1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2.基于无效租赁合同存在的保证合同亦应当无效。
审理法院： 北京市朝阳区人民法院
案 号： （）京民初号
案 由： 房屋租赁合同纠纷
裁判日期： 年11月26日
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（）京民初号
原告（反诉被告）：唐红梅，女，年8月14日出生，X族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：杨**，北京恒兮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏胜，北京市亚奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京华汇泰鑫商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园号。
法定代表人：邢剑，执行董事。
委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。
被告：于硕予，女，年6月6日出生，X族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。
被告：于建波，男，年6月2日出生，X族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐红梅（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司（以下简称华汇泰鑫公司）、被告于硕予、于建波（以下简称各自姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于年9月28日公开开庭进行了审理。唐红梅之委托诉讼代理人杨**，华汇泰鑫公司、于硕予、于建波之委托诉讼代理人张红立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐红梅向本院提出诉讼请求：1.华汇泰鑫公司支付唐红梅截止到年7月31日的房屋租金（如果无效，我们变更为使用费用）.64元；2.华汇泰鑫公司赔偿唐红梅损失元；3.华汇泰鑫公司支付唐红梅欠付租金的违约利息，以欠付的.64元为基数，按照日千分之一的标准，自年8月1日起至实际付清之日止；（支付标准合同有约定）；4.于硕予、于建波对上述债务承担连带责任。事实与理由：年11月25日，唐红梅与华汇泰鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定唐红梅将位于北京市朝阳区***6号标的5号楼整栋房屋（建筑面积约平方米）出租给华汇泰鑫公司使用，租期8年，自年12月1日起至年11月30日止。年11月30日，唐红梅与华汇泰鑫公司签订《补充协议书》，约定华汇泰鑫公司除了按租赁合同金额支付租金外，另外每年增加支付租金元，即华汇泰鑫公司每年须支付唐红梅涉案房屋租金合计元。于硕予、于建波均作为保证人对华汇泰鑫公司在合同项下的各项义务承担连带保证责任。此外，租赁合同中还约定了其他事项。上述租赁合同签订后，唐红梅依约履行向华汇泰鑫公司交付了涉案房屋。华汇泰鑫公司却未能按合同约定向唐红梅支付租金，至今尚欠唐红梅租金.64元。华汇泰鑫公司于年7月31日从涉案房屋搬离。华汇泰鑫公司的行为构成了违约，给唐红梅造成了较大损失，依照租赁合同第12条约定，赔偿唐红梅所遭受的损失。于硕予与于建波应当对上述债务承担连带责任。因唐红梅于年8月26日函告华汇泰鑫公司索要租金未果，故诉至法院。
