前言
年上半年，受国际环境动荡、疫情反复等影响，经济进一步承压，房地产行业难以独善其身，延续了去年下半年以来的低迷态势。多数房企深陷销售融资两难的境地，预亏已经成为行业普遍现象；但部分房企坚定战略方向，顺势而变，取得了较好的成绩。8月29日，招商蛇口披露了年上半年业绩报告，整体经营情况良好。
亿翰认为，为应对新形势，招商蛇口积极求变，提出“品质年”，持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；推进“三个转变”落地，全面提升发展质量。“三个转变”一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。因此，招商蛇口实现了稳中有进的高质量发展。
经营稳定，财务稳健
1、营收保持上涨，现金流管理效果显著
年1-6月，招商蛇口实现营业收入.63亿元，同比增长28.90%；经营活动产生的现金流量净额约36亿元，同比增加29.8%，其以开源节流为核心的现金流管理效果显著。
利润方面，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元，同比减少55.61%。主要原因：受市场下行影响，结转毛利同比减少；落实国家相关房租减免政策要求，截至6月30日，其经营管理的持有物业中已签约减免租金约为6亿元，其中报告期内实际减免金额3.7亿元；转让子公司产生投资收益同比减少。
2、财务状况安全，三道红线稳居绿档
招商蛇口对三道红线监管指标实行滚动监测，使其始终维持在绿档；同时，还采取中短期稳杠杆和优结构的融资策略，调整债务结构，紧抓LPR下行窗口期，发挥其信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。其上半年融资成本4.1%，较年初降低0.38%。
“三个转变”助力招商蛇口高质量综合发展
转变一：由开发为主，向开发与经营并重转变
1、开发业务：规模稳步增长，增速位居行业前列
年上半年，招商蛇口通过数字化营销手段，加速去化，加强销售及回款管理，累计完成签约销售额约.3亿元，同比虽减少32.86%，但与TOP企业降幅51%相比，仍位于行业前列；其全口径签约金额在亿翰智库发布的《年1-6月典型房企销售业绩研究报告》中排名第6，较去年同期提升一位。
从企业销售结构看，年上半年，招商蛇口进入了上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市的当地流量销售金额排名前十，城市深耕成效进一步凸显。
投资布局方面，招商蛇口坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，以稳健发展为主线，夯实投资质量，严格把控参拍城市及土地。截至年8月，企业累计获取土地35宗，新增计容建面.37万㎡，权益面积.32万㎡。进一步聚焦于上海、深圳、杭州等核心城市，一二线城市投资占比超9成。
从区域看，华东区域土储占比近6成，其中招商蛇口在上海全口径拿地金额约亿元，逆势补充优质土储，为其规模持续发展奠定了坚实的基础。
资源获取方面，招商蛇口坚持多元化拓储。除传统招拍挂拿地之外，企业还积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。在亿翰智库发布的《年1-8月典型房企新增货值研究成果》中，招商蛇口全口径新增货值达亿元，排在第二位。
绿色人居方面，招商蛇口把握“双碳”战略机遇，全面制定企业双碳行动纲领，同时加快低碳建筑重大科技攻关，在零能耗建筑的创新与实践上逐一取得重大突破，谋求可持续发展。年上半年，企业新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积万㎡；其中绿色二星及以上认证项目19个。截至年6月末，企业累计建设绿色建筑项目个，建筑面积达万㎡。
2、经营业务：多元业务协同发展，加速培育未来业绩增长的第二曲线
招商蛇口进一步践行双百战略，提升持有物业收入、利润贡献。截至年上半年，企业拥有可出租物业总可出租面积.41万㎡，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，实现出租收入15.93亿元，同比减少4.61%，总体出租率80%。
1）集中商业：重点打造的业务主赛道，将进入收获期
集中商业为招商蛇口“十四五”战略规划中着重打造业务主赛道。年上半年，新开业苏州金融小镇中区商业、常熟琴湖溪里集中商业、常熟琴鸣商业广场三个项目，其中，常熟琴湖溪里项目招商率达%，开业率达91%。
