武汉公寓怎么买占据这几点就ldquo

公寓，一直是楼市里饱受争议的存在。

既不是房产投资者的首选，也没有刚需支撑，但它的身影却依然能活跃于房地产市场之中。

今天，我们不妨来探讨下，这个楼市中特殊的投资产品。

Vol.1

作为住宅的衍生产品，近几年来武汉公寓市场现状如何？

几年前武昌内环某知名开发商项目，一边打造大型综合体、高端圈层、上千万的瞰湖大平层，又一边推出总价80万起的公寓房源，不日售罄。

公寓的低上车门槛，仿佛繁华地段里高昂房价中的一股清流。

时至今日再想要买到同类型的产品，只能说就那几家。

数据来自亿房研究中心

按照投资产品的逻辑，地段好、外观高档、大堂气派、物业到位，自然成为了极具投资观念的家庭为子女做资产增值的首选。

事实上，高端公寓自有一套跳出普通公寓市场的投资逻辑，带来的投资回报是显而易见的。

武汉21年度成交前10的排行里面，大品牌优质地段的产品赫然在目。

Vol.2

这些销量靠前的公寓，它的价值逻辑与住宅具有高度同源性，挑选公寓的第一要素，首先就是看地段。

越靠近市中心，它的价值就越是明显。

任何时候城市繁华地段都是稀缺资源，因为支撑区域价值的是它背后一系列丰富的市政倾斜和生活配套，并且这些配套在可预见的时间内都不存更换的可能。

如果在核心地段旁边，还附带有景观资源，这就是双重加持。

武昌滨江商务区夜景

武汉最优质最集中的资源，基本都从内环向外展开，这代表着区域的丰厚配套和它的不可替代性。

企业总部、金融购物、医疗配套，可能都分布在这个区域1公里的范围内，既缩短了你的出行半径，又完美解决了商务会客、业务拜访、社交娱乐等一切生活所需。

在这样的基础上，保证公寓本身的舒适度和功能感，又提供完善的配套和物业服务，那么这个产品的价值就会得到市场最大的肯定。

Vol.3

相信大部分购房者看到这里，都会提出的一点，这样的公寓产品难道真就没有缺点？

公寓，是商业地产中的一种地产形式，其最大的特点是宜商宜住。

公寓与住宅产品的区别

土地性质：住宅为住宅用地、公寓为商业/工地用地

产权年限：公寓40/50年（少数70年）、住宅70年

限购：公寓不限购、住宅限购

水电气费用：公寓多为商用价格、住宅为民用价格

首付：公寓最低5成、住宅最低3成

税费：公寓要高、住宅偏低

落户：只有70年产权公寓可以、住宅全部可以

公摊：公寓多数为30%-40%、住宅15%-28%

契税：公寓3%、住宅1%-3%

贷款：公寓仅能商业贷款、住宅可以商业贷款，公积金贷款，组合贷款均可

了解清楚公寓和住宅的区别，再权衡利弊。

公寓的优点：

1、总价低

价格，一直是置业的决定性主导因素。同地段产品，公寓价格大多只有住宅的40%-60%，对购房者而言，确实存在不小价差。

同一地段的开发商公寓与住宅价格对比

同一地段的开发商公寓与住宅价格对比

2.用途广泛

公寓自带商业属性，可自住、可出租、可商务，与住宅、商铺以及写字楼相比，用途更广泛。

3.不限购

这也是很多人考虑公寓的主要原因之一，相比住宅，公寓没有很高的购房门槛。

4.周边配套优越

大部分公寓选址几乎是商业中心、地铁口、旅游区等，生活便利性较高。

需要注意的是，公寓的不确定性也非常明显。

1.融资和变现难度较大

公寓，尤其是商业属性公寓，很难像住宅一样到银行抵押贷款，这就意味着其具备高难度融资属性。

至于变现，最大的阻挠便是高税费。

一般来说，公寓出售需要交纳契税、增值税、土地增值税、个人所得税、土地出让金等，所有税费加起来远高于普通住宅的出售费用。

图源网络

在高昂税费之下，买卖双方都不愿意承担其费用，这就造成公寓在二手市场流通性几乎处于底端位置。

2.低杠杆率

杠杆率，是指资产负债表中总资产与权益资本的比率，最直观的表现就是，贷款。

住宅只需支付三成首付，剩下七成可向银行申请贷款，最长30年还清。而公寓需要五成首付，且最多只能贷款10年。

众所周知，房产升值很大一部分来源于杠杆效应，加杠杆不仅可以获得更多利润，还可以稀释负债，从而抵御通货膨胀。

3.产权年限

公寓产权多为40年，少数住宅公寓产权为70年，而年限的长短，将决定者使用者对土地的使用权的时间长短。

4.不能落户，没有学位

购买一套房产，除了居住，更重要的看中其背后的资源配套。而在这方面，公寓基本处于下风，不能落户、没有学位支撑，很大程度上削弱房产自身价值。

5.生活成本较高

公寓在使用功能和区位上更接近商业用地，因此，大多公寓水电费是按商业楼标准计算，相应的生活成本也会更高。

最后，购房者要有清晰的定位，即明白购买公寓的用途。无外乎两种，自住或投资，而这两种类型在选择方向上大不相同。

自住，更应看重其居住属性和物业相关；投资，则更应注重产品的投资回报率。

示意图

如果要买公寓，首先要明确几点，第一，地段永远是衡量公寓价值的关键属性。

究其原因，公寓是小成本撬动大回报的产品，租金收益，是公寓核心收益来源，只有靠近核心区域的公寓，在租赁市场才有谈判的资本。

第二，购买公寓前，需要明晰产品的投资回报率。

以投入资金成本为例，考虑到货币贬值等因素，尽可能用低成本购置公寓，才是优选。

小结一下，在武汉购买公寓需要遵循的一些逻辑，以武昌、江岸、江汉、汉阳等核心区划分大范围，根据产业聚集、人口导入性能级逐步缩小范围，再根据配套、产品、自然资源等作为加分项，综合考虑后，慎重抉择。