这两天，成都住宅预售的“生意”秋，没想到，一篇关于公寓的话题，却引来了大家的兴趣。
周一，我们写了公寓话题的第一篇《你为什么要买公寓》（戳标题了解详文），从商业产权公寓的界定和基本用途进行了一个最浅显和基本的介绍。
俗话说，阅尽芳华无数，方可见新人如故。对于有入手公寓需求的朋友来说，只有多对比，才能少伤害。
因此，今天，闷叔打算开车带大家坐一坐“过山车”，了解成都最牛逼的公寓和当下较便宜的公寓，方便大家按图索骥、对号入座。
在我们了解成都公寓市场之前，先普及一下公寓的几种形态。
公寓的几种形态
1
什么是LOFT？
LOFT的英文意思是指工厂或仓库的楼层，现在主要指的是没有内墙隔断的挑高的开敞式空间。根据目前的最新规定，LOFT层高最高只有4.2米，单层面积在30-50㎡，销售时按照一层的建筑面积计算，但实际使用时可通过内部搭建达到销售面积近2倍的使用空间，一般有两层空间，可以上下跃层。
2
什么是SOHO？
SOHO，源于SmallOfficeandHomeOffice（小办公室和家庭办公）的缩写。现在大多以30-50㎡的小户型亮相，一般是平层的。目前市场上的SOHO与LOFT大部分是商业或写字楼性质，产权只有40～50年，水电气等价格一般按商用标准支付。
3
最普遍的平层公寓
除了上述两种之外，就是普通的平层公寓，面积从50-90㎡不等；而高端公寓面积会更大，有些甚至达到-平米，总价则在千万级。
01
成都的公寓，最早可以追溯到0年前后，与商品房几乎同时期兴起。
那二年生，成都一环内靠近锦江的电梯高层新房也才0元/㎡不到，公寓产品更是以小到不能再小的面积和低到不能再低的价格，与住宅产品拉开更大的差距。
那二年生，你闷叔作为一个刚大学毕业的来蓉务工青年，每天从蜀都大道上的出租房下楼，经过旁边一栋在建工地时，对于其“首付3万、住进一环”的广告围墙展板，丝毫不为所动……
蓝光香槟广场LOFT图据安居客
这就是成都最早的一批公寓，以30-50㎡小套间为主，类似于酒店式的布局，梯户比极高，但均位于城市核心区的繁华商业街区地段。这其中的代表作有东风路SOLO、春熙路的蓝光香槟广场、第一城、京都大厦等。
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点评
目前成都这些早期公寓的二手房市价与住宅相比，增幅并不高，均价也就在1万-1.5万元/㎡，其中部分产品还是LOFT的跃层。但从地段上看，早期很多公寓产品都是在春熙路、一环内这样的城市绝对核心区域内，交通和人流量都十分密集，从租金上看，即便放在现在，50㎡左右的LOFT租金也在0-元/㎡，从收益上看，近20年的租金收益才是这类物业的最大盈利部分。
02
除了只租不售的服务式公寓之外，年前后，由银泰中心华悦居、华商金融中心等一批可售型高端公寓的到来，将成都的高端公寓市场带上了另一个高度。
由商场住宅公寓写字楼酒店等组成的成都银泰中心
从最初的2.5万元/㎡的单价到后期近4万元/㎡，这两个位于高新区金融城的地标，在住宅产品引领成都风向标的同时，其可售性公寓也一度走在成都前列。
如今，这两个已经交付使用的公寓产品，依托区域的成熟地段、交通，以及自身商业等方面的配套，二手房挂牌交易价格在3.5万-4万元/㎡之间，80㎡左右的精装小户型月租金在-元。
花漾锦江样板间
目前，成都可售型高端公寓市场又迎来了花漾锦江（天府五街）、德商迎晖天玺（东客站板块）、新希望D10（东大街）、兰博基尼（红照壁）、盈嘉-赢家（春熙路）等一批新面孔，其在售均价普遍在3-4万元/㎡，总价在万到千万级不等。这些在售项目，凭借显著的地段、奢华的装修、管家式服务、圈层俱乐部的营销理念，牢牢占据成都楼市的第一梯队。购买这类物业的人群也遍及全国高端买家。
盈嘉-赢家LOFT产品
