恩租赁合同纠纷二审民事判决书》
裁判文书来源：中国判决文书网
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