在经历了40多年的高速增长之后，中国经济进入了一个新阶段。国家的“十四五”规划纲要中没有明确设定GDP增速目标，仅提出“保持在合理区间、各年度视情提出”，体现国家重视发展质量重于发展速度的决心。
经济换挡升级的中国，只有坚守自己的步幅，稳中求进、稳中有为，方能成功打造升级版中国经济。
就中国房地产行业而言，在经历了30多年的粗放式发展之后，过去“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式已经不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。
随着发展降速，行业也在逐步摒弃追求规模扩张的传统发展模式，告别土地红利时代、金融红利时代，进入管理红利时代。
另外，从需求侧，随着人民生活水平的不断提高，人民的消费水平也由生存消费转化为发展消费和享受消费，单一的住房需求已不能满足人民升级的需求，提供相互融合的多元服务成为房地产企业的发展趋势，综合运营模式应运而生。
下一阶段，地产行业进入综合运营带来管理红利的时代，房企之间的竞争则是综合能力的竞争。
综合运营的内核是长期主义
综合运营时代是地产行业真正的分水岭，是否拥有运营能力意味着，一家企业是否具备跨越周期的能力。
真正具备综合运营能力的，往往是坚持长期主义的头部企业。其中，起步更早、综合能力更强的典型代表就是招商蛇口（.SZ）。
招商蛇口于年起对我国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业区进行开发建设，在40余年独立开发、建设、运营、管理一个相对独立的城区的历程中，积累了丰富的城市、片区、园区、商业区、生活居住区的开发与运营经验。其开发建设深圳蛇口“前港-中区-后城”为空间形态的综合运营模式。
前港——从简易码头到深圳人津津乐道的“海上门户”
蛇口工业区是以码头建设为起步的。最早是米长的顺岸码头，如今不仅扩展成繁华的深圳西部港区，还建成了可停靠22万吨级邮轮的世界级邮轮码头。位于深圳太子湾的邮轮母港作为华南地区唯一集“海、陆、空、铁”于一体的现代化邮轮母港，享有深港融合圈、空港辐射圈、海港服务圈“三圈叠加”。邮轮到达母港之后，会直接拉动国际物资中转、船舶零件中转、当地物资采供等国际化的船供业务；与此同时，相关的配套服务设施、配套服务企业和行业都会在邮轮母港附近设立自己的公司、办事处，以及吸引总部企业的进入，这也可为母港所在地创造大量产业导入和就业岗位。
中区——园区更新、产业升级
南海意库由三洋厂房改造而来，现已由早期的劳动密集型生产线蜕变为了中国极具特色的文化创意产业园区。在招商蛇口运营下，景观设计、工业设计、游戏开发、动漫创作、艺术创作诸多文创行业的优秀企业在南海意库聚沙成塔，产业聚集度超80％，形成深圳创意界首脑云集的企业集群，释放出巨大的文化生产力。
蛇口网谷也是城市更新的典范，定位为互联网以及电子商务产业园区，涵盖电子信息，创意设计，电子商务，移动互联网等新兴产业。目前园区入驻了包括苹果、深讯，IBM等精英企业。
后城——生活方式升级
后城是因前港、中区汇聚起的产业人才的居住、消费区，是城市商业、医疗、教育等配套聚集区。
深圳蛇口海上世界是有全国代表性的超级商业综合体，打造了以明华轮为中心的海上世界，集商业、娱乐、休闲、文旅等多维新型体验于一体的生活方式。依托自身国际化社区氛围、独特艺术资源，招商蛇口打造了一系列具有品牌特色的大型城市级节事活动，不断为其注入滨海、国际、艺术、时尚多元化特色。
海上世界文化艺术中心是粤港澳大湾区艺术及文化地标。这是一座具有国际领先水准的公共文化艺术机构，一个以博物馆为主体，以文化为主题的现代生活体验中心。
