近日记者调查发现，进入今年四五月份以来，贵阳的写字楼市场出现成交持续走低，空置率上升的态势，在很多过去相对“热门”的区域如老城区和观山湖区，都有大片空置写字楼待租待售。对于写字楼来说，市场的需求是决定其价值的根本，而决定市场需求的因素则涵盖了多个方面，对于投资者来说，要从多方面来综合考量。A租售市场总体低迷据不完全统计，近十年来，贵阳新建的写字楼面积已超过千万平米，无论从外观、配套还是细节、功能上，与过去老旧的办公环境都有了极大的提升。不过，近日记者调查发现，近一两年来，贵阳一环内老城区的写字楼却面临着大面积空置的尴尬局面。以老城区大十字周边为例，目前空置的写字楼面积最少在十几万平方米，甚至更多。贵阳省府路某写字楼的业主孙先生告诉记者，从去年底开始，他的写字楼就出现难出租的迹象。“真心想租的客人嫌房租太高，而更多的人只是寻个价就没有下文了。现在我的写字楼已空置半年多了。”孙先生说，其实自己的叫价并不高，每平的租金在40元左右，“难道在贵阳市中心，这么好的位置，装修好的写字楼连40元每平都租不出去？”孙先生非常困惑。连日来，记者调查走访了中华路、中山路、遵义路、北京路等地段的写字楼后发现，多数老城区写字楼由于建设年代较久，几乎都已销售一空，现在的二手均价已突破元每平。不少新建的中高档写字楼销售情况虽然一般，但均价也达到了元或元每平，高的甚至超过了元每平。上述区域中，尽管售价仍然维持在高位，但总体租售情况却不容乐观，约有20%-30%以上的写字楼空置待租。一位在大南门附近开快餐店的老板告诉记者，由于很多写字楼“人去楼空”，他的生意也受到“牵连”，每天的营业额至少下降了30%。在观山湖区，写字楼的租售情况比老城区稍好，但在长岭南路等核心区域，也有不少写字楼长期处于空置状态，一位业主告诉记者，在观山湖区长岭南路沿线，空置写字楼的面积至少有几万平米。B老城区“供过于求”一般来说，地段是衡量写字楼价值高低的第一标准，那为什么老城区的写字楼这么不受市场“欢迎”？资深房评人、房地产专栏作家陆飞表示，贵阳老城区属于已经成熟的、城市价值呈现的地段。按道理，在这片区域内的写字楼应该是供不应求，但是由于贵阳楼市近几年区域热点发生了显著变化，因而导致了老城区写字楼价值看似优越、实则不然的结果。陆飞分析表示，近年来随着贵阳大数据、生态产业、高科技产业的不断发展，经济中心有向观山湖区转移的趋势。而原本在老城区租用写字楼作为办公地点的企业也纷纷“撤离”，其中，95%以上的是中小企业，因此只有在某个区域中，有各类型企业发展的优质空间，写字楼的租售市场才会火爆。而就目前的形势来看，贵阳老城区由于历史原因，配套设施相对较为陈旧，再加上交通拥堵等问题，不能形成有效的产业聚集，与市场需求不符，造成老城区写字楼市场呈现出了明显的供过于求的局面，因此才会导致空置率居高不下，租售压力逐渐增大。但他表示，在老城区的写字楼市场，也不能一概而论，像老城区的花果园情况就不同，由于它的区域集中度高，人口密度大，配套较为完善，很符合市场需求，再加上商家一些好的销售手段，因此花果园的写字楼市场发展得不错。但除了类似花果园区域集中度较高的商圈，其他区域的情况不容乐观。C公寓产品也来“搅局”记者调查发现，公寓产品的大量上市，在很大程度上分流了写字楼市场。贵阳某房屋中介机构的刘女士表示，和传统的写字楼相比，公寓产品的优势明显：面积合适、总价低、户型灵活、维护费用低等，因此，现在的中小客户，在选购商住用房时，都优先考虑公寓。而近一年来的写字楼市场，则遭遇了市场“寒冬”，“我们公司的客户基本上都没有考虑传统的写字楼，在租赁方面，除老客户，近一两年以来几乎没有新客户增长。”她说。刘女士表示，和写字楼相比，公寓具备了住宅、商用的功能，有的还具备酒店、会所的衍生功能，同样是商业地产，公寓能商住两用，再加上公寓的租金远比写字楼便宜，因此就吸引了很多创业型、中小型公司入驻办公。在一些热门地区，公寓已经达到了供不应求的状态。但要注意的是，公寓受位置的影响很大，从投资来看，位置的重要性要远大于面积，在资金有限的情况下，宁愿买好地段的小户型也不要买郊区的大面积。