企业集中商业覆盖海上世界、花园系等产品线。截至年上半年，营业收入达5.9亿元，同比增长32%，运营集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。
2）写字楼：聚焦高能级城市，积极探索持有业务退出模式
招商蛇口基于写字楼发展趋势研判以及对不同行业客户的研究，深度挖掘写字楼建设运营全价值链的提升机会。今年上半年，新增海口招商局中心项目，同时，招商蛇口将其持有的北京招商局航华科贸中心项目股权售予招商局商业房托，进一步完善了持有业务的“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。
截至年上半年，企业运营管理的写字楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市，运营收入达5.3亿元，同比增长87%。
3）公寓：紧抓政策利好，推动业务高质发展
招商蛇口通过存量物业改造及整租经营的方式，持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系。年上半年，企业紧抓长租公寓行业政策利好，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。
截至年上半年，企业长租公寓（含未开业项目）合计布局全国21城，约3.7万间，并在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地了养老公寓、观颐之家等大健康产品与服务；主要项目运营收入达4.8亿元，与去年同期相比增长42%。
4）酒店：修炼内功，不断提升品牌知名度
招商蛇口以品质为核心，持续提升自有酒店品牌——“伊敦”和“伊敦睿选”的市场知名度。年上半年，其首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已举行揭牌仪式，预计年内正式对外营业。
截至年上半年，企业运营管理中的酒店共14家，在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地拥有酒店客房2,套。
5）产业园：打造园区产业链，赋予产业繁盛生长的能量
园区业务是推动招商蛇口高质量综合发展的重要抓手。企业持续从产品打造和产业集聚两个方面开展标杆园区建设，通过存量园区改造，提升项目品质；通过产业链梳理，引进核心产业并做好上下游资源配套，加快专业化园区的打造。在产业发展方面，根据产业园区主题化的要求，进一步打造园区产业链，充分发挥产业基金联动作用，探索母基金加直投模式，吸引优质企业落地。
截至年上半年，企业产业园主要运营项目营业收入达4.1亿元，同比增长36%。其布局已覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家，并形成了了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目7个，建筑面积2.25万㎡。
除上述持有型业务外，邮轮业务也是招商蛇口的多元业务的重要组成部分。
今年上半年，企业邮轮、游船和水上客运业务受疫情影响长时间停航，运营受限严重。面对疫情挑战，招商蛇口主动调整策略，积极寻求备选航线，先后拓展深圳海上游、阳江海陵岛、厦门等多条新航线，同时，蛇口邮轮母港顺利完成综合授权改革试点任务，设立旅客国际中转区，成为国内首个国际中转海港口岸。截至年上半年，邮轮产业建设与运营收入达.25万元，较上年同期增长11.77%。
转变二：由重资产为主，向轻重结合转变
1、以产融结合和管理输出为主要方向，打造轻资产品牌
招商蛇口将产业和金融相融合，全面跟踪园区企业的成长过程，在不同阶段给予不同支持，如从众创空间到孵化器，从园区产业基金扶持到创投基金跟进，以资本促进产业发展。不仅可以增加企业自身投资收益，同时还能做大园区运营价值。
管理输出方面，招商蛇口先后成立了“招商商管”和“招商伊敦”两个轻资产管理平台，分别管理商业项目、公寓和酒店项目。于今年上半年开业的常熟琴湖溪里，以“城市会客厅、文化新地标”为定位，打造了常熟首例滨湖文商旅综合体，这也是招商蛇口从重资产为主转向轻重结合的重要实践样本；即将于今年9月30日开业的厦门海上世界，则是招商蛇口海上世界产品线首次走出深圳对外输出的项目。
企业通过整租经营、委托经营等方式，大力推进业务轻资产转型发展。年上半年累计运营轻资产项目21个，计容面积87.3万㎡，运营收入达到2.2亿元。
此外，招商蛇口以深圳国际会展中心为标杆，为杭州、重庆等城市的会展项目提供代建、运营、咨询等专业服务。
2、加快发展物业管理业务，做强做优做大招商积余
