6月刚刚过半，南京楼市就接连放出28张销售许可证，近套房源喷涌而出，河西、城北、仙林、江宁等多区域多个项目正面“PK”。
综合素质优秀的项目，开盘当天就能“秒光”；那些乏善可陈的楼盘，已难引买房人的兴趣。更重要的是，买房人一激灵：怎么买房门槛又提高了？江宁滨江新房价格都破2万了！
一步步走高的置业门槛，击退了不少更擅长精打细算的投资客：住宅价格上涨，热门楼盘动辄5成或8成首付，远郊或非热门区域投资前景堪忧，有没有性价比更高、安全系数更高的投资方式？
好在，在这28张销售许可证里，我们发现了一款“大众投资情人”——绿地云寓。自年底，绿地云都会项目公开以来，就有投资客“板等”酒店式公寓。终于，绿地云寓的酒店式公寓组团首秀：1号楼的套酒店式公寓房源拿到预售许可证。
▲来源：南京网上房地产
南京商办市场上的公寓产品并不少见，南京南站、河西、江北、江宁都有。为何绿地云寓能强势“出道”？
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地段地位“出道”
不论住宅，还是公寓，亦或是写字楼，优越的地段和地位是项目强势“出道”的第一重条件，比如河西新城、江北新区等，绿地云都会同样契合这一定律。
绿地云都会所在的紫东地区，自去年初被官方正名以来，就频频“上头条”：是南京迈向高质量发展路径背景下、“宁镇扬一体化”浪潮下，南京市主动对接融合镇江、扬州的窗口地区；是全市第三发展极，高知高新资源聚集地……
按下发展“加速键”的紫东地区，早已成为南京楼市的置业高地。在紫东地区，被称为“南京东大门”马群-金马路的一带，自然担起重任：紫东地区的“内核”与“外核”。
紫东地区的“内核”：金马路未来将是3条地铁线路的交汇处，除了早已运行的地铁2号线与4号线之外，规划中的地铁12号线也将辐射于此。地铁2号线连接河西与仙林，4号线对接龙江与紫东地区，12号线对接百家湖、翠屏山。麒麟科创园、马群科技园、仙林大学城、徐庄产业园……此前较为“分散”的产业园，也将通过3条地铁串联起来，打通金马路与南京各大区域的联系，成为人才的磁力场。不止于此。路网系统，南北向石狮路连接仙林大道、玄武大道、沪蓉高速，东西向对接长深高速、宁洛高速，不仅贯穿南京主城，还便捷通达上海、扬州、镇江等周边城市。小到勾连南京各大热门地段，大到对接镇江与扬州、推动宁镇扬一体化，马群-金马路同样是紫东地区的“外核”。▲绿地云都会区位示意图为了更好地发挥“内核”与“外核”的双重作用，马路-金马路走上了更高效的TOD发展道路：马群TOD与金马路TOD，受制于前期发展、空间、道路等原因，马群TOD更突出交通枢纽的作用，而金马路TOD则实现交通、办公、商业等多方位一体、真正的TOD模式，绿地云都会便应运而生。总建面约36万方绿地云都会，还规划有综合换乘枢纽、约2.3万方的商业购物中心、办公、酒店、菜场和运动公园，可以看做是一处集工作、生活、出行等为一体的综合“小社区”。
▲绿地云都会业态分布示意图
最大的看点当属换乘中心，在总用地面积近12万㎡的绿地万科云都会，实际交通枢纽的布局用地就达到了7万㎡，是地铁、铁路、公交、客运、出租车等交汇的换乘中心，客运候车厅、公交站厅、出租站厅、高铁通道，将与地铁2号线、4号线和12号线实现无缝对接。同时，金马路TOD内部筹建了一处城市候机厅，与南京南站的候机厅大小相当，面积约㎡。
