第一部分：境外标准化REITs市场的概况，以及REITs业务比较发达的几个国家或地区的产品特征
先简单介绍一下境外市场的情况，这里需要解释三个名词，不动产证券化、REITs和CMBS，它们之间有什么样的区别和联系。
在境外市场，证券化和REITs是两个独立的概念，这里所说的证券化，指的是狭义的证券化，在境外证券化主要是固定收益产品的一种重要类型。REITs在境外市场主要是权益型的，是针对不动产的IPO，类似于IPO，而广义的证券化包含REITs这个系列，在境外有一句名言叫“只要有稳定的现金流，就可以做证券化”，所以它没有说这是固定收益产品还是权益型产品。
而广义的证券化包括REITs这个概念。另外一个概念叫CMBS，它翻译成中文叫商业地产抵押贷款证券化产品，它实质上是贷款证券化，但贷款本身附加了商业地产作为抵押物。境外的CMBS通常分散性比较好，一般是15笔以上商业抵押贷款，另外对借款人没有追索权，主要看物业的价值，所以CMBS本质上就是贷款的证券化，这是三个名词的区别。
同时它们也具有联系，像债权型REITs可以投资于CMBS产品，另外CMBS是REITs的重要工具，REITs发行之后，持有很多成熟的物业，境外的REITs是可以加杠杆的，它可以进行发债、银行借款，也可以进行股权再融资。如果REITs基金名下有很多成熟的不动产，就可以拿这些不动产发行CMBS，相当于提高可运用资金，拿这些资金可以收购新的物业，或从事一些资本运作，二者还是有关联的。
另外再简要介绍一下不动产证券化目标物业的类型，个人觉得主要从两个维度解读；
第一个维度是从通用性和稀缺性来判断，比如说写字楼和公寓它的通用性比较强，因为这个公寓的话，大家都能去住，对于写字楼，企业不管什么类型都可以去办公，所以它们的通用性比较强，相对来说可处置性高一些。对于像学校、医院，它的专业性非常强，主要还是看运营能力。
第二个维度是回报率，一般是指净租金回报率，像公寓因为一般评估价值比较高，租金相对比较低，所以它的回报率是比较低的，医院、学校、仓储物流，它们的评估价值或者建造成本一般可能没那么高，但主要它的现金流比较好，所以它们的回报率就比较高。我们今天提到的REITs，它最适合于通用性比较强且现金回报率比较高的物业类型。
从标准化REITs发展现状来看，它于上个世纪60年代产生于美国，目前这里的数据不是最新的，截止年底，全球共有36个国家和地区建立了REITs市场，其中美国是目前占比最大的，金额占比达到65%，其他的像澳大利亚、英国、日本，包括新加坡和中国香港，目前REITs都发展了很多年了。
关于REITs的基本定义，个人觉得其实它就是通过发行REITs份额，在资本市场募集资金成立一个基金，这个基金是去进行物业收购和运营管理，而且它没有固定的存续期限，所以它类似于一个上市公司，而且它这个物业组合本身可以变化，比如可以收购三个物业，运营一年之后，或者两年之后，可以把这些物业转让，转让之后再去购买新的物业进行运营。所以它跟我们传统的项目融资有很大区别，项目融资是静态的，它是针对单一物业本身的，而REITs是动态的，它是主动管理的模式。REITs具有五个方面的特点：
第一个特点是上市流通，它的流动性非常好，像在境外，它的流动性可能跟股票差不多；
第二个特点是资产组合，因为它要强调分散性，不能鸡蛋放在一个篮子里，像美国很多大的REITs，可能就在全球范围内持有成熟的物业，包括有些可能既持有写字楼，也可以持有商场，可以进行资产的组合；
第三个特点是税收中性原则，REITs在境外有些国家和地区是税收中性，有些是税收优惠，这样就能促进产品的发展，我国目前尚未推出标准化REITs，一个很重要的难点就是在税收问题上，还没有得到突破。
