徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，15年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
不久前，一位老友由于公司规模加大，在购入一层写字楼之后，给我留言，看一看是否有潜力。
据说我所知，这已经是他近年来买的第二个写字楼项目了。
带着好奇，我主动约见了他，聊了聊他的商办投资理念。
老友年轻时靠自己创业，赚钱了也投了一部分商业产品。以市中心公寓为主，本以为凭着地段优势会很省心，实际却并不是如此。
“租户太随性，不确定因素太多，合同作用也不大，临时退租、拖欠租金碰到过几回，有时候我也不想为难他们，毕竟年轻的时候谁都不容易”
后来，帮自己公司找写字楼的时候，他无意中算了一笔账，发现写字楼，具有一般住宅不具备的双重收益：租金收益、资产收益，而相比较公寓的租户是「个人」，写字楼的租赁对象是「企业」，有着更为「稳健」的投资回报，有时收益还很惊艳。
因而，只要有大笔资金，他都会提前购入一两套写字楼产品，既可以自用，又可以分享城市经济发展所带来的空间红利，何乐不为？
按照老友话来说，
安全、稳定、不粘人。
NO.1｜壹
那么，为什么大多数都认为写字楼是坑？
因为优质的写字楼比优质的住宅更难寻找。
写字楼市场严重依赖周边配套以及商务氛围成熟，租金回报率不稳妥，需要更加专业的测算，这个体系在住宅很少遇见的，需要更强的专业维度，购房者稍不留神，就会入坑套牢。
因此，投资写字楼最首要的前提，是购房者一定要有，洞察、辨别开发商建造写字楼思维逻辑的能力，而这个能力，显然就是区分开发逻辑和运营逻辑。
直言不讳的说，在利益和成本的驱动下，市场上大多数写字楼，基本上都是按照开发逻辑来完成快速建设。
开发逻辑的本质，其实就是按照传统住宅的方式来定位、建设，等产品落位成型或达到销售阶段时，推向市场进行售卖，稍有想法的项目，会在产品定型后，引进专业商管公司，进行后期运营，不断为产品增添附加值与亮点。
看似光鲜亮丽、毫无问题的表面
其实却有着极其不稳定的内在结构
因为按照开发逻辑所打造的写字楼，开发商最终的核心与目的，是要节约成本并快速出货。
后期运营的好坏？企业/租户利益的保证？
Whocares?
以结果为导向进行回溯，就会发现：写字楼产品所呈现的租金/资产收益，往往达不到预期或持续强度不够，在后续引入商管公司的管理和运营上，也会因产品本身的不贴合，出现水土不服、运营持续乏力的现象。
反观以运营逻辑来打造的写字楼产品，显然在上述的各项短板之上，有了强有力的高效补充。
因为运营逻辑的本质，就是开发商在源头上和业主们风险共担，利益捆绑之下，开发商会把更多的重心，放在写字楼产品整个的生命周期中，而不是仅仅为了卖房而卖房。
所以，我们看到运营逻辑之下的写字楼产品，一定会在建设初期，就做好了市场细分，为区域产业进行深度定制，在动线布局、空间打造、功能匹配上做到贴合市场需求，这样具有保障和市场验证的写字楼，显然更符合当下投资人群/企业主的首选。
NO.2｜贰
当然，现在所说的运营逻辑，其实就是一些企业入驻后实打实能享受到的贴心服务，一些能留住“企业”的细节：像是绿色生态办公空间、商业、商务配套云集、电梯数量以及速度、大小、物业管理是否细致等都是关系着企业员工的舒适度、满意度。
但有时候，能搞定员工很容易，搞定企业主却有点难。
武汉写字楼遍地，有没有把握把汉口建设大道、武汉天地平安金融中心的老业主拉出来，或者再投一套？
对于他们来说，钱不是最重要的，投资潜力/资产配置可能才是重中之重
遵循以上两条逻辑来看整个武汉市场，位于武汉新二环核心的欣隆·时代广场算是为数不多的典型代表。
上周末，陪着老友过去看了一趟，也让我以企业主的角度了解到了更多，也借欣隆·时代广场向大家全面阐述一下，在武汉购买写字楼，除了要坚持上述最基本的运营逻辑之外，要想获得更优、更好、更长久的收益与保障
遵循以下四大投资写字楼的黄金法则：
第一，写字楼在区位上，不但要有轻松便捷可达的交通，更要有足够支撑的发展规划和长远布局
写字楼的价值本质，是其变现能力的多少，而变现能力的高低，显然与交通、区域发展和氛围营造，有着难以分离、相互深入影响的关键制约。
以欣隆·时代广场为例，在交通上，位居四新江城大道与四新大道交汇处，轨道交通完善，门口就规划了地铁11号线以及武汉环线地铁12号线。
除此之外，项目还坐拥“六横七纵”路网大动脉，交通便利，开车去汉口、武昌都很便利：车行约10分钟可到达王家湾、钟家村等重要商圈，约20分钟可达武广、汉口火车站；中南、武昌火车站等。
欣隆·时代广场区位图
在大格局上，江城大道是连接着汉口武广商圈与沌口经济开发区，是四新经济发展的动脉；而四新大道是通往武汉国际博览中心的要道之一，承载着四新未来发展轴。根据汉阳“十三五”规划，未来这里将成为华中会展会议文化商务区，注定会带来源源不断的会展人群，接踵而至，对于商务的需求或将呈现几何倍的暴增。