蛇口还聚集了满足不同居住需求的社区：如传承系的高端改善型产品，如湾玺、双玺；全国首批国际化高端护理型养老机构——招商观颐之家；丰富多元的长租公寓体系——壹棠、壹间、壹栈、社区公寓等。
四十余年的长跑，使得招商蛇口的“马拉松”精神，赢得了各方认可，截止目前，招商蛇口业务已覆盖全球个城市和地区，服务千万客户。
“美好生活圈”助力行稳致远
“十四五”规划纲要中对新型城镇化建设、城市更新、扩大内需、养老、产业、住房租赁、智慧社区、物业服务等方面提出了要求和发展方向，是从多元角度出发，综合性的战略发展指导。
招商蛇口应改革开放而生，秉持承载美好生活的初心，以“前港-中区-后城”的综合发展模式向高质量发展转型，构建美好生活圈。为政府客户提供城市规划、开发与运营的片区发展整体解决方案；为产业客户提供产业孵化、成长、做强做大的运营服务整体解决方案；为个人客户提供居住、购物、养老、医疗、教育、休闲、娱乐等生活服务整体解决方案。
年招商蛇口销售逆势增长，签约销售额亿，位列行业第七名。据近期发布的业绩快报显示，招商蛇口年全年实现营业收入.43亿元，营业利润.38亿元，归母净利润.72亿元，其中营收同比增长24%，业绩稳健。
同时，招商蛇口的持有经营业务收入稳步增长，蝉联中国产业园区运营商第一名；首艘五星旗游轮“招商伊敦号”正式投入运营；国务院批准的首例经营性用海项目双鱼岛全岛二级开发拉开序幕；会展品牌轻资产加快输出；蛇口产园REITs成功上市，为首批且唯一央企项目。
推动雄安新区、海南自贸港、长江经济带、粤港澳大湾区等区域发展重大项目落地；参与“一带一路”建设，吉布提国际展示中心建成开放、创新和海事卓越中心揭牌启用，中白工业园入园企业达80家，谱写互惠互利、共享发展的新篇章。
如今，招商蛇口的的综合运营已经在全国开花结果，比如深圳会展新城、前海蛇口自贸区妈湾片区、成都天府新区金融总部基地、重庆长嘉汇弹子石老街等。
其中由招商蛇口承担的核心项目深圳国际会展中心的建设，不仅实现仅33个月完成世界级“超级工程”、创造了8项“世界之最”，也涉及到了高度复杂的业态联动，涵盖集中商业、国际酒店群、地标式写字楼、交通枢纽、生态公园等多种业态。
在成都天府中央商务区总部基地，招商蛇口就结合并当地的政策导向、产业布局和经济结构，对综合运营进行了因地制宜的模式搭建。目前天府总部商务区已签约69个重大项目，投资金额达亿元。
招商蛇口联合香港置地打造的旧城改造项目——重庆长嘉汇弹子石老街，不仅推动了城市面貌的焕新升级，更是被誉为重庆市对外的新名片和旅游目的地。
南海意库还被写进中国城市腾笼换鸟的经典案例，“意库”自身也成为国内文创产业主题城市更新的经典IP。
蛇口网谷，已从蛇口出发向全国生长，青岛、武汉、南京、杭州、南昌5城6谷，运营面积近万平方米。
花园城是招商蛇口运营的集中商业IP，“花园”系购物中心已在深圳、上海、成都、南京、杭州等城市遍地开花。
案例不胜枚举，随着“美好生活圈”的不断增厚，招商蛇口积累的综合运营能力不言而喻。“综合运营”通过对不同业务及产业的有效融合，进而为新时代的城市升级提供综合性解决方案，完善城市功能、优化城市空间，实现生产、生活、生态的均衡发展，最终达到区域发展现状的蜕变和价值提升。
同时，招商蛇口还整理了行业首份《综合运营白皮书》，梳理综合运营发展规律、总结行业实践经验，记载综合运营模式发展的脉络，描摹出企业的成长足迹，为中国房地产综合运营模式提供经验和参考。
年是招商局诞生周年，“以商业成功推动行业进步”是招商局秉承的企业使命，而招商蛇口作为招商局集团的标兵、旗舰企业，依托其稳固的综合运营布局，正稳健前行。
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