招商积余是招商蛇口旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，目前其主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
物业管理业务方面，其物业管理服务涵盖多个细分业态，包括住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等，已进驻全国余个城市。企业物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。
资产管理业务方面，主要包括商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务则包括为商业地产项目提供土地获取咨询、商业定位、规划设计、工程改造、招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，招商积余已于年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，已不再从事新的房地产项目开发业务。
为了进一步加快物业管理服务发展，招商积余还积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式。深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；依托旗下到家汇平台，开展“企业集采+优品生活+社区资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础物业服务；培育全国性专业公司成长，提高核心竞争力，提供案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、餐饮、干洗等服务，以提升客户居住体验，增强客户黏性。
截至年上半年，招商积余物业在管项目达到个，管理面积达到3.01亿㎡，较年初增长7%；实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%；实现利润总额4.6亿元，较上年同期增长27.76%；归属于上市公司股东的净利润3.3亿元，较上年同期增长33.49%。其新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。
同时，招商积余作为招商蛇口轻资产的重要载体，还积极推进重资产剥离。年上半年，招商积余将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现了轻重分离首批方案的圆满落地。
1、发挥REITs上市平台作用，通过“输血”到“造血”实现内生式增长
目前招商蛇口已经建立起境内外REITs双平台架构，包括招商局商业房托基金和蛇口产园REIT。未来随着招商蛇口大量持有物业的陆续成熟，招商蛇口可通过综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道实现持有物业的盘活，实现资源的有效循环。
其中招商局商业房托基金于年12月在港交所上市，底层资产全部为深圳蛇口资产，包括四个写字楼和一个购物中心，该基金为央企首单房地产信托基金。年6月13日，招商局商业房托正式宣布向招商蛇口收购SAVeniceⅠ51%的股权，通过此次收购，招商局商业房托的总资产将超过人民币亿元，在原五处物业的基础上，将进一步扩大资产管理规模。
蛇口产园REIT于年6月发行，底层资产为蛇口网谷产业园中的万融大厦和万海大厦两处园区物业，是国内首批基础设施公募REITs项目之一，基金发售份额共计9亿份，对应基金份额募集资金20.79亿元。年上半年，招商蛇口产业园REIT收入.5万元，净利润.0万元。
转变三：由同质化竞争，向差异化发展转变
当前，行业已经进入注重精细化、品质化管理阶段，招商蛇口通过“三个一”工程，健康、科技赋能以及加强品牌文化建设，逐渐向差异化方向发展转变。
1、“三个一”工程
年以来，招商蛇口坚持践行“一城一模板”、“一业态一模板”和“一园一策”的三个一工程，全面提升各业态操盘水平。
1）一城一模板
招商蛇口于年制定了“一城一模板”的城市战略，让城市公司在总部通用模板的基础上，寻找当地优秀的企业做对标，进而全面提升各城市公司的操盘能力。
年，招商蛇口“一城一模板”进化到2.0阶段，对标的对象从过去的区域内90分位房企提高为所在城市top3房企。参与“一城一模板”对标工作的，除了原有的发展、设计、成本、工程、营销、财务等6大专业条线以外，又新增了采购、客服两大专业，共覆盖8大专业50城市。