一里一外之下，带给欣隆·时代广场的机遇，巨大且肥沃。
第二，购入写字楼，一定要考察同区域同类型的产品是否饱和
换句话来说，也就是与你竞争的产品有多少，说白了，就是供求关系联动最终结果。
在武汉，不乏在同一个区域，多家开发商一窝蜂的同步建设并推出写字楼产品，试想一下，如果大量写字楼上市，在同一个地方争抢企业，那会是怎样的一个场面？只会造成大面积空置。恶性循环之下，吃亏的只有业主自身。
基于对商办细分市场的深度考察，区别传统的SOHO，欣隆·时代广场打造5A甲级写字楼产品，而区域中其他同类型产品，诸如中铁写字楼为全自持，欣隆此次推出写字楼产品，一方面适合企业自用，另一方面也以产品稀缺性极具收藏价值。
所以，这也就是我们认为，欣隆·时代广场在此区域，具有巨大且肥沃机遇的第二个原因。
因为在目前的区域内，没有太多产品和欣隆·时代广场相似的产品，这种至此一家的优越感、安全性与阶段垄断性，足以让聪明的购房者看在眼中、铭记在心。
欣隆·时代广场效果图
第三，购入写字楼，人性化的户型结构与布局，定是俘获人心的至宝
写字楼相较于住宅，对于空间的倚重，更加趋于严苛，在不大的办公环境内，获得较为优越的舒适感，不下一定的心思，显然是难以做好的，开发商往往会重视外在，而忽略内在的结果，最直接的体现就是租客体验感差，承租率上不来。
因此，我们看到欣隆·时代广场，在项目源头设计中，就极力优化空间使用率：层高4米，不仅营造人性化商务空间，便于企业更具自身要求布局；超10米的柱间距，也是甲级写字楼的最高标准，视野更开阔，提升空间使用率的同时，也便于企业对办公空间自由分割……
这些「小细节」的改动，足以体现开发商是否愿意做好产品的初心与责任。
第四，投资写字楼，要看以后有没有良性的上涨空间
随着市场大势走，任何不动产在时间的推力下，都会有所涨幅，但这不是房子本身的增值，而是货币通货膨胀之下的既有效果
所以，良性且持续的上涨空间，才是衡量一个产品是否值得下手的关键所在。而欣隆·时代广场的增值逻辑，同样源于四新区位优势。
提起四新，是不是印象中就应该是「睡城」？经济不太火？住宅遍地开花？其实这都是误读！
随着汉阳对四新的大力支持，大桥局、交投、中核、招商、水利等大型国企总部相继落户四新，未来或吸引更多的国企下游子公司入住四新，待到那时诸如欣隆·时代广场等优质的办公楼产品将形成需求爆发，而区域5A甲级写字楼自然成为区域争抢对象，实现资产增值肯定不在话下。
更值得一提的是，随着今年9月份杨泗港大桥的建成通车，成为二环线的过长江通道，将重新定义武汉“二环线”，四新部分区域成为新二环，这对区域也有划时代的意义。
当然，城市环线的划分不止是城区界限划分，更是一条体现城市资源价值的轴线。以一线城市为例，纵观上海的发展历程，城市的发展依然是随环形交通递进，房产价值也随之呈现梯度变化。
由此可见环线的变迁，对于区域的发展有着直接的提升作用，交通路网的规划与升级，随之而来的则是愈发强大的经济发展动力和土地价值，四新作为“新二环”的中心区域，未来的地段实力不容小觑。
众所周知，在武汉这个圆形布局的城市里，中环线就是城市核心之地，集历史、文化、经济等于一体，跨越环线的中轴，成为城市的主动脉，无论时代如何变迁，都是无法被摒弃的价值高地。
纵横交错的城市地铁，形成武汉的交通网络，更是城市千百业态的连接纽带，是城市发展的推动者。
当「二环线+黄金中轴」的欣隆·时代广场独占城市商业价值鳌头，这份安全感也是其他写字楼无法比拟的。
NO.3｜叁
当然，除了安全感外，欣隆·时代广场更能给人幸福感。
我认为它的幸福感在于项目整体连接设计，轻松地解决了业主各种问题，免除企业后顾之忧。
欣隆·时代广场效果图
作为城市综合体，欣隆·壹号公馆拥有约6万方住宅、3万方商业、4万方的公寓以及5.5万方写字楼。
三栋标志性商办大楼，一幢定位为央企总部基地，届时将成为金融、地产等行业企业总部聚集地；另外两栋分为SOHO、LOFT定位为创意办公，将成为武汉设计、文化、IT、创意办公等行业的新聚场。
而欣隆·时代广场约米高度，已成为四新商务地标性建筑。
还有约1万方的盒子商业的加持，让其整个配置尤为完善。
据了解，项目商业空间即将引进全国一流品牌，业态丰富，吃喝玩乐应有尽有。如果你在这里上班，每天还会为中饭犯愁吗？
更值得一提的是，这个产品的价格极具性价比。由于限价的大环境，目前整个汉阳价格都不太高，二环附近的住宅均价在—元/平米左右，而欣隆·时代广场写字楼价格是元/平米起，等于是花上一套还不到普通住宅的钱，就能抢占武汉二环城市新地标，成为世界强/央企的房东，轻松躺赢。
据悉，欣隆·时代广场建面约—平，目前仅剩余少量房源，抢占财富原始股，就在这一刻，—
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