▲绿地云都会商业部分效果图除了更为便捷的出行，绿地云都会还将提供更为全面的休闲娱乐与消费。约2.3万方的缤纷万象商业购物中心，从日常shopping到高端消费，满足多层次消费需求。稳步推进的金马路TOD，正成长为南京TOD的典范。随着绿地云都会写字楼的陆续销售，现在项目的酒店式公寓组团上市，也就是我们开头处提到的绿地云寓。有紫东地区“内核”与“外地”的双重地位，有TOD模式为硬实力，绿都云寓尚未亮相，就被投资客们深深惦念。2
价值“出道”
那么，是什么样的投资客对绿地云寓情有独钟？通过调研，我们发现了以下主要需求：①有着经营需求的业主：公司就在绿地云都会旁的紫东创意园，此前购置了云都会的写字楼，最近又入手了公寓。在这类眼光更长远的投资客来看，绿地云寓未来所将覆盖的，绝不仅仅是在云都会就业的群体：仙林大学城，在校师生人数超过23万、地区总人口数超40万；麒麟科技园、徐庄软件园、马群科技园、紫东创意园、兰德地理信息产业园、南大科技园、软件与服务外包产业园……这些50万+的高知人群，才是绿地云寓庞大的消费群体。②以出租为主的投资客：绿地云寓未来将有3条地铁，如此“高配”的轨道交通在南京商办市场都很少见。毕竟在南京商办市场，有地铁就已成功了一半，更何况会有3条地铁的绿地云寓呢！③买来“过渡”的年轻刚需：紫东地区的新房太贵，仙林湖、麒麟、青龙地铁小镇等新房价格基本稳定在3万/㎡左右，按照主力约90㎡的入手门槛，至少需要80万的现金（最低3成首付），才能入手一套住宅新房。而绿地云都会的一套精装酒店式公寓，还不到一套三房住宅的首付。更重要的是，这里的生活很便利：项目自带约2.3万方的自营商业，目前已招商形成潮流美食、运动活力、生活服务、乐享生活四大业态。平日里步行至商业综合体吃饭、shopping、健身，或SPA会所放松放松，都不用担心“玩得”太晚。▲南京钟山风景图还没结束。仙林金鹰湖滨天地、马群招商花园城、中山门大街上的森林摩尔，还有下一站的仙鹤门商圈，4大商圈随心逛逛逛买买买；再往外发散，仙林湖的万达茂也同样具有特色。▲金鹰湖滨天地
旅游景点，紫金山就在不远处，还有每年秋天必打卡的栖霞山、冬日里去泡汤的汤山，从绿地云都会过去同样方便。④头脑灵活的“自由”投资客：既可以长租给租客，也可以考虑用来打造民宿，毕竟周边自然环境、休闲娱乐的地方多嘛，更何况周边还有这么多的消费群体呢！绿地云都会如此独特且多元化的业态，为绿地云寓提供了更多样的投资与收益途径，打破日常公寓“出租给刚工作的年轻人来收租金”这一较为单一的常规收益渠道。产业园+仙林大学城＝50万的高知群体，云都会自带商业+仙林金鹰＝丰富多彩的缤纷生活，再加上“5位一体”的交通枢纽和TOD定位，这笔账，投资客的心里计算得清清楚楚。在如此“躺赢”的强势地段，绿地云寓偏偏还要以产品实力来“出道”。3
“产品”出道
在产品价值逐渐回归的时代，强势的产品自然更容易“出圈”。
▲绿地云寓效果图
绿地云寓主力面积为约30㎡的灵动云寓和约55㎡的舒享云寓。
▲约30㎡户型示意图
约30㎡的灵动云寓适合单身或小情侣居住。我们从功能上将这一户型分为生活区、休闲区与休息区。
生活区即为卫生间与厨房区域。卫生间的尺度，不输小三房住宅的卫生间：淋浴区、洗漱区相互分离；厨房的操作台面、台盆等便于日常生活，洗衣机、洗衣篮等物品也能摆放在此。
往里走走便是休闲区。电视柜、沙发、茶几……俨然是一处完善舒适的小客厅，忙碌了一天的你，点一份可口的外卖或买一杯珍珠奶茶，窝在软乎乎的沙发里，刷上最新一期《乘风破浪的姐姐》。需要加班的时候，客厅也能变身为“书房”。
休息区嘛，即卧室。如果想要更多的储藏空间，可以考虑定制榻榻米，换季的衣物与被褥都有专门的储藏区。定制的飘窗空间，可以读读书、喝喝茶、逗逗猫，晒晒太阳，给自己的生活更多“花样”。