以设计条线为例，在对标过程中，招商蛇口发现，方案设计的周期比其他企业长。经过研究发现主要问题出在对客户研究不够深入上，一些项目由于客群定位摇摆不定，方案设计非常“纠结”，导致设计周期被拉长。为此，招商蛇口要求将项目定位提前到拿地前，同时加强客研体系以及全国客研团队的建设，目前招商蛇口全国客研总人数达近百人。
2）一业态一模板
主要针对集中商业、写字楼、公寓、酒店四类持有物业，以“一业态一模板”为抓手，明确各类业务的拿地、操盘、回报等各种标准，全面提升持有物业的操盘能力。
其中集中商业为招商蛇口“十四五”期间重点打造的业务赛道之一，因此“一业态一模板”目前以集中商业打样，写字楼、公寓、酒店后续将同步制定相应模板。当前招商蛇口已经对集中商业在“投、融、建、管、退”等全业务价值链进行深入对标，整体以提升EBITDA回报率为目标，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力，持续提升持有业务经营效益与品牌影响力。
3）一园一策
“一园一策”以“做精存量，严控增量”为目标，提升园区业务运营能力。招商蛇口通过不断提升五大核心能力，进而更加合理地统筹全国园区。
第一，产品开发能力。通过开展产品体系研究、成本适配等工作，建立园区类产品规划设计标准化体系，同时加强公司园区产品设计管理流程，以此为抓手，把控园区产品设计、审核环节，保障设计质量。
第二，产业组织能力。目前招商蛇口已经与智能制造、生物医疗、技术服务等多个领域的优秀企业达成合作，产业资源相对丰富。
第三，园区运营能力。主要包括四个方面的服务，分别为基础服务、提效服务、生态服务和数字化服务。
第四，组织管理能力。设置“本部—城市公司—项目”三级管理架构，本部主责专业支持及专业管控，城市公司统筹所在片区存量项目经营，项目部主责项目日常运营管理。
第五，品牌影响力。目前招商蛇口的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，可向全国园区输出生态搭建、客户服务、活动营运、媒体管理等一系列标准化工具包。
2、两大赋能
除了“三个一工程”，招商蛇口还持续通过科技、健康两个方面对公司业务进行赋能。
1）科技赋能
近年来，招商蛇口加大了科研投入方面的力度，通过数字化创新应用，赋能公司业务发展。
在开发业务方面，主要包括三个方面内容，一是通过深化投辅地图应用，推进投资管理提效；二是通过线上进行全周期运营管理及监控分析，提升操盘能力；三是优化线上营销平台，通过数字化营销手段，赋能营销管理、提升客户体验感。
在持有业务方面，搭建数字化持有物业经营分析体系，实现经营数据可视化，实时掌握经营现状和洞察经营发力点。
2）健康赋能
招商蛇口早在年便开始涉足养老和大健康领域，近年来更是持续探索“地产+健康”的智慧康养赋能综合发展的商业模式。目前，企业以“招商观颐之家”为养老业务主品牌，形成了包括CCRC、机构养老、社区嵌入式养老、居家养老等多个产品方案。
通过“地产+健康”模式助力地产营销。招商观颐依托招商蛇口的地产开发优势，可以较低的成本获取项目，并通过为业主提供高品质的健康管理服务获取C端客户。
通过“物业+康养”模式促进物管业务发展。招商观颐依托招商积余，与物业公司进行合作，建立物业管家+健康管家的“双管家服务模式”，开展社区居家类服务，如适老化改造、长者生活能力评估、为老服务、喘息式照护等，以较低的获客成本与运营成本，探索可行的物业+养老模式，助力物管业务的发展。
3、传承工匠精神，做优产品质量
为深入落实“品质年”的要求，招商蛇口持续打造精品计划2.0，强化方案设计质量、施工质量管控，通过推广技术，利用数字化技术加强精细化施工管理，同时全面推行精益交付管理，全流程提升产品品质。
同时，更加重视品牌文化建设。于8月16日召开了“匠心铸造美好生活——招商蛇口首届工程师文化节”，邀请外部专家与内部榜样，交流分享。活动上强调所有工程师要持续传承和发扬工匠精神，深入过程，深入细节，精雕细琢，抓好各个环节，严格把控质量，打造更多高品质工程，以“匠心”回报所有客户的信任；此外，企业还提出未来将进一步加强组织文化建设、培育以工程师为主体、以匠心精神为核心、以文化传承为引导、以管理体系为保证的精细化管理团队，构成企业工程师团队强大的凝聚力和原动力。
结语
年上半年，招商蛇口认识变化，认清形势，坚定转型决心，深入推动“三个转变”落地；企业内部以“品质”为核心，推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线，最终交出了稳中有进的成绩单。亿翰认为，面对当下行业形势，只有立足新发展阶段，融入新发展格局，坚定战略方向，才能行稳致远。
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