华汇泰鑫公司、于硕予、于建波辩称：不同意唐红梅的全部诉讼请求。关于租金，双方签订的房屋租赁合同是无效合同，因为华汇泰鑫公司多方了解到涉案房屋并未取得房产证，也没有合法建设的手续，而且年初发生了新冠疫情这一不可抗力的情形，导致华汇泰鑫公司支付租金发生了延缓，而且根据相应的政策，也应当对于租金的标准进行降低或者减免。关于损失，因为合同无效，所以不同意支付损失，且唐红梅也没有证据证明其发生了损失。实际上也并非华汇泰鑫公司单方提出解约，实际是唐红梅单方提出的解约，唐红梅依据合同第12条第2款主张违约金是不适用的。对于增加的违约利息损失，同样是无效合同，发生了不可抗力情形，不同意支付。对于要求于硕予、于建波承担连带责任，因为租赁合同无效，故担保合同亦无效，不同意承担连带责任。另外，因为新冠疫情一直没有开业，受到影响。还有唐红梅经常到大厦阻碍经营，还老报警，所以应当减免。实际上按照正常计算也没有这么多租金。涉案房屋没有合法手续即房产证、规划许可证等相关手续，双方签订的租赁合同也属于无效合同。
华汇泰鑫公司反诉请求：1.唐红梅退还租房押金50万元；2.唐红梅赔偿华汇泰鑫公司装修损失万元；3.唐红梅赔偿华汇泰鑫公司信赖利益损失元。事实与理由：华汇泰鑫公司通过关联公司自年12月1日开始向案外人魏**租赁了北京市朝阳区***6号标的5号楼商业用房整栋房屋。并缴纳了房屋租赁押金50万元。因出租方的主体进行了变更，由魏**变更为唐红梅，年11月30日，华汇泰鑫公司与唐红梅为继续租赁关系，确认合同主体，另行签署了《房屋租赁合同》。年9月，涉案房屋装修已经严重老化，且华汇泰鑫公司由餐饮经营变更为写字楼商业经营对外出租，为此华汇泰鑫公司进行了精装修。为商业正常经营，华汇泰鑫公司曾多次要求唐红梅出示房屋产权证明资料，但唐红梅一直未予提供和出示，导致华汇泰鑫公司经营障碍，唐红梅不仅不给予任何解释，反而在因疫情华汇泰鑫公司不能正常营业期间要收回租赁房屋，为此还导致严重冲突，在警方到场的情况下才制止唐红梅的暴力强行收房行为，基于上述原因，华汇泰鑫公司无奈在年7月31日下午5时前搬离了涉案房屋，但华汇泰鑫公司的装修和无法搬离的附属设施设备均留在了涉案房屋，装修费用余万元。唐红梅出租的房屋不仅没有产权证，连规划许可证也没有，实际系违章建筑，双方签署的《房屋租赁合同》系无效合同，据此，华汇泰鑫公司要求唐红梅退还押金50万元，并赔偿装修损失。
唐红梅对华汇泰鑫公司的反诉请求辩称：唐红梅认为双方所签订的合同有效，即便合同无效，也不存在信赖利益的损失，其主张的信赖利益损失没有法律依据。唐红梅已经协助为华汇泰鑫公司办理了营业执照，不因房屋的建设规划手续而受影响，华汇泰鑫公司无法经营是因其自身原因导致的。年初发生的新冠疫情，并非不可抗力因素，不必然导致要降低或减免租金，没有相关的法律规定或强制性规定，华汇泰鑫公司要求降低和减免租金不成立。华汇泰鑫公司是年7月31日自行撤出涉案房屋，年8月17日才与唐红梅办理交接手续，根本原因就是自身经营不善。关于华汇泰鑫公司所述的关联公司的情况及承接情况唐红梅均不认可。如果如华汇泰鑫公司所述，三方签订变更主体协议就可以，不需要另行签订租赁合同，而且双方签订的案涉租赁合同中明确写明唐红梅出租的是精装修房屋。
于硕予、于建波对华汇泰鑫公司的反诉请求无异议，并表示同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。
本院根据现有证据依法确认如下事实：
年11月25日，唐红梅作为出租方（甲方）与华汇泰鑫公司作为承租方（乙方）、于建波、于硕予作为保证人（丙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定，甲方为位于北京市朝阳区***6号标的5号楼（以下简称5号楼）商业用房的实际使用人，甲方同意将已精装修的5号楼整栋房屋（建筑面积约为平方米）按现状出租给乙方；乙方承租的房屋只可作为商业经营之用；本合同有效期8年，自年12月1日起至年11月30日止；本合同租赁期限内，乙方各期应付租金如下：自年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为元/年；自年12月1日起，每年租金在上一年的基础上递增3%，即年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为元/年；年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为元/年；年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为元/年……；租金每1个月支付1次；首期1个月的租金乙方于年12月1日前一次付清，以后乙方应在每1个月租期结束之前10日向甲方支付下1个月租金；乙方采用转账方式支付租金；本合同签订后当日内，乙方向甲方支付50万元，作为履约保证金。
