导语
贾波，德必集团（股票代码：）董事长。国内首家在创业板上市的文科创产业园区运营商。
财经早餐特邀贾波先生做客《名人早餐会》栏目，与财友们分享文科创园区未来发展趋势、德必集团轻公司生态圈理念、数字化变革及“碳中和”背景下机遇等。
贾波，这位来自山西晋南的创业商人，打造出国内首屈一指的致力于文创、科创企业发展的服务商——德必集团，项目遍及中国上海、北京、广州、成都、江苏等一线城市和重点城市；国际布局美国硅谷、意大利佛罗伦萨等地。十五载发展终成中国文创龙头企业，于年初成功上市。
德必集团率先推出“轻公司生态圈”发展战略，从年开始打造wehome智能园区管理系统，现已覆盖多万平米的园区空间，为企业用户提供高效服务，给现代办公带来品质提升。
不止如此，锐意进取的贾先生和他的德必集团依然在求索，树立文创园区服务产业第一股品牌旗帜，发掘种子公司孵化器股权投资新路径，力图建设中国第一个“碳中和产业园”……
万亿赛道中，更多的创意发展还在路上！
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文创园产业十五年赛跑，从无一人知到无人不晓
财经早餐：园区运营与收租服务的物业管理到底有什么不同？德必易园如何定位自己？
贾波：物业服务，顾名思义是以物为主。主要是保安、保洁、设备维护、工程维修，保证物业的正常经营管理，此外适当做一些客户服务。物业管理公司大部分是toC，而德必园区运营服务是toB。德必园区内有几千家公司，把这些文创、科创企业招进来，为他们做好服务，从注册、税收优惠，到组织各种活动、讲座，都是为了帮助企业更好地发展。同时做好政府和园区企业对接的交流平台。
德必集团的物业管理都由自己的物业公司承担，园区物业大部分是24小时办公，专门的物业公司不一定愿意做这么繁琐的工作。德必的目标是让园区企业更好，园区创业公司的需求，就是德必的需求。每周会举办1到2次社群活动，比如VC的风险投资沙龙。这一切都是为了一个目的——让园区企业创业更容易，让白领生活更轻松、更愉快，让企业更专注地创业。
财经早餐：要帮入驻的园区企业去赋能。
贾波：对，我们就像一个孵化器、加速器。
财经早餐：作为一家在文科创园区运营细分赛道中的领军企业，德必从成立到上市这十几年，顺应行业趋势，做出了哪些重要的战略调整？
贾波：我们从6年开始做园区，那时候，文创产业这个词，可能99%的中国人还非常陌生。上海走在全国的前列，很早就提出要发展文化创意产业，当时还不叫文化创意产业，叫“创意产业”。
财经早餐：那时还没有“文化”。
贾波：还没有提到文化。年以后，国家提出大力发展文化产业，后来衍生为文化创意产业。上海是一个轻工业城市，90年代末，大量城市工厂倒闭或者闲置。我们研究之后发现，世界各国的城市发展最终都是以城市更新和存量资产的运营、改造为主的。于是我们在9年成立了中国第一个“城市更新研究院”，开始系统化的研究。作为最早提出和践行“城市更新”概念的企业之一，当时我们更多是专注于把老厂房改造为文创园区。上海提出“2.5产业”来发展这种生产型服务业，也就是文化创意产业。在发展的过程中，我们发现也有些科研院所，甚至一些五星级酒店有资产闲置的现象。所以我们后来又改造了一些商场、酒店和科研院所，把它活化、更新，然后注入新的产业。新的产业给建筑带来新的生命，又带动了周边社区的活化，解决了就业，又增加了新的税收和产业，赢得了政府和老百姓的支持。
年以后，上海又提出要建造中国领先的科创中心，所以我们逐步加大对科技、科创的引进。年，我们在美国硅谷做了科技园区，非常成功，也帮助引进了一些新的技术、新的人才。如果不是疫情的干扰，在美国第二个项目应该已经落地了。
年，在政府指导下，我们在意大利的佛罗伦萨打造了中国在欧洲的第一个文化产业园，促进了两国设计、文化和时尚领域的交流，也帮中国企业在当地招聘了一些高端人才、收购兼并了一些企业，同时还帮助欧洲尤其是意大利的企业进入了中国市场。德必也对一家叫“博埃里事务所”的欧洲著名建筑设计事务所进行了投资，成为他的股东并帮其在中国发展业务。
财经早餐：按地区分类，德必年上海地区贡献收入占比超过70%。说明全国化布局还有很大的潜力和红利，哪些地区未来将成为德必业务发力的重点？
贾波：德必原来专注在上海发展，后来在杭州，打造了上海以外的第一个园区。此后在北京、苏州、南京、成都、长沙、西安、武汉、厦门等地均有布局，最近还在讨论广州和深圳的布局。应该说，德必在一线城市已经初步完成第一轮布局，未来还会在新一线和二线城市发展。
财经早餐：渠道下沉？
