今天一位投资人E先生找到我，希望加盟酒店。E先生的物业位于二线城市，在市中心核心商圈边缘，他有一栋公司名下持有的平独栋商用楼，1至4楼大平面积，用于商服出租，4楼以上用于写字楼出租。年以前，他的写字楼出租率至少可以达到80%,并且很多公司一租就是一整层，对当时的E先生来说只需做好维保和基本清洁，非常省心。年以后，租整层的公司渐渐消失。他的租户大多也变成了租用一两间办公室的小公司。随着网络直播的兴起，他也曾考虑专门打造出两层楼租给网络直播公司。但终究因为没有摸清网络直播公司的套路，和对这些公司运营能力的不确定性而作罢。到了19年疫情前，他的写字楼出租率还能维持在60%左右。疫情后，不管房租是否到期，大多数公司已经不见了踪影，最多只有20%的出租率。他用两个月的时间反复思考解决方案，最终决定来做酒店。除1至4楼大部区域租给生鲜超市和餐饮续租外，楼上部分和预留大堂面积将用于酒店项目改造。
在进一步的聊天中我发现E先生这个人健谈且自信。说起为什么疫情后做酒店，他更是毫不掩饰自己的想法。前几年他有几个项目在同时做，当时正赶上国家号召“大众创业，万众创新”。他还将名下的这栋楼申请成为创业孵化基地，正所谓皇帝的女儿不愁嫁，虽不是亲女儿，但挂着名头的干女儿同样风光一时，一段时间里想租他的写字间，还要托关系才行。后来孵化基地也渐渐多起来，创业公司生存周期有的几个月便偃旗息鼓。疫情的打击使他坚定了转行的想法。并向我大谈起了他这两个多月对大环境预判和市场分析，结合自身情况得出的结论：
一、资产保值
1、几年后手里的钱还会是你的吗？
疫情过后，遍地的专家都在号召人们保护好自己的钱袋子，不要乱花钱。这个道理谁都知道。但该花的钱还是要花，不该花的钱，该不花就不花。就像你该吃的饭少一顿也不行。E先生的情况是，自己的这栋楼如果不能产生收益，将面临更大损失。楼体有折旧，运转有费用，维护有成本，员工有工资。虽然E先生目前手上的现金流相对充裕，但依然无法抵御通胀的影响和干耗的成本。几年以后手上的钱还剩下多少？比较一下十年前和十年后的今天，手里的元钱能买多少商品便已知晓。更何况疫情加剧了全球的通胀，谁又能独善其身呢。
2、大型物业我该选择什么项目。
现在国内就算四线、五线城市，都能看到大批的高楼拔地而起，不算大面积的住宅，剩下的就是各种各样的公寓、写字楼，除了各别央企、大公司用于自身办公以外，都是用来出租。而大型物业真的那么好租吗？其实不然。大型物业所适应的项目非常有限，可能形式繁多，但总结后就这么几大类：公司办公、教育培训、公寓和酒店等。而随着大环境变化，以及少数寡头伸向各个行业的触手越来越长，使得小型企业更加步履维艰。线下教育机构被线上教育蚕食，大批关门。公寓的租用面积有限，且管控风险较大，一旦出现问题，物业方还要承担主要责任。但租户越来越少而楼却越来越多，其结果可想而知。更何况像E先生这种，楼体外形中规中矩，缺乏智能、现代化元素的商业楼体。如果他要做整体升级改造，其成本可想而知。而剩下的似乎就只有酒店可以做了。为了这个决定，E先生想了足足两个多月。
二、跨界投资，专业的人就该做专业的事
E先生为了做酒店这个决定，亲自来做市场调研；向做酒店的朋友请教；多个品牌了解、体验，最终选择加盟中高端品牌酒店，而不是自建单体酒店。用他的话讲，这就是用专业的人来做专业的事。而他只需要把控主要环节，做出相对正确的决定就可以了。他基于的理由也很简单：
1、做酒店成本可控，消费观念升级使市场趋向多源。
首先，酒店的成本很好估算，大体上分为筹建成本和运营成本。E先生的房子没有房租，这就是先天优势。而随着消费升级和90后的崛起，使酒店的主要服务对象从商务、旅行接待，拓展增加了休闲、娱乐等作为生活方式的补充。市场更加多源，这就是做酒店的底气。”
2、应对地段、品牌稀缺，快速决策占有一席之地。
E先生感叹到：“现在社会发展的太快，大多数产业都在加速迭代。很多事情还没看明白，就已经过时了。”酒店业作为最古老的行业之一，千百年来形式上几乎没有太多变化。正因为如此，她的生命力才最为顽强。从国内酒店业发展上来看，前几年一直风生水起，疫情期间很多意向投资人受到了冲击，改变或延缓了做酒店的打算。这其实无可厚非，毕竟抗风险的能力和对未来发展的研判，以及所处区域经济状况都各不相同。但市场依然庞大，适合做酒店的优质物业就是稀缺资源。对于E先生来说，这方面他别无选择，毕竟楼是自己的，搬也搬不走，虽不是最佳位置，但整体条件还算不错。所以，他把目光放到研究品牌的引入上，因为品牌也有稀缺。
目前，在国内市场上打着加盟旗号的酒店集团很多，有的在广告上更是不惜血本。加盟费用也压的很低。可真正加盟所需要的成本并不是看上去那么简单。（这方面问题在之后文章当中会有阐述）但众所周知，无论是自有物业还是租赁物业，运营酒店的周期都会相对较长。加盟酒店的品牌效应和运营能力，才是衡量所加盟品牌的重点！市场对品牌的认同怎样？多长时间可以渡过爬坡期？会员输送量如何？等等……这都是必须要考虑的问题！还有就是投资人作为“乙方”，“甲方”酒店品牌，是否对“乙方”有相应的保护条款。而这一点才是企业的良心和底线。比如规定：
a“直线3公里范围内不允许再开设同品牌酒店，或须经3公里范围内同品牌投资人书面同意方可加盟。”
b“步行3公里内，不得开设同品牌酒店或须经之前加盟投资人同意。”
c“需经总部批准评估方可加盟。”
请问以上三种条款，哪种对投资人来说，更具有保护效力？对！a的保护力最强。而c等于放P，因为很多上市酒店品牌有业绩压力，审核项目如果没有硬性规定，其弹性就会很大，也就更谈不上对投资人的保护了。所以，好的品牌也是稀缺资源！她可以最大限度降低你的风险！减少你的回本周期！而对于3公里的直线距离保护，E先生选择的品牌正好可以覆盖核心商圈，独享这个品牌在核心商圈的会员资源。
随着疫情被国家控制，免费疫苗也即将全民接种。可以预见在年整体的投资环境将得到恢复和改善。这也使得E先生对所投资酒店的未来充满信心。
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