租赁合同签订时疫情已经发生并持续了较长时间，双方对疫情的影响应该能够预见，承租人以疫情为由免除违约责任的答辩意见，法院不予采纳。
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（）京02民终号
当事人信息上诉人（原审被告）：中控国经集团有限公司，住所地北京市东城区王府井大街X号TX号写字楼X层XA。
法定代表人：任燕洁，经理。
委托诉讼代理人：金润甲，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街X号办公楼X座X层第XB号。
法定代表人：余国安，董事长。
委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街X号TX写字楼X层XA室。
负责人：朱启明。
案件概述上诉人中控国经集团有限公司（以下简称中控国经公司）因与被上诉人北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）、原审第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（）京民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人主张中控国经公司上诉请求：同意一审判决第一、二、三、五项，请求撤销一审判决第四项，改判我公司按照现状交付涉案房屋、无需恢复原状；本案一、二审诉讼费由新骏公司承担。事实和理由：本案合同中关于房屋交还部分的约定，显失公平，且我公司未对新骏公司造成损害，也未对第三方造成损害。涉案租赁合同第十二条约定新骏公司现状收回房屋的，无须对我公司补偿。新骏公司在收回房屋后，曾经对外放出招租信息，此行为说明新骏公司已实际接收房屋，并打算使用。我公司归还房屋时，房屋内部状况完好，并没有给新骏公司的租赁带来任何损害，也未因装修给第三方带来损害。一审法院判令我公司将房屋恢复至毛坯状态，额外加重了新骏公司的负担，于法无据，也不能达到对新骏公司补偿的目的。
新骏公司辩称，同意一审判决，不同意中控国经公司的上诉请求及理由。涉案租赁合同第十二条第一款、第二款明确了房屋交还的标准为将涉案房屋恢复至涉案租赁合同附件六所述的标准。
启胜物业公司一审期间的委托诉讼代理人李响到庭述称，同意新骏公司的诉讼意见，但未提交相应的委托代理手续。
当事人一审主张新骏公司向一审法院起诉请求：1.判令中控国经公司支付年9月1日至年11月30日租金元和公证费元、违约金元；2.判令中控国经公司将其承租位于北京市东城区新东安办公楼2座8层A、B、A、B的写字间（以下简称涉案房屋）恢复至毛坯状态并交还我公司；3.判令中控国经公司向启胜物业公司支付年10月1日至年11月30日的物业管理费元、年4月1日至年11月30日的排污和垃圾分类费.6元和截止年12月8日的电费.05元；4.中控国经公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明一审法院认定事实：年3月31日，新骏公司与中控国经公司签订了《新东安广场出租写字间租赁合同》，约定新骏公司将位于北京市东城区王府井大街号新东安办公楼2座8层A、B、A、B号写字间出租给中控国经公司作为办公用房，面积约平方米。租赁期自年4月1日至年3月31日。年4月1日至年5月31日为免租期，免租期内免收租金及物业管理费，但需要支付电费等其他费用。租金于每个日历月第一天交纳当月租金，租金标准为每月每建筑平方米.5元。中控国经公司直接向本建筑物业服务企业支付物业管理费。每月每建筑平方米的物业管理费为人民币40元。中控国经公司应支付相当于3个月基本租金元为租金履约保证金和3个月物业管理费元作为物业费履约保证金。中控国经公司同意元租金履约保证金从已支付的合同押金元中结转，结转余额元作为年6月部分预付租金。中控国经公司直接向物业服务企业支付电费、水费。中控国经公司逾期交纳租金、物业管理费和本合同项下应付其他费用须按逾期天数向新骏公司按照应交款项千分之一的标准支付缴纳滞纳金。如逾期十五天仍未付款，新骏公司有权提前终止合同。在中控国经公司全部履行本合同各项条款，并已变更迁移出注册地址，如约交还涉案房屋后30天内，或中控国经公司因违反本合同相应条而向出租人或物业服务企业清偿所赔偿款项后30天内，新骏公司将押金返还中控国经公司。租赁期满或本合同提前终止时间，中控国经公司应在合同终止当日将涉案房屋恢复至附件六所述标准并交还新骏公司。新骏公司有权以合同提前终止当日的现状收回涉案房屋并无须另作补偿。如中控国经公司拒不恢复原状的，新骏公司有权扣除押金。中控国经公司应自终止日的次日起至中控国经公司将涉案房屋恢复原状并交还之日，每日向新骏公司支付相当于日租金两倍的房屋占用费。同时，新骏公司有权在合同提前终止日次日单方收回涉案房屋，如涉案房屋内留有物品及设施，则视为承租人自动放弃对该物品及设施的所有权，新骏公司有权任意处置。中控国经公司还应承担因搬离、保存物品的费用及将涉案房屋恢复原状的费用，包括但不限于公证费、清偿人员费、装修拆除工程款等。合同另约定中控国经公司租金、物业管理费及其他款项到期后15天内仍未支付，新骏公司有权终止合同并收回涉案房屋。中控国经公司在收到新骏公司提前终止合同通知书后15天内双方未能协商一致，在本合同自通知书发出15天后自行终止。此情况下，新骏公司收回房屋时有效的，必要时间，双方同意由中控国经公司委托公证处以公证形式收回涉案房屋。如果因中控国经公司违约导致合同提前终止，则中控国经公司应向新骏公司支付相当于3个月租金和3个月物业管理的违约金；同时中控国经公司还应按合同所述标准向新骏公司支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金。
中控国经公司如约支付租金至年8月，后续租金未付。年11月16日，新骏公司向中控国经公司发出《终止合同及收回写字间通知》，要求中控国经公司于年11月30日前补交9月至11月份的租金元和截止年11月份的物业管理费、物业费押金等共计.13元。如届时未付款，则双方租赁合同关系于年11月30日终止。中控国经公司收到上述通知后依然未补交欠款。年12月8日，新骏公司委托北京市国泰公证处对涉案房屋进行公证收场，公证费用元。公证人员对涉案店铺进行勘察，并清点了室内物品，当日涉案店铺内存放了部分桌椅等物品。庭审中，新骏公司、中控国经公司均认可中控国经公司支付履约保证金元，新骏公司同意以该履约保证金冲抵中控国经公司应付租金及违约金。