▲约55㎡户型示意图
约55㎡的户型，在居住功能上，你无法感受到公寓与住宅的区别。厨房的地柜+吊柜拥有充足的储藏空间，即使放置一台单门冰箱，也不会产生局促感。厨房与餐厅吧台一体。
客厅的空间更为充裕，即使是带有贵妃榻的大沙发，也容纳得下；卧室空间相对独立，对于同住的情侣来说，女朋友在卧室休息，男朋友在客厅与队友“开黑”或加班，双方的生活作息不会被影响到。
注意，在这一户型里，卫生间设计有两个出入口，分别在卧室与玄关处，主人可以从卧室进入卫生间，有种独立套房的feel，保证了主人生活的舒适性与私密性；来玩耍的朋友，可从玄关处的入口进入卫生间，避免了小尴尬。
小面积公寓的通病是采光效果打折。但在绿地云寓，这一户型做到了°采光面：厨房、餐厅、客厅、卧室，都拥有充足采光面。
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首付5.99万起看到这里，你是不是已经开始好奇价格了？惊喜来了：绿地云寓精装酒店式公寓总价59万起！更惊喜的是，目前项目部分房源有“首付5.99万”起的活动，剩余首付2年内分期还清，然后再还银行按揭贷款。▲周边项目位置示意图，仅供参考至于租金，没有调查就没有发言权，我们选取了九霄梦天地、银城KinmaQ+社区与苏宁紫金嘉悦，为了避免刻意“美化”，选取样本的面积集中在约35㎡-59㎡，居住面积和功能与绿地云寓基本相当。租金比较高的是九霄梦天地，紧邻地铁2号线学则路站，租金集中在-5元/月，面积、朝向不同，租金也相对不同。▲数据来源：链家九霄梦天地紧邻地铁2号线学则路站，且自带有部分商业，租金比较高并不奇怪。但九霄梦天地距离地铁4号线相对较远，需要搭乘地铁2号线后才能换乘地铁4号线。其实是银城KinmaQ+社区，筛选掉部分小户型与较大户型，约38㎡-40㎡的租金集中在-元/月。▲数据来源：链家银城KinmaQ+社区临近地铁2号线与4号线换乘站金马路站，与绿地云都会相隔不远，但后者业态丰富，除了酒店式公寓，还有写字楼、商场、运动场、菜场等等。毫无疑问，后期绿地云寓的租金溢价能力更值得期待。相对较低的是苏宁紫金嘉悦，约35㎡的户型租金集中在-元/月，南向公寓租金较高。▲数据来源：链家苏宁紫金嘉悦距离地铁站较远，其中最近的地铁站为地铁4号线苏宁总部站，直线距离约1.3公里，且周边商场等生活配套并不是十分完善，所以租金相对较低。有对比才更明显：与九霄梦天地相比，绿地云寓有地铁2号线、4号线与12号线（规划）的“三重”优势；与银城KinmaQ+社区相比，绿地云寓紧邻商业购物中心、写字楼等多元化业态；与苏宁紫金嘉悦相比，绿地云寓的优点就更多了。更何况，有商办专家绿地与南京地铁为背书，绿地云寓的品质感不输中高端住宅。要知道，现在的年轻人对居住品质愈发挑剔，采光不行、厨房太小、客户放不下沙发等细节，都会影响到他们的心情，这个时候就要绿地云寓的产品力说话了。群众的眼睛是雪亮的，优秀的产品自然有租客愿意花更多的价格来买单。还有一点至关重要，有最近两年“写字楼充当公寓卖”的擦边球而引发的种种问题，让不少钟情于公寓的投资客心有余悸，不过在绿地云寓，这并不是问题，绿地云寓正是南京商办市场稀缺的酒店式公寓。总价59万起，有紫东地区金马路TOD的双重站位、有3条地铁的绝佳便利、有商业购物中心写字楼等为依傍、有绿地南京地铁品牌背书……如此优秀的TOD绿地云寓，你还有什么好怀疑的呢？往期回顾
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