来源：观点地产网
观点地产网年3月中旬，在凯德集团工作近25年的袁嘉骅加入招商商管，履新招商商管总经理。尔后，招商蛇口正式对外公布在“十四五”末实现个购物中心、亿持有营收的“双百”计划。
庞大的自持资产规模，以及亟需提升的商业管理能力，成为了此次袁嘉骅与招商蛇口合作的契机。
“时机很重要，如果再提早一年，可能我对招商蛇口没有这么感兴趣。”
采访刚刚开始，袁嘉骅首先向我们讲述了从一家新加坡央企跳槽到招商蛇口这家中国央企的心路历程。“这是一个很大的决定，对我来说，实际上与招商蛇口谈了大概七、八个月，从去年谈到今年年初。”
年，招商蛇口定位为“资管年”，经历一系列内部整合动作，包括成立资产管理中心，整合成立招商商管、招商伊敦两个专业管理平台等。
同时，在年上半年，招商蛇口明确持有业务的发展战略由平均发力调整为战略聚焦，以集中商业为突破点，主动布局优质区位。
“今年是招商蛇口自持物业发力的元年，‘十四五’规划目标（‘双百’计划）打动了我，有机会参与一个大企业在自持物业方面的发展。”袁嘉骅表示，在没有这些计划的时候，大部分人都只会把招商蛇口当作是房开公司，有邮轮等多元业务，没想到实际上这家公司会拥有这么多自持物业。
按照招商蛇口年报披露的最新数据，截至年末，其拥有可出租物业总可出租面积.65万平方米，全年实现租金收入28.93亿元。
庞大的持有资产面积，以及不低的经营目标，招商蛇口需要有经验的老兵带队。“正好招商蛇口也觉得我过去20多年累积的经验可以用上。”
规模、时间节点、长期战略，种种因素让袁嘉骅选择加入招商蛇口，离开一个舒适的环境，接受新的挑战。
提升运营基本功
此次采访不久前，招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩会上称，聘请袁嘉骅加盟重点是提升公司在持有物业，特别是集中商业和写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平。
由这个背景切入，袁嘉骅谈起对招商蛇口提升商业能力上的看法：“之前的自持物业更多是作为房地产开发的一部分，被动发展。很多时候没有在开发阶段或者拿地阶段就考虑到长期自持经营，以及业绩的持续提升与价值转化。”
“招商商管还是有需要向龙头企业学习和提升的地方，”袁嘉骅直言，在集团内部看，招商蛇口在商业运营指标上还不错，至少每年保持稳步向前，但与业内头部相比还有追赶的空间。
“我们希望五年内赶上，不管是体现在收入，还是数量。”关于实现目标的路径，袁嘉骅希望落入到实际运营中。“我们还要看营业指标等。财务表现是通过运营指标不断提升，比如坪效，有更高的租金、EBITDA，再慢慢转化成更好的整体前景。”
经营业绩也被袁嘉骅视为商管公司的竞争壁垒所在，而经营业绩如今所依赖的，更多是管理能力。这种管理能力至少包括对项目商户的匹配组合，对消费者需求的洞察，以及数字化赋能等。
袁嘉骅透露了不少他的想法。其中，在商户合作方面，希望未来合作的商家能够自带更多的流量。“商业以后的发展，流量不会像以前主要靠商场做活动，而是所有商家的流量结合，这才是商业的流量。”
袁嘉骅指出，招商商管目前正在梳理产品线，品牌资源等，这里面既有招商商管自身产品线定位，也包括合作品牌的梳理。“产品线梳理的工作事实上已经做好了，只是现在处在评定阶段不方便宣传，我们目标是希望6月份能够发布出来。”
除此之外，袁嘉骅重点谈及数字化转型。“我觉得我能够给招商蛇口带来一些新的、不同的数字化管理方式，过去六、七个月，我跟招商蛇口管理层谈的最主要的是数字化管理方面工作。”
数字化转型一方面是对内部管理赋能，另一方面是通过一套系统去提升对客户、商户的服务水平。
“数字化必须要落地，必须先选一些标杆项目快速落地，成功后再大面积复制。”袁嘉骅称，在这方面目标两到三年追赶上龙头企业。并且将更注重应用方面，通过数字化的投入，实现业绩的提升。
“我觉得业务和技术必须结合在一起。因为数字化部门在梳理流程中会更了解我们的工作，因而可以简化工作流程，驱动工作变革。”
资源配给10万平以上项目
一直强调实际运营能力提升的背后，或许是基于商业发展未来激烈竞争的判断。
“我同意的说法（即商业竞争市场上新入局者与对手之间的竞争影响要大于增益效应，优胜劣汰）”袁嘉骅表示，在竞争激烈的情况下，商业依然还是有机会，但必须要做到比同行好。“存量和增量商业都有机会，看有没有能力做好，有没有能力让自己不成为被淘汰的那个，这个很重要。”
“当做到足够大、有足够的IP、有足够的黏性时，周边竞争对手就不再是竞争对手。”袁嘉骅表示，接下来主动要拿的商业项目，都必须要有较大规模。“以前两三万、三五万平方米的商业，近两月开始不会再拿了。”
目前，招商蛇口在手的集中商业有60多个，已开业项目23个。不过，袁嘉骅坦承这部分集中商业，有一些确实低于10万平方米的指标。
“今天开始，如果有新拿到一个项目少于10万平方米的话，你们就发个
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