一审法院认为一审法院认为：新骏公司与中控国经公司订立的《新东安广场出租写字间租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中控国经公司未依约支付租金等费用，构成违约，满足双方合同约定解除条件，新骏公司有权依约解除合同。现新骏公司向中控国经公司发出《终止合同及收回写字间通知》，通知解除双方租赁合同关系，符合合同约定，故《新东安广场出租写字间租赁合同》于年11月30日解除。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新骏公司与中控国经公司订立《新东安广场出租写字间租赁合同》时疫情已经发生并持续了较长时间，双方对疫情的影响应该能够预见，中控国经公司以疫情为由免除违约责任的答辩意见，法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中控国经公司同意向第三人启胜物业公司支付管理费、电费、排污及垃圾分类服务费，法院对此不持异议，新骏公司该项诉讼请求，法院予以支持。中控国经公司未依约支付年9月之后租金，新骏公司要求中控国经公司支付年9月1日至11月30日的租金，于法有据，法院予以支持。双方合同约定，租赁期满或本合同提前终止时间，中控国经公司应在合同终止当日将涉案房屋恢复至附件六所述标准并交还新骏公司。新骏公司有权以合同提前终止当日的现状收回涉案房屋并无须另作补偿。虽新骏公司公证收场，但新骏公司并未同意按照现状收回涉案房屋的意思表示，现新骏公司要求中控国经公司依约将涉案房屋恢复至合同附件六所述标准，理由正当，法院予以支持。中控国经公司违约导致合同提前解除，新骏公司委托公证机构收回涉案房屋，符合双方合同约定，新骏公司要求中控国经公司支付公证费用，于法有据，法院予以支持。双方合同约定，如果因中控国经公司违约导致合同提前终止，则中控国经公司应向新骏公司支付相当于3个月租金和3个月物业管理的违约金；同时中控国经公司还应按合同所述标准向新骏公司支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金。涉案租赁合同因中控国经公司违约导致提前解除，新骏公司要求中控国经公司支付违约金元，理由正当，法院予以支持。同时，新骏公司同意将履约保证金冲抵上述费用，为减少当事人诉累，法院在本案中将履约保证金冲抵中控国经公司应付违约金。综上，一审法院判决：一、中控国经集团有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付年9月1日至年11月30日的租金元；二、中控国经集团有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付公证费用元；三、中控国经集团有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付违约金元（中控国经集团有限公司已付履约保证金元已经抵扣完毕，后续北京新骏商业管理有限公司无需再退还上述履约保证金）；四、中控国经集团有限公司于判决生效后三十日内将其原承租位于北京市东城区王府井大街号新东安办公楼2座8层A、B、A、B号写字间恢复原状并交还原告北京新骏商业管理有限公司（具体标准参照《新东安广场出租写字间租赁合同》附件六.1）；如中控国经集团有限公司未按期履行前述义务，北京新骏商业管理有限公司可自行恢复施工，所需费用由中控国经集团有限公司负担；五、中控国经集团有限公司于判决生效后七日内向广州市启胜物业管理有限公司北京分公司支付物业管理费元、电费.02元、排污及垃圾分类服务费.6元，合计.62元；六、驳回北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院查明本院与一审查明的事实无异。经询，新骏公司与中控国经公司一致确认涉案租赁标的尚未恢复原状，新骏公司称尚在招租过程中。
二审法院认为本院认为，本案中，新骏公司与中控国经公司签订的《新东安广场出租写字间租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因中控国经公司未能依约向新骏公司支付租金等费用，新骏公司依据合同约定通知中控国经公司解除涉案租赁合同，一审法院认定涉案合同于年11月30日解除，并对中控国经公司应当承担的各项费用及合同责任予以认定，各方均未提出异议，本院予以确认。现中控国经公司上诉要求原状交还租赁标的，但依据涉案合同之约定，租赁期满或本合同提前终止时，中控国经公司应在合同终止当日将涉案房屋恢复至附件六所述标准并交还新骏公司；新骏公司有权以合同提前终止当日的现状收回涉案房屋并无须另作补偿。中控国经公司的上诉主张不同意新骏公司提出的恢复原状请求，所持理由缺乏依据，一审法院判令中控国经公司依据合同约定的标准将涉案租赁标的恢复原状，本院予以确认。同时，涉案合同约定中控国经公司应当承担涉案房屋恢复原状的费用，一审法院判令如中控国经公司未履行恢复原状义务时，新骏公司可自行恢复原状并要求中控国经公司承担费用，符合合同约定，也有利于减少诉累，本院对此不持异议。需要说明的是，新骏公司与中控国经公司均应本着诚信原则解决后续恢复原状事宜，因恢复原状尚未实际发生，新骏公司是否需要垫付亦未可知，本案不予涉及，如后续双方对恢复原状的具体费用确有争议，可另行解决。
综上所述，中控国经公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由中控国经集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员审判长刘慧慧
审判员白松
审判员王军华
二〇二一年十月十五日
法官助理孙春玮
书记员王思哲
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