裁判破产债务人房屋租赁合同解除纠纷的

出品

破产重组法务

关键词

破产;房屋租赁;合同解除权;全额支付租金

破产实务中，在房屋出租人作为债务人被法院裁定受理对其的破产申请后，对于尚在租赁期内的房屋租赁合同，管理人为保全破产财产价值，大多会依据《企业破产法》第18条之规定行使解除权。对于管理人就租赁期限尚未届满的租赁合同行使解除权，《企业破产法》仅通过第18条和第53条，分别对解除权的行使和因合同解除产生的损害赔偿请求权作出原则性规定，在司法实践中仍引发了较多争议。实务中，仍有以下问题值得深入探讨：对于租赁期尚未届满、承租人已全额支付租金的合同，是否属于第18条规定的双方均未履行完毕的合同？如果管理人未及时发出解除通知，租赁合同是否必然解除？如果认定合同解除，则预付租金是否应当优先返还？其它固定资产及装修成本是否应当优先返还？如果承租人未及时腾退房屋的，是否应当支付房屋占用费？

带着上述问题，笔者对近年来的相关司法判例进行了梳理，并试图归纳其中确定的裁判规则，以期对同类案件提供指引。

裁判规则之一

租赁期尚未届满、承租人已全额支付租金的合同，管理人是否有权解除？

租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。

年5月10日，浙江励精机械有限公司（下称励精公司，一审原告暨二审上诉人）与石晓超（一审被告暨二审被上诉人）签订《租赁协议》一份，约定励精公司将其办公楼一楼约平房的厂房出租给石晓超使用；租期为三年，租金每年8万元，按年支付，协议签订后一个月内支付当年租金。同年5月10日，董小宽出具收条，确认收到石晓超交付年5月至年5月的租赁费8万元。同年10月10日，董小宽又出具收条，确认收到石晓超交付的年5月至年5月的租赁费16万元。后石晓超一直承租使用该厂房。在诉讼期间，石晓超已腾退完毕。年9月22日，法院裁定受理原告破产清算一案，并指定管理人。另，励精公司由董小宽和吕波霞夫妇投资设立，董小宽任公司监事。对于管理人关于租赁合同自破产受理日后满二个月已解除的主张，石晓超认为，已交付全部租金，管理人无权单方解除。

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条规定赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同也可以选择继续履行。对该选择权的限制是目标合同应当是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。被告抗辩认为其已交付了租金，原告不能单方解除合同，该抗辩意见不能成立。租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。被告提供两份收条证明其已经支付了至年5月的租赁费。收款人处虽无原告盖章，但是考虑到董小宽是原告的股东和监事，且原告系由董小宽、吕波霞夫妇投资设立，故董小宽出具收条确认收取租金的行为，应当认定为公司的确认。

在厦门兴汇源金属制品有限公司与杭州兆丰电池有限公司租赁合同纠纷中，杭州中院在二审判决中亦认为，企业进入破产清算程序以后，破产企业的管理人对破产申请受理前成立尚未履行完毕的合同有权决定解除，并且合同解除是常态，在规定期限内未明确通知解除或者对是否解除未明确答复的情况下，可以视为解除。本案中兆丰公司破产管理人在规定的期限内已经向兴汇源公司发出解除合同通知，该通知关于解除合同的意思表示清楚明了，而且通知中还告知兴汇源公司可以就因合同解除所造成的损失向管理人申报债权。兴汇源公司以管理人没有及时返还租金以及没有要求其腾退房屋为由，认为解除合同的意思不明确，理由不成立。租金返还和腾退房屋均属于合同解除后恢复原状的内容。

1.浙江省绍兴市中级人民法院：浙江励精机械有限公司、石晓超房屋租赁合同纠纷案二审民事判决，案号：（）浙06民终号。

2.浙江省杭州市中级人民法院：厦门兴汇源金属制品有限公司与杭州兆丰电池有限公司租赁合同纠纷案二审民事判决，案号：（）浙杭民终字第号。

1.管理人对租期未届满的房屋租赁合同，应审慎行使合同解除权。破产程序中的租赁合同，不仅涉及债务人及承租人的合法权益，而且在“买卖不破租赁”规则下，亦将影响租赁标的房屋的价值，从而与全体债权人的利益息息相关。因此，管理人在行使解除权时，应综合考量各方利益及破产财产的价值状况。

从域外的立法例考察，大多将不动产租赁作为破产中的特殊的待履行合同予以特别规定。如美国《破产法典》第条(h)对债务人为不动产出租人时拒绝该不动产租约的效力作了限制，尽管债务人(不动产出租人)有权提出拒绝租约，但除非承租人自愿搬离，则出租人不得收回该房产。德国和日本破产法已有类似规定。因此，有学者提出，我国破产立法亦应做出规定，在出租人破产时，管理人对不动产租赁合同的解除权要受到限制，其可提出解除租赁合同的动议，如果承租人不同意解除未到期的租赁合同而选择继续履行，则管理人无权单方予以解除。[1]

有鉴于此，在我国破产法对此未作特别规定的情况下，管理人应审慎行使解除权，充分考量债务人、承租人及债权人之间的利益平衡。如联合国国际贸易法委员会《破产立法指南》对此建议的标准是，“使破产财产的价值达到最大化和减少负债，以及在重整的情况下，使债务人能够尽可能不中断地继续生产和营业下去。”[2]

2.对于已交付全部或部分租金的租赁合同，在租期未届满的情况下仍属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权行使法定解除权。在支付部分租金场合，租赁合同当属双方均未履行完毕的合同无疑。但在承租人已交付全部租金的情况下，承租人往往以租金支付义务履行完毕为由主张此时的租赁合同不属于双方均未履行完毕的合同。

实际上，房屋租赁合同属于持续履行合同，承租人除需要履行支付租金义务外，还需要履行租赁物的保管、合理使用以及租期届满或合同解除后的房屋返还义务。而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。可见，就此类争议，法院判定承租人已支付全部租金的租赁合同属双方均未履行完毕的合同有其正当性，进而适用《企业破产法》第18条予以处理并无不妥。

3.在管理人明确行使解除权的情况下，承租人以管理人没有及时返还租金或没有要求其腾退房屋为由，认为解除合同的意思不明确，亦不足以抗辩管理人的法定解除权。

4.实务中，债务人为维护自身合法权益，保持租赁关系及经营关系的稳定性，可提前与管理人或债务人进行沟通协商，及时就合同是否继续履行形成合理预期，尽可能降低因管理人单方解除造成的损失。

（未完待续）

注释：

[1]王欣新、乔博娟：《破产程序中未到期不动产租赁合同处理方式》，载《法学杂志》年第3期。

[2]联合国国际贸易法委员会编著：《破产法立法指南》，年版，第页。