来源：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃
经常有人问我，商住公寓能不能买？
我的回答都是，如果有选择，最好不要买公寓！
商住公寓，跟商铺，写字楼一样，都会永远跑输住宅。
目前，北京的商住公寓价格，比今年3月的高峰期下跌了40%左右，而住宅只跌了15%左右。
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北京通州副中心，住宅从年底开涨，商住从年6月份以后开始疯涨。
北京一位投资客告诉笔者，他同学在东亚首航国际买了一套50平米的商住公寓，紧挨着北京国际机场，年6月份底买时是1.5万一平米，装修加中介费，拿到手折合成本价1.6万/平米，总价75万-80万，贷款5成。到年3月份时，持有不到一年时间，首航国际的成交单价涨到了3万，总价值一百多万。
但北京“3.26”调控规定，新房只能卖给公司，旧房可以卖个人或公司，但个人买需有五年社保和纳税记录，并且只能全款购买，不能贷款，而原来商住公寓的首付只要5成，额可以贷款5成，最长能贷10年，政策之狠超出想象。
商住公寓本来杠杆就比住宅低，现在要全款，完全没了杠杆，税费又高，还没有配备学位，地方指导价每年都在提高，如果原来的价格做低的话，那必然会有较多增值税。有买住宅的资格，谁又会去买商住公寓呢？接盘者少，流动性差。
这个调控一出，彻底将“商住”打入冷宫。先是成交量直接冰冻，然后是成交价出现跳水。
调控之后到现在，东亚首航国际价格坐上了过山车，链家上的数据，今年11月份的成交价是1.8万上下，关键是现在很难卖，这价格已经跌了40%，客户还要挑选，要最好的朝向，最好的户型。
这个投资客在北京第一次买房也缺乏经验，年买了商住房——旭辉奥都，单价1.8万/平米，还是全款买的，但买了没怎么涨，年，楼市行情下调，像素（北京最大的商住楼盘）开发商中弘地产资金链出了点问题，推出七八十套特价房，普通平层公寓降到1.1万，loft降到九千，活动价只有几天。
“当时我朋友建议我平价卖掉旭辉奥都，三天内去买像素，他在那买了6套Loft公寓，单价九千。但要全款，我卖房也来不及买，后来我在年12月卖了旭辉奥都，2.4万/平米，每平米涨了五千块，总算没亏钱，之后就不想买公寓了。”
北京像素开了地铁口后，年底房价就翻了一倍，今年最高峰时，价格最高涨到了6万。但不知道出于什么原因，链家网删除了从去年9月份到今年9月份的公寓成交记录，像素五十多平米的两房复式，今年9月、11月的成交价在3.8万左右，三房在4.3万左右，价格相比最高峰，也跌了40%左右。相比最初的新房价格，当然也涨了4倍，但毫无疑问，同期住宅的价格肯定涨的更多。
链家在北京二手房市场的份额较大，像素9月份在链家上的成交量只有3套，10月无成交，11月份只有3套。
再来看旭辉奥都，今年3月份，旭辉奥都的成交价还在四五万左右，而且放出来卖的也很快。
但目前的放盘价已经降到3.5万左右，不过从今年3月份后，这盘在链家上依然无人问津。如下图，房源已发布三个月尚未成交。
我们回头来看，旭辉奥都年时就卖到了2.4万，五年过去，相比现在的放盘价只涨了1万，但要真正成交去也不知道还剩多少差价。如果年同时期买的是住宅，哪怕是旁边年的老破旧——环科院，当时价格差不多，现在还能卖到六七万，同样的起点，不同的终点，住宅比公寓价格差了一倍。
“我还有个朋友，万也买了一套公寓，单价3万1左右，持有四五年，今年高位涨到6万，现在报价在4万，关键是卖不出去。但如果持有别的房子，可不止一倍，我通州的房子涨了四倍，现在即使调回来也有3倍了。如果从今年3月份买的，现在肯定亏一半。”上述投资客说。
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有的人说，那时候买商住是不限名额，因为北京住宅从年10月份开始就限购了，只能买商住。
这对被限购的人群来说，确实无奈，因为具备资格买的，肯定是有北京户口的人，以及来北京比较早的，即使从年10月算起，最迟到年10月也具备资格了，中间这几年内，北京房价涨幅算慢的，年还跌过20%，年10月份开始在北京买房也算赶上最后一班车。
但如果是年年才进入北京的人开始缴纳社保，需要到、年才具备买房资格就很悲剧了，眼睁睁看着房价大涨却不能买。但这是政策，没办法。错过了的，在北京这一轮调整后，要抓住机会。北京虽然也没有只涨不跌的神话，但也不会大跌，跌个20%左右差不多，因为一线城市的资源是最集中的，就跟蓝筹股一样，业绩好，屈指可数的好股，会走出结构性的慢牛，这与靠讲故事玩概念的三四线城市截然不同。
买公寓的都是什么人呢？一类是从未上过车的刚需，没有资格买住宅，而且商住的总价低，上车较容易。第二类就是投资客，靠收租，公寓租金回报率比住宅高。第三类还有公司大量收购，当员工宿舍，也作为长期投资。
不过现在只允许公司购买的话，个人投资需先去注册一个公司，持有成本也会更高，一套万的商住公寓，光是每年的房产税就要2.8万元左右，而且卖出时税费也比住宅要高。
整个北京的商住公寓总量大概是40多万套，而住宅是多万套，公寓的量倒是不大。今年3月份调控以来，北京住宅跌了15%左右，公寓跌了40%，跟燕郊房价跌幅差不多。
对刚需而言，如果两三年后能有资格买住宅的话，尽量等着买住宅，不要买公寓，一是公寓没有学位，二是不能贷款，三是升值慢，目前的这个政策还不知道什么时候才能放开，如果一直卡着，公寓就很难涨多少，毕竟接盘的太少了。买个两房也得一百多万，有这笔钱，有这个资格，肯定留着作为住宅的首付款，就因为学位的差异，公寓是永远也不可能跑赢住宅的。
其实不止是北京，经常有其他城市的人问能不能投资公寓，我也建议不要买！除非价格比住宅便宜50%，比如那些二线城市，住宅卖2万，公寓卖1万，否则就没有价值，但这是不可能的，实际上住宅和公寓的价差没有这么大。即使有，现在的住宅价格也是高估的，等住宅再降价30%，降到1.4万，你的公寓就完全没有了优势。
一个河南三线城市的读者告诉我，他买的公寓9年了，到现在亏本都卖不出去，因为没人买！没有流动性，完全属于不良资产！
当然，对于投资者来说，如果有钱无处投，又没办法投资住宅，公寓再跌点，跌到50%以上时，也可以考虑买来出租，比如像素五十平米的三房，现在的总价在万左右，可以租到六七千，一年租金七八万块，扣除房产税2万，还有五六万，比住宅的出租回报率高很多，而且租金长期而言还会上涨。
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