从投资的角度来讲，商铺的危害是大于公寓的，但是从普通人的角度来讲，其实公寓的危害比商铺还大。
为什么又说从普通人的角度来讲，公寓的危害更大呢？
因为很多买公寓的人，连自己普通的住房都没有。但是买商铺的人大部分都是有自己的住房的。
也就是说商铺是定向收割有钱人的，公寓是定向收割穷人的。有钱人的容错度还稍微高点，
穷人更加不能犯错，我见过很多6个钱包合起来买个公寓的惨痛案例。
为什么买公寓呢？因为住宅买不起，或者被限购，或者觉得公寓的位置真的好，在地铁口，
LOFT装修得又好看，反正自己住的又不准备卖…………
穷人的资金一旦被锁死是没有翻身机会的
商铺租不出去也不能住，公寓好歹还是可以住的，但是你倾尽所有买了个公寓几乎葬送了你所有的钱程。
臭臭老爸帮你总结以下原因：
01
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其实在中国房地产法规里只有住宅和办公楼。所谓公寓就是用本该建写字楼、商铺40、50年产权的土地，建了用来居住的房子。
大量写字楼空置，无人可去。这个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见，何况其他二三四线城市。
但开发商得活着，而且从银行借贷出的天量资金得偿还，背后牵扯的经济链条繁冗复杂，再加上外来人口居住困难无地安家，保障房又是中奖问题。
这么一来一去，开发商就想出了妙招，把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常居住的设施，当住宅卖得了，当然地方也是睁一只眼闭一只眼。任由这种类住宅产品，野蛮生长。
但要注意的是，公寓自始自终都是带有居住属性的商业房，自打出身就是不被认可的。
02
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买新房公寓，需要缴纳3%的契税，万也就是3万，比住宅的1%高2个点。但买二手公寓，过户税费就很过分了。
分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等，几乎把能叫上的名字的房产交易税都囊括了，算法极其复杂，整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。
例如万买的公寓，过了很多年后涨价涨到万，在这上涨的万中，需要缴纳大概60多万的税，再加上杂七杂八，整体下来几乎把涨起来的房价吃没了。
那么这部分税费该谁去承担呢？还得协商，大概率是羊毛出在羊身上，买方承受，卖方适当让些利益出来。这样一来二去，买方承担的税费就高了，整体下来还不如买套新房，况且大多数城市的公寓库存都是严重过剩的，随便买。
房子能流通叫资产，无法流通只能是钢筋水泥壳子，你在这里赚再多钱，无法兑现，一切就都是“纸面富贵”，这点大家要清楚。
这个问题和商铺是一模一样的，就是公寓几乎没有二手交易，因为巨额的税费。因为他们都是商业地产，除了税费还有政策问题，比如北京公寓只允许公司买卖，我买个公寓还得注册个公司，卖个公寓也得找个公司买，请问我卖谁去？
03
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除了流动性问题，还有公寓的居住属性“缺陷”和政策限制。
40、50年小产权的公寓房，本质是商业用房。那么水电费都是根据商业走的，一般会比住宅用水电贵2倍左右。这个是无法改变的。而且公寓无法通煤气天燃气，所有生活设备都是走电的。长此以往，成本很高。
其次在公寓住着，很不方便。公寓是商业用房，一般都以高密度写字楼或商住两用房著称。在建筑设计时，基本都是小面积和一梯N户。对于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而公寓1梯10户，甚至20户，很难想象。
尤其是在上下班高峰期，几乎一锅粥都堵在了“家门口”。要是楼层低还好，楼层高了，等也等不到，爬也爬不上去。
而且一梯N户高密度，走廊里随便个动静就会被封闭走廊回音场放大，如果房间隔音层做的不好，可想而知。再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里，基本没“安静”什么事儿了。试想每天各种外来人在你家门口掠过，是不是感觉住在了菜市场？
当然居住属性缺陷，咬咬牙是可以接受的，毕竟便宜嘛。但是政策限制，却是实打实的危及了根本。
公寓因为商住属性，是无法落户的，那么孩子上学和买车等城市配套资源，均无法享受。其次，在贷款上，严格限制公寓购入门槛，一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了投资价值。
04
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这时候，一定会有人跟我开杠。“同样的价格，我为什么不买一个精致的公寓房，而去买旁边那个破破烂烂的老住宅呢？”
这就涉及到你自己对房子的理解了。由于政策的限制，这么多年来，同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。即使是老破小，需求量依然会比公寓强。
我们拿北京最出名的商住公寓，「北京像素」举例子。
北京像素年开盘，复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持，到年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在呢？根据
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