GuardianofTreasure
理财锦囊
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By:财迷小编
龙湖、万科、金科……不少开发商纷纷推出公寓产品抢占市场，但在公寓产品层出不穷的当下，小编却发现不少人分不清公寓和住宅的区别，以及各自产品形态的优劣势。那么公寓产品究竟有什么亮点？与住宅小户又有什么优劣势区别？
小编以重庆为例，从产品属性、购房成本、转手成本、谁更好转手、溢价空间、使用成本、功能区别……方面剖析公寓与小户型的区别，究竟谁适合住家，谁更适合投资。
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公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。是一种拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。而住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。
公寓的分类公寓类型大致可分为以下三类
普通公寓
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
商业用地
商业用地
产权性质
公寓
商务公寓
商务公寓或公寓
产权年限
70年
40年
40年
特点
户型面积小，30~60平米；
精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；
销售价格一般高于区域整体水平
一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；
具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，
价格相对写字楼较低；
首付最低5成，按揭可达20-30年；
产权性质为商务公寓，非纯写字楼
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
公寓与住宅的区别产权年限：公寓比住宅少30年！
公寓与住宅小户的主要区别在于用地属性，住宅的产权年限多为70年，而商业用地的公寓产权为40年。
“但不管是50年、70年，使用年限到了之后，市民还是在继续使用。据数据统计，住宅不动产平均的使用周期在7年左右，意思说不管是投资还是自住，7年、10年之后多半会转手或搬家。”房产专业人士说。
购房成本：公寓至少首付5成
据某数据机构提供数据显示：年1、2月份重庆主城普通商品房（不包含洋房、别墅）建面成交均价为元/㎡，而商业公寓（包含SOHO、LOFT）建面成交均价为元/㎡，公寓的购房单价高于普通住宅。与此同时，商业性质的公寓，虽面积小总价低，但首付最低比例高达5成，还款年限最长只有10年，且贷款利率无折扣甚至会上浮10-15%。所以，公寓购房成本高于住宅小户。
同时，如果是首次买房，住宅根据产权面积的不同在契税上有所不同；如果是二次购买住宅，契税一律按3%计算，商业性质的房屋无论是否首次一律按3%契税计算。但如果涉及到转手，公寓与小户就有所区别了。
政策约束：公寓不受限贷限购约束
虽然公寓的购买成本高，“但公寓最大的优点是‘不限购、不限贷’，对于‘无名额、三套房买家’来说，投资公寓无疑是一条出路。”房产销售人员这样说道。
但在住宅方面，为遏制外地人在渝炒房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人即“三无人员”，自年1月14日起，在重庆市主城范围内购买首套及以上普通住房，需缴纳个人住房房产税，计税税率为0.5%。
转让成本：公寓税费比住宅高出20%不容易转手
商品房买卖的转让成本可能会因为土地性质的不同而不同，到家了房产中介一姓郑置业顾问表示：“如果是商业用地的公寓，一般征收房屋交易所评估价的20%为转让税费；住宅满2年之后再转让，即可免去转让成本，所以商业性质的公寓转让成本普遍高于住宅。”
“这一笔惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。对炒房的人来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。”一位不愿具名的机构人士表示。
升值潜力：住宅溢价空间更高
上述不愿具名的机构人士表示：“正因转让税费高，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力，主要还是看重地段，公寓产品户型一般较小，入手时总价较低。同等位置的两种产品而言，我认为小户住宅的价值更高一些，居住的属性更强，居住成本更低，方便转手，住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段，比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。”
使用成本：商业公寓使用成本高
公寓与住宅的使用成本区别在于日常生活的水、电、气物管费等方面，公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上按商业使用的标准收费，住宅则按民用水、电、气的使用标准收费。
据重庆市价格信息网公布显示，主城区居民阶梯水费价格在3.5-5.9元/m3；电费价格在0.52-0.82元/千瓦时、气费价格在1.72-2.24元/m3。公寓由于土地性质是商业，电费为1元/千瓦时，但不排除开发商可以去申请公寓使用民用电收费标准；商业用水的收费标准据中法供水提供数据显示是4.7元/m3，二次供水则是5.5/m3；总而言之，商业公寓的使用成本比住宅使用成本高。
（重庆市主城区居民阶梯水、电、气价格数据来源于重庆市价格信息网）
但从另一个角度，公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区，交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富，拥有足够的人流量支持，出租率高。
居住舒适度：公寓舒适性偏差
一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，商住两用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅符合条件可落户，一定有划片对口的学校，可转让；公寓不能落户，不一定有学位，即使有指标，转让之后无；值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。
功能使用：公寓居住办公两相宜
除此之外，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。
所以，你们要投资公寓还是买住宅？是拿来自住还是投资？谁更划算，清楚了吗？
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