（踩盘报告系列）
黄埔新城，最近造势很猛，但我想提醒广大刚需朋友的一点是，这种大盘的迷惑性非常强，定力不够的话，比较容易陷进去。
所以呢，在我咨询师大金同志发文的基础上，再说8个买黄埔新城会面临的实际问题吧，仅供参考：
1、黄埔新城除了自己本身足够大以外，周边那种大体量的旧改也不少，比如夏园旧改、南岗旧改，而且这些旧改地块，会更靠近地铁。
当然，我们说旧改不是坏事，能提升周边城市界面，吸引更多刚需人群，前来置业安家。
但是去到二手市场，面对二手买家，画饼的操作空间，是远远小于新房的，他们只看实在的，所见即所得！
所以到时你想卖的时候，周边大把位置更好、更近地铁的新楼盘以及二手楼盘，怎么打呢？
2、黄埔靠近东莞麻涌，你站在售楼部就可以看到东莞了，所以这里是黄埔的边缘，也是广州的边缘。
这种边缘地带，从一个城市整体出发，是不可能有太多资源倾斜的，现在是要卖房，所以各种造势，感觉这个板块还挺热，等到时地卖完了，房也卖完了，谁还管你？
亚运城，就是个很典型的例子，还有传统豪宅区海珠滨江东，亦如此。
另外，据说还会有东莞麻冲的臭气吹过来哦！
3、为什么我前面说大盘的迷惑性强呢？
因为大盘的一个好处是，商业、教育这些配套会比较丰富，面积大，好规划！
像黄埔新城，就规划有11所学校，还有养老院、商场、写字楼、酒店啥的，基本就是一座小城既视感。
但我们说，这些东西，在没有地段的加持下，站在保值增值这个角度，是没什么卵用的。
比如说亚运城、祈福新村，配套也丰富啊，住的也舒服啊，有鬼用咩？还不是涨不动。
4、按照我们之前的理论，黄埔新城这个地段、这个定位的楼盘，保险的做法，就是买它的刚需户型，但是令人蛋疼的是，它的93方户型使用率很低，仅为71%，而且是4梯8户的格局，居住体验也不会太好，相当于花住宅的钱，只享受到了公寓的居住品质，网传的2字头单价，指的就是此类产品；
5、黄埔新城，你不管怎么看，它都是个刚需盘，然而，它却少了个刚需盘最重要的元素，什么呢？
地铁！
开发商虽然宣传是说地铁环绕，但其实离每一个站点都不近的。
6、该盘近10年的超长开发周期，有一点你必须要考虑到，那就是首批业主，基本上可以确定是没什么居住体验可言的。
可以自行想象一下，当你交楼入住以后，周边都是工地，叮叮当当的，各种泥头车、粉尘、噪音，可以试着代入一下哈，想想那种感觉；
7、该板块的能级是很弱的，这里大概率，以后也就是个房地产批发市场，不会有什么产业落在这边，那黄埔作为一个产业强区，人家的噱头就是产业，比如鱼珠CBD、科学城。
那你买黄埔，还专门挑个没产业、城市面貌还一般的板块，你说你图啥呢？
8、大、真的是大，到底有多大，举个例子，中央城我们说已经够大了，对吧，然而黄埔新城，相当于2.5个中央城那么大。
对于这种超级大盘，我们一般都是劝退的，因为这种例子在广州太多了。
典型的就是亚运城，而且人家当时还有亚运会的概念，很火，学校也好，城市界面也不错，所以当时都是排队抢购的，然而现在呢？
不用我说你也知道了，还有祈福新村也是一样。
当然，当然！
这种盘待配套完善起来，刚需自住自然是没问题的，像我有客户，就住在祈福新村，觉得很舒适，不想出来，这无可厚非。
但如果有更好的选择，那选个浅一点的坑跳，或找个小山包蹦跶一下，不是更好嘛？为什么非得挑深的跳呢？
很痛的！
好了，前面说的这8点，个人认为还是客观的，都是现实存在的一些问题，没有为了黑而黑的意思，只是给你做参考，告诉你一些开发商不会跟你说的角度。
至于如何决策，那就丰俭由人啦！
#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！
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