以位于春熙路商圈的盈嘉-赢家为例，其位于IFS与太古里之间的优越地段，无疑是项目最大的IP之一。整个项目由商业、服务式公寓、精装LOFT公寓构成，其中前两部分占比仅65%的体量为开发商自持，剩余的精装LOFT部分，当前售价在6万元/㎡左右，成为目前成都高端公寓的天花板。
在这里多说一句，大家所熟知的成都阿玛尼艺术公寓，与目前众多高端公寓在地标昭示性、交通便捷度、资源占有及装修标准上不分伯仲，但它还是一个70年产权的住宅产品，与公寓有着本质的区别和优势，所以这一次我们没有将其纳入其中。
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点评
客观来说，这些高端公寓产品的出现，在突破成都楼市价格天花板的同时，也从某个层面上看，也反映了成都这座城市的国际化影响力和城市价值的提升。而且在使用功能上，这些高端产品也逐步摆脱了单一的居住功能，在圈层社交、城市级会客厅、品牌展示宣传等方面带来了更多可能性和功能性。
03
在高端公寓之外，目前成都公寓市场上的主力产品，还是在商业性质的土地上，开发的精装小户型公寓。而这类公寓产品往往具备一些住宅所稀有的特点，成为拥有一定启动资金或闲散资金的普通家庭，重点考察的对象：
A、地段突出、交通便利
目前成都普通公寓的供应主要集中在一二圈层，都处于城区较为繁华的地段或商业区。通常都位于重要的交通要道，具备一定的地铁等公共交通优势，部分还是地铁上盖物业。
位于东客站交通枢纽旁的泊里中心
B、配套成熟、生活便利
相比一般住宅，成都多数公寓在配套上具有一定优势，有些甚至是双地铁上盖、临近综合体商场、高校、交通枢纽、医院等独特资源，在生活配套上赶超许多同价位住宅。
C、价格占优，总价较低
公寓产品的单价往往比同区位的住宅价格略低，加上户型面积偏小，让这类公寓产品的总价一般在百万上下，加上较为灵活的首付手段，使得这类物业成为一些家庭灵活撬动不动产的另一种方式。
首付10万起的龙湖·紫都城意境创想图
D、用途广泛，功能多样
除了自用之外，这类公寓产品由于地段、交通、生活等方面的优势，又适合于转型做商铺、办公、长租公寓、民宿等，也因此，租金成为了目前投资这类产品的重要收益来源。
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点评
来自中成房业6月的最新数据显示，今年上半年，成都公寓市场供应量同比去年呈现缩减趋势，但在销售上，普通公寓与LOFT产品呈现不同的表现。简单说，在普通的平层公寓上，销售同比有所下滑，二圈层则凭借低价优势牢牢锁定销售前十行列。在6月最新的成交套数统计中，平层公寓前十项目，有9个来自双流、龙泉、温江、郫都等二圈层，销售均价普遍在1万元/㎡以下，最低在元/㎡。
6月成都LOFT销售排行数据来源：中成房业
不过，在LOFT产品上，则呈现主城区销售同比上涨的旺盛态势。其中，以成华区的成华奥园广场、武侯区的龙湖星悦荟（紫都城）、成华区泊里中心等为代表的LOFT产品，凭借优越的地段配套、买一赠一的产品优势以及相对较低的价格优势，成功挤进6月主城区销售套数前十的行列。
结语
在大致了解成都公寓市场的来龙去脉和当前主要产品类别之后，我们可以发现，成都的公寓市场，相比住宅，产品形态和装修水平更为丰富多样，售价方面更呈现“过山车”式的巨大价差。
而且由于不受调控影响，这类物业的受众更为广大，从普通大众到金字塔顶尖人群，均在辐射范围。加上一些产品由旧楼改造，或以“售后返租”等方式吸引投资者入场，让公寓这类物业的选择，更为复杂和充满未来不确定性。
简单来说，就是两个字——水深。
所以，接下来，我们还将对成都公寓市场最倚重的租金进行调查，并推出公寓投资的窍门系列报道，有兴趣的读者可以
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