第四个特点是高派息率，通常要求90%以上要分红，比一般上市公司分红率高很多，可能很多上市公司连30%都没有，这个要高很多。上周也有一些人写文章，权益型REITs在国内推出来之后，有利于促进上市公司的分红。本人觉得这个是有一定道理的。有些投资人喜欢投高分红的产品，如果既可以选择REITs，也可以选择上市公司，可以通过产品的选择推动很多上市公司提高分红率。
第五个特点是专业管理。REITs是一个主动管理产品，它有基金管理人，也有物业管理人，很多REITs其实特别喜欢去收一个烂尾楼，收完之后，进行翻新改造，再加上品牌的输出，可能有一年或者两年时间，就能产生稳定的现金流，它的现金流上来之后，估值就会提升，这样REITs的估值也会提升，投资人会获得很好的资本利得，这是专业管理的效果。
从资产类型来讲，美国REITs资产类型是非常丰富的，排在第一位的是商业零售，即购物中心、商场。第二类是办公楼、工业地产、租赁性住宅，这里大家可以看到，像基础设施、医疗健康中心、林场，包括自用仓储这些类型，国内还没发过类REITs。
关于基础设施，一些专家一直在呼吁以PPP项目开展标准化REITs试点，以前有一些机构跟我们探讨过，他们有一些医院，医院能不能做REITs，从境外经验来看，已经有成功的发行案例，而且大家可以看到，基础设施加医疗健康中心，占比合计达到了接近20%，从比例来讲不小了。
但是在国内，由于这种资产类型比较特殊，目前还没有推出来针对这类资产的类REITs产品，但是个人的这类资产具有很大的发展前景。因为在目前这种去杠杆的环境下，很多央企和国企的诉求是要实现出表，像我们也接触过新能源发电，包括有些景区的项目公司，还有一些做基础设施的，比如说提供铁路运输服务，它们要出表的话，相当于要把这个项目公司进行真实的转让，这样的话，REITs就是一个很好的产品，在国内基础设施REITs推出来的话，对于盘活央企和国企的自身优质资产，能够起到很大的作用，这个是非常值得期待的。
从标准化REITs的基本模式来看，主要是从两个角度，第一个从法律形态上来讲，是以权益型为主（即股权型），即REITs基金购买项目公司的股权，直接去控制这个物业并进行运营；抵押型即资金是给房地产公司放贷款，或者去买一些不动产证券，比如说CMBS或RMBS，间接给地产商提供资金支持。如果一个REITs基金既进行权益型投资，也进行抵押型运作，它就称之为混合型REITs。
第二个维度是从流动性这个角度，有上市型REITs，它是流动性最好的，需要在SEC进行信息披露，是要在场外进行上市挂牌；还有一种私募REITs，它的信息披露是定向披露，也不上市，它是私募发行的；介于二者之间的是没有上市，但是公开进行信息披露的，这个是美国REITs的三种形态。所以标准化REITs跟公募REITs不能划等号，就在于它的流动性有三种形态。
这是刚才提到的从法律形态来讲，权益抵押混合型，美国90%以上的REITs是权益型，权益型对于地产商来说，可以实现目标资产的真实出售和破产隔离，而且能够搭建一个上市平台。
从法律架构上来讲，分为公司型和契约型，公司型主要以美国、法国、德国、日本、英国作为典型代表，它一般是在一些有税收优惠的地区比如说避税岛成立一个特殊目的公司，这个公司以发行股票的形式募集资金，然后来持有这种商业物业的股权；契约型就是信托结构，投资人是委托人，这里面有一个信托机构，它不一定是信托公司，也可能是一些在境外能发信托产品的金融机构，比如银行或投资机构，它可以发行这种基金份额，去收购不动产资产，再找一个基金管理人，来进行管理服务，聘请物业管理公司来进行物业服务。契约型REITs结构主要是在澳大利亚、新加坡、中国香港、中国台湾等区域，国内下一步如果要推出标准化REITs，基本上是以契约型为主。
从美国上市REITs的市场数据来看，个人觉得这里面需要
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/1154.html