由于公寓的诸多优点特别是“轻资产”的优点，因此许多开发商在建设商业地产的时候，都倾向于公寓而不是传统的写字楼。某知名房开公司资深销售经理何女士告诉记者，她们公司在贵阳中华北路建设的商业用房，原本计划的是写字楼产品，但现在都全部建设成了公寓，旨在降低单位价格，发挥其功能多变的优势。她表示，在未来几年内，贵阳市场上新建写字楼的数量必将会逐步减少，而公寓的黄金发展期还将会持续较长的时间。D产业聚集强市场才火热根深蒂固的购房观念，带来了巨大的商品住房需求，相较而言，写字楼的需求则少了许多，主要购买或租用小户型的写字楼通常为中小型企业和一些有闲钱的投资者，一般而言，大公司会自建大楼或者购置整栋办公楼。随着贵阳市发展大数据产业的发展，带动了多行业、多企业发展。目前，贵州省的中小企业每年新增的数量都达数十万家，其中很大部分在都在贵阳落户。企业的增多对写字楼的需求也将释放。企业选择写字楼，一般考虑两点：“聚集效应”和“办公成本”。从区域来说，选择商务气氛浓厚，产业聚集强的区域，有利于企业的发展与腾飞，为企业创造更多更大的商机。但对于才起步的中小企业来说，不得不考虑成本和盈利的问题，一部分企业选择租用写字楼，但由于面临租金随时上涨、难搬迁等问题，一些有充足资金的企业则选择购买写字楼，当做一项固定资产投资。一些投资者也看到写字楼的潜力，虽然写字楼户型面积大，首付比例高，但商业发展带动写字楼价值以及租金增长，将获得大笔远远高于其他投资的回报。其中有不少投资者和需求者将目光放在观山湖区及花溪、贵安等新兴区域。贵阳写字楼是否还值得入手去库存压力依然较大陆飞表示，房地产业包括写字楼产业的发展，必须以市场需求为前提。但近年来，各个房开商由于在经营策略、市场判断等方面的问题，认为写字楼有很大的发展空间。建设大面积的写字楼，但这种没有经过市场培育，以及没有经过有效炒作、营销手段的背景下而建成的写字楼，由于没有市场需求，导致销售情况一般。目前贵阳的写字楼市场处于供过于求的局面，去库存压力相对较大。在房地产市场中，好地段有两种，一是愿景性的地段，就是规划中或在建的未来城市中心；二是已经成熟的、有效呈现城市价值的地段。前者由于其地段价值需时间的验证，物业价值和投资回报需较长时间的城市价值积淀，因此进入门槛较低，价格便宜，但投资风险较大。后者则是地段价值早已经过城市价值的多年积淀，商业、商务氛围浓厚，租金回报明显，投资回报一目了然，风险也就能得到较好的规避。以观山湖区为例，近年来随着大数据产业的不断发展，各类中小企业纷纷成立，消化了该区的一部分写字楼，对于去库存有积极影响，但目前这些企业由于规模体量较小，市场需求仍然不大。在这种情况下，要么等待市场需求出现爆发，或寄望于贵安新区的崛起，只有拥有了大量的公司包括国际国内大公司的大量进入，才会迎来写字楼市场发展的高峰期。陆飞预计，贵阳写字楼市场去库存的过程可能会持续2-3年或者更长。创新发展希望在转角陆飞表示，第三产业在国民经济中的比重，在很大程度上决定了楼市包括写字楼市场的繁荣与否。目前，贵阳的第三产业比重已经超过了50%，这就催生了大量的商业需求。他表示，如果在此基础上，贵阳观山湖区的几个产业园能有爆发式的增长，这就很有积极的意义，因此，贵阳写字楼的市场前景还是光明的。面对现今写字楼去库存的压力，相关部门已经在积极行动。贵阳市房地产协会相关负责人表示，目前贵阳市多个部门已经着手进行对写字楼的整体“变身”。例如将观山湖区的某些写字楼整体改造为宾馆等，从试点结果上来看，在经过成功改造后，有几栋在以前长期闲置的写字楼已经销售出去了。该负责人表示，通过在技术上对楼栋的整体改造，再联合协调城建、消防等部门完善手续，最终将长期闲置、不合乎市场需求的写字楼改造后租售，这不失为一条去库存的新路，实质上，它也是一个顺应市场需求的过程。但是从目前来看，除此方法之外，在单纯人为、非市场行为方面推动写字楼去库存，还没有其它捷径。
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