杜杨 现代化的城市，一座座写字楼拔地而起，但真有那么多人入住办公吗？老办公楼又该怎么处理？ 7月2日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款，一举提出解决上述两个难题的方案。 经济导报记者调查发现，作为住房租赁市场发展试点城市之一，济南快速发展的长租公寓行业，盘活了散布在老城区各地的存量房屋，同时为新市民提供了质优价廉的住房；受访人士认为，上述《意见》大大降低了集中式长租公寓的先期投入，为行业发展“松了绑”。
一
居民区里为啥“藏”个办公楼
济南天桥区天桥街一带，是一片老城区。这里低层住宅楼连成片，沿街商铺散发出浓厚的生活气息。 正因生活气息十足，很少有人想到这片老城居住区居然还“藏”着不少老办公楼！比方说位于乐康街的一处将近平米的院落，便曾是建设银行的办公楼。▲位于乐康街的这处院落，曾是建设银行的办公楼杜杨/摄 从上述院落东行14公里，便到了齐鲁软件园。年底，山东某大型省属企业将部分外地办公机构迁入此处，数百名员工需要安排住宿，“其中有不少派到济南来的外地员工，也有很多新招聘的应届毕业生。”项目参与方、济南中合公寓相关负责人告诉经济导报记者，“这些都是济南潜在的‘新市民’。” 一方面是不断涌现的、希望住（或租住）在济南的新市民，另一方面是“藏”在老城区、不再适合办公但依旧生活气息十足的老楼。这二者为什么不能结合起来？“根据此前相关法规，办公、厂房等非居住房屋，要想改建为租赁住房，必须更改土地使用性质。”上述负责人表示，“所以在以前，‘非居住存量房屋’几乎不可能改建为租赁房屋；如果想要运营集中式长租公寓，除非整体盘下一处现成的住宅楼。” 不被允许改建为租赁住房，又不再适合办公，像上述办公楼最后不免成为《意见》中提到的、普遍存在于国内各大城市的“非居住存量房屋”。 山东省房地产业协会租赁专委会专家聂非表示，城市的不同城区会随着发展产生功能变化，对原有物业也就不再需求，“所以说，城市要健康发展，必须要盘活存量资产，改造成为市场所需求的功能。” 实际上，建行方面也曾尝试盘活这处“非居住存量房屋”，这处院落后来还成了汽修厂。二
率先松绑！长租公寓生根济南
转机出现在年，当时中央财政支持住房租赁市场发展试点。 而作为入围城市之一，济南与年年底颁布了《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》，鼓励住房租赁企业将消防、结构等方面符合相关规定，用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等的非居住存量房屋，经市相关部门审批同意后改建为租赁住房。 这处汽修厂，也幸运地成为了济南首批“非改住”改造项目，成为了现在的CCB建融家园，并由中合公寓参与建设运维。 7月18日，当经济导报记者来这里走访时，发现曾经的办公楼早已变身公寓客房，曾用来存储配件的小厂房变成了自助洗衣间、自助厨房，曾用来检修车辆的厂蓬还保留着，但棚内已改建成了专业羽毛球场，院内挑高约5米的大厂房，则改建为LOFT公寓，以及观影娱乐区和读书吧。▲CCB建融家园的书吧杜杨/摄 与此同时，中合公寓还承接了上述省属企业入济新员工住宿的业务，“客户对员工的居住户型、区位、周边环境都有明确的要求，所以我们按照‘分散式’长租公寓的运作经验，将协调好的房源统一装修，并按标准配置家用电器等，然后统一进行管家式管理。”上述负责人介绍。 于是，“非居住存量房屋”盘活了，“新市民”也有了管理完善的新住处。▲这处羽毛球场曾经是汽修厂的厂蓬受访者供图 与此同时，济南还适时出台了一系列政策，为部分“新市民”发放租房补贴，如《济南市高层次人才生活和租房补贴申请发放实施细则》就明示，分别给予补贴申报审核通过的“博士研究生每月元、硕士研究生每月元的生活和租房补贴。”三
期待更多政策落地
随着《意见》的出台，受访人士认为，此前的鼓励政策，现在终于要落地成为“松绑”政策了。 而对长租公寓这个行业本身，聂非也给出了不低的评价：“目前城市面临产业与人才的复合型竞争，长租公寓的快速发展，对于盘活城市存量资产以及留住人才都大有帮助。” 除了管理政策的“松绑”，《意见》还提到（长租公寓等）取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 “目前长租公寓一次性投入巨大，利润也比较薄。所以哪怕1%的税收优惠，对于企业来说都是莫大的助益。所以我也期待相关政策尽快落地。”聂非表示。 除了像CCB建融家园的集中式，以及分散式的运作模式外，《意见》还提到，可将产业园区配套用地面积占比上限到15%，主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。中合方面表示，因为相关业务房源稳定、一次性投入不大，所以未来入驻产业园区，为园区内宿舍型保障性租赁住房提供管家式物管服务，也是长租公寓行业的一项重要业务。 “目前，济南已经规划了纯粹的长租公寓社区。”聂非透露，“社区内，超市、幼儿园等配套设施一应俱全，与常见的开发小区完全一样；在这样的社区中，居民的安全感和幸福感油然而生，济南也会在人才竞争中处于上风。” “长租公寓这个行业已经迎来了新的风口。”他表示。编辑杨学萍闫云峰版权
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