撰文/若草
上周,我们推出“新政后酒店式公寓是否可以买?”的专题策划。首期,我们将目光放在杭州酒店式公寓项目最多的之江转塘一带(晓红时间丨因新政失去房票,现在是买之江酒店式公寓的好时机吗?),随后有粉丝咨询,是否有出租回报率较高、距离市区较近,且总价不高的区域推荐。
为了解答粉丝的问题,我们将视野落在城西三墩、蒋村一带。目前三墩、蒋村、翠苑区域在售酒店式公寓项目有7个,如三墩的龙湖·紫金上城、西投滨江五幸银座、西投绿城云谷春风,蒋村的世茂西溪宸悦、云起中心,翠苑的杭州翠苑荟、中冶·锦绣公馆,一起看看。
01
数据显示,三墩蒋村一带名义上的库存,也就是领出预售证但未售罄的房源还有余套,这其中主要以三墩板块库存量占比最大。不过,除了显性库存,还有不少隐形库存还未入市。
城西区域的酒店式公寓多分布在地铁附近或者地铁上盖物业,产品多以小户型为主,尤其是三墩、蒋村,主打loft小户型公寓,而翠苑因地段和客群有所区别,以平层类住宅或者大平层居多。
龙湖·紫金上城
层高:4.78米
户型:LOFT(可装修成双钥匙)
面积:38、45、68㎡
均价:3.2~3.5万/㎡
交房时间:已交房
租金情况:一室一厅元/月;两室一厅元/月(紫金上城)
点评:
紫金上城卖了有几年了,今年6月份已经交付,可以说是一个现房项目,买到就能出租,目前还有房源在售。
龙湖紫金上城是天街的公寓部分,地铁2号线三墩站的上盖物业。在公寓产品中,交通、商业兼备,总价能控制在百万,这类公寓是比较稳妥的投资产品。
西投滨江五幸银座
层高:4.79米
户型:双钥匙、多钥匙
面积:35、45、53㎡
均价:2.8万元/㎡
交房时间:年6月
租金情况:一室一厅元/月(冠寓)
点评:
优点是滨江品质加持,产品以双钥匙为主,增加出租回报率,2.8万/㎡的均价在城西区域具备价格优势;同时距离阿里云谷较近,在产业上占据一定优势。
缺点也很明显,周边暂时还未规划地铁,3公里内基本没有像样的商场,对于公寓产品来说,商业、交通如果存在短板,性价比就会大打折扣。
云谷春风
层高:4.78米
户型:LOFT、双钥匙
面积:35、48㎡
均价:3.2万元/㎡
交房时间:年10月
租金情况:一室一厅元/月
点评:
地处西湖区紫金港科技城,周边有蛮多企业园区,如浙大网新软件园、中国智谷、青蓝科创园,距离阿里云谷约3.5公里,产业氛围还是比较强的。但缺点和五幸银座相同,地铁、商业“光杆司令”。
世茂·西溪宸悦
层高:4.75米;3.15米
户型:LOFT、平层
面积:35-65㎡;90-㎡
均价:3.6万元/㎡
交房时间:年6月
租金情况:一室一卫元/月;两室一厅元/月(西溪天街)
点评:
前身就是世茂泰禾中央广场,体量很大,5号线蒋村站上盖,之前出现的股权问题现在也逐渐清晰,所以买入不用担心风险。
西溪宸悦的选择范围很大,既有LOFT单双钥匙,也有平层类住宅产品,更重要的是,虽然是公寓产品,但是可通燃气,居住感和住宅没什么区别。此外,即便是投资LOFT产品,蒋村一带的租金回报率在城西范围也是比较可观的。
A2户型-45m2-1室1厅1卫
B1户型-53m2-2室1厅2卫
R1户型-m2-3室2厅2卫(平层)
R2户型-m2-4室2厅2卫
云起中心
层高:4.7米
户型:双钥匙、LOFT
面积:33、36、42㎡
均价:3.8万元/㎡
交房时间:年8月
租金情况:一室一厅一卫元/月(welike青年公寓)
点评:
与西溪宸悦相比,这个项目更靠近西溪湿地,但同时距离地铁口也更远,周边一公里范围内写字楼密集,且项目本身自带大体量写字楼,公寓不到套,出租率不成问题。产品来看中规中矩没有特别出挑,主打小户型双钥匙,性价比较西溪宸悦较弱。
翠苑荟
层高:4.77米
户型:精装LOFT;平层
交房时间:预计年12月
面积:40、51、61、77、87、㎡
均价:4.8万/㎡
租金情况:一室一厅3元/月;两室一厅元/月(翠苑四区)
点评:
翠苑荟是翠苑唯一在售的小户型LOFT公寓。从位置上看,翠苑荟正北面就是老牌商业综合体汇和城、物美商超,以及盒状商业大象城,周边人流量较大,居住氛围有老城区的烟火气。交通配套看,翠苑荟距离在建地铁10号线翠柏路站约米,小区北侧有公交站点,未来交通出行较为便捷。
由于项目面积段40—㎡,小户型总价以可以做到万起,基本上就是入住翠苑住宅的门槛价格了。不过,由于周边的商业配套以及二手小区年代久远,整体界面以及租客人群会比较杂乱。
中冶锦绣公馆
层高:4.79—5.3米
户型:跃墅(LOFT)
交房时间:已交付
面积:、㎡
均价:5.6万/㎡
租金情况:一室一厅元/月;三室二厅7元/月(融信杭州公馆)
点评:
锦绣公馆住宅是杭州楼市的老鸽子了,作为文教板块的现房项目,有不少购房者都等着开盘,目前周边的住宅限价5.8万/㎡。
不过,锦绣公馆的公寓已经先住宅一步开卖了,签约均价为5.6万/㎡,和住宅的限价相差不大,所以更适合没有房票,但是想入住文教板块的自住购房者。当然,投资的话,也有不错的租金回报率。
02
数据显示,截至8月底,今年整个西湖区酒店式公寓成交量在套,其中城西三墩、蒋村、翠苑一带公寓成交量有套,高于之江、转塘、双浦区域,占比今年西湖区酒店式公寓成交量的47.5%,近一半的比重。
有数据显示,在之江转塘区域酒店式公寓还未完全爆发之前,城西三墩翠苑一带酒店式公寓的成交占比一度能占比近九成,是西湖区的成交主力。
为什么城西酒店式公寓有这么强的购买力?
1、宅地稀缺,住宅供应量少。
城西是杭州发展多年已经很成熟的区域,土地资源已经十分紧张,可用宅地少之又少,以蒋村为例近五年仅年出让1宗宅地,至今没有入市;而老城区另一个特点就是商务楼多,公寓产品因商业属性不仅供应量大,总价也更低,成为住宅的替代品,受到不少年轻人以及投资客的欢迎。
2、城西有众多产业加持。
拥有城西科创大走廊的起点区位优势,板块内聚集了阿里巴巴、腾讯、中国移动、滴滴、菜鸟网络等科创企业,周边更有西溪首座、西溪谷、浙大科技城等几十万商务办公人群。
庞大的集群效应,产生了大量的购房需求和租房人群,城西一直都是城市居住人群密集区,在租赁市场上均处于前列。
3、酒店式公寓的投资回报率较为可观。
目前三墩蒋村一带公寓两室一厅布局整租,月租金大概在-元/月,小户型酒店式公寓总价万-万起步,算下来区域内酒店式公寓的回报率在3.6%-4.8%,还算是一个较为可观的水平。
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