年11月30日，唐红梅作为甲方与华汇泰鑫公司作为乙方、于建波、于硕予作为丙方签订了《补充协议书》1份，约定：甲、乙、丙三方于年11月15日签订的《房屋租赁合同》约定甲方向乙方出租5号楼，现经甲、乙、丙三方协商一致，就上述房屋租赁事宜达成如下补充协议，一、将甲、乙、丙三方协商一致，乙方同意对合同第四条约定的租金进行调增，即乙方除按照合同约定支付甲方租金外，另按照下列金额增加支付甲方租金：1.自年12月1日起至年11月30日止，增加支付房屋租金为元/年；2.自年12月1日起每年增加支付的租金在上一年的基础上递增3%，即（1）年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为元/年；年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为元/年；年12月1日起至年11月30日止，房屋租金为/年……；该部分增加的租金乙方在按照合同约定支付每一期租金同时另行现金支付甲方；丙方对乙方在合同及本协议项下的各项义务承担连带保证责任，如合同或本协议无效，丙方仍应向甲方承担全部赔偿责任……；保证期间为甲方对乙方的债权到期后两年。
《房屋租赁合同》及《补充协议书》签订后，唐红梅将5号楼交付给华汇泰鑫公司。
年8月5日，华汇泰鑫公司向唐红梅发送了《关于租赁合同解除后续事宜通知函》1份。
庭审中，唐红梅提交了《函告》1份，主要内容为：“年11月25日，贵公司与本公司及保证人于建波、于硕予签订《房屋租赁合同》，并于同年11月30日签订《补充协议书》，约定贵公司承租本公司位于北京市朝阳区***6号标的5号楼（号）房屋（建筑面积为平方米），租赁期限为8年（自年12月1日起至年12月31日止）。因贵公司单方解除合同，于年7月31日擅自搬离所租赁房屋，本公司现函告如下：一、贵公司与本公司及保证人所签订的合同及《补充协议书》系各方真实意思表示，贵公司单方解除合同系严重的违约行为，依法应当承担违约责任。二、由于贵公司年7月31日已经擅自搬离房屋，本公司对贵公司遗留于房屋内的相关设施设备不负有保管义务，其毁损、灭失责任概由贵公司承担。三、截至年7月31日，贵公司积欠本公司租金人民币￥.64（人民币贰佰万零壹仟伍佰陆拾肆元陆角肆分），同时，因贵公司擅自解除合同，贵公司应支付本公司违约金￥.00（人民币贰佰柒拾壹万肆仟肆佰肆拾壹元整）违约金。请贵公司及保证人必须于收到本函后5日内一次付清积欠租金和违约金，否则，本公司将依法追究贵公司及保证人的法律责任，由此造成的后果概由贵公司及保证人自行承担”。华汇泰鑫公司称未收到该《函告》。此后，唐红梅撤回该份证据。
年8月17日，华汇泰鑫公司签署了房屋交接单1份。另，华汇泰鑫公司主张其从5号楼腾退时间为年7月31日。另外，唐红梅提交了案外人魏**作为出租方（甲方）与北京吾舍***公司作为承租方（乙方）以及保证人（丙方）于建波、于硕予签订的落款日期为年11月25日的《终止协议》。该协议中未显示有就相关权益转让给华汇泰鑫公司的内容。经询，唐红梅、华汇泰鑫公司及于硕予、于建波均表示无法提供涉诉房屋的房屋权属证明及建设规划许可证。截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设等的相关手续。
案件审理期间，华汇泰鑫公司申请对涉案房屋的装修价值进行评估，但因唐红梅及华汇泰鑫公司均确认在双方所签订的合同期限内华汇泰鑫公司未对涉案房屋进行过装修，故本院对华汇泰鑫公司的评估申请不予准许。此外，唐红梅及华汇泰鑫公司均确认在年11月25日双方签订《房屋租赁合同》后，未向唐红梅支付过50万元保证金。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》《补充协议书》《终止协议》《关于租赁合同解除后续事宜通知函》、房屋交接单、银行交易流水、
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/1243.html