贾波：不叫渠道下沉，是因为客户有需求。未来会进入到如珠三角、长三角等二线城市地区。例如，苏州虽然不是省会城市，但经济十分发达，近年国家提出高质量发展以后，苏州一手抓制造业的同时，也提出要大力发展设计产业，包括创意产业、旅游产业等。这对德必来说是一个重大机遇，在苏州原有园区基础上，接下来会加大规模发展。类似这样准一线城市和强二线城市，德必会迅速进入。南昌也出现了很多机遇，我们正在沟通；宁波政府非常鼓励文化创意产业，注重科技产业发展。在得到当地政府大力支持的情况下，我们也会逐步进入这样的城市。
德必大部分园区都在北京、上海等一线城市，这些城市是很多企业的总部。有一家业内比较领先的CRM企业，他们提出“全国子公司的办公场所是否可以全部委托德必？”找办公室、装修、和政府对接、招聘、户口等一系列问题都很复杂，而德必则是提供一揽子计划，成建制、成批量帮企业解决集约化问题。另一种角度讲，德必成了企业的外部行政总部，或外部政府事务部。对德必而言，有了大客户就能稳健发展，服务也能更加深入，可以为企业提供更多定制化服务。经过十多年的发展，越来越多的老客户成为了德必的战略级长期客户。
甚至一些营销公司也找我们，因为德必园区有几千家公司，他们可以到各个园区里去做宣传、营销，我们组织了各个园区企业的市场总监，让营销公司去做培训。慢慢的德必就变成了toB服务企业的渠道，中小企业希望能省时省力地找到靠谱的合作伙伴，德必就起到了筛选和把关的作用。
我们一直强调，德必一定是做“轻公司生态圈”（SmartCircle）。轻资产主要靠人脑、靠创意、靠专利、靠流量、靠技术，而不是靠买地、投资、买大量设备，不是重资金投入。有一个客户叫虎扑网，当时给我的印象很深，几个大学生穿着拖鞋、大裤衩开始创业，最后成为体育领域很优秀的企业。
这些企业靠什么？靠自己的智慧、创新、创意，而我们就服务这样的企业。我们整个公司的人员结构、服务结构、战略合作伙伴的搭建、和我们长期合作的风险投资方，包括现在打造的智慧园区系统，都是为这群人服务。德必园区有一家创始团队都是90后的叫拉面说的企业，创业仅3年多时间，在我们园区换了三次办公室，刚开始的时候仅多平方米、4名员工，现在经过几次融资，去年销售额已经达到了六个多亿。园区里这样的企业很多，特点是高学历、年轻、有活力、有创新精神。
财经早餐：他们也符合当前的国家政策——低能耗。
贾波：主要是电脑、电灯、空调，既没有高能耗，还高附加值。传统的拉面几元钱一盒，拉面说却可以卖十几元甚至二十几元一盒，这就是新消费、消费升级，口味更好、更健康，和文创相融合，更迎合新一代年轻人和中产阶级的消费观念。中国人从赚微利的、靠流汗赚钱慢慢转变成了赚头脑的钱，这也符合国家的高质量新时代发展道路。
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输出文创园品牌，收获政商企共赢
财经早餐：德必当前所从事的文创园区经营行业规模有多大？行业的核心竞争能力是什么？
贾波：从几个角度来分析，全中国写字楼将近30亿平方米。简单估算每平方米每天收费一元，一年是1万亿的园区租金，大城市远不止一元，再加上物业管理等费用，至少是几万亿的市场。
任何一个行业都要按终局思维来考虑，这个行业10年、20年、30年后发展到成熟稳定阶段，最终是怎样的情况？我们认为这个市场很像40年前的连锁酒店行业，当时没有连锁酒店品牌，大家觉得住哪个酒店都差不多，但事实上，慢慢的大家发现需要有一个品牌，因为品牌代表着专业化、质量、信用，上游的业主方也希望找品牌化的企业进行合作。
对德必来说，有了品牌，获取上游业主资源也能合理降低成本，长期规模化发展还能大幅降低供应链采购、运营成本。且连锁化、规模化后，互联网IT平台就可以持续投入，而IT平台数字基础设施的投入还可以大幅降低运营成本，降低的成本又可以反哺给客户。
这符合各方的利益，在这个过程中每一方都受益。因为品牌化、连锁化，客户就愿意为此付出一定的溢价，找到可信的品牌企业，获得强大服务网络、系统化的一站式解决方案，我们就可以合理地赚取利润；业主方找到靠谱、有经验、有规模的品牌公司；对园区企业服务商、政府也受益，因为企业的相对集约化也意味着这个行业的规范。总体来讲，整个社会都受益。对这个行业而言，再经过10年到20年的发展，未来一定会有若干个品牌企业，我估计5家到10家，最多20家，大概会占有市场30%到50%。
这个行业高度分散，如果按30亿平米左右的写字楼和园区面积来计算，中国没有任何一家企业的规模占比超过0.1%。德必希望通过10年到15年的发展，市场占有率能达到1%。“十四五”是德必上市后的第一个发展机遇期，我们会在各个重点城市进行大规模发展，包括和同行业优秀友商进行合作、收购、兼并、合资、参股或者控股，希望经过5年的发展后规模能够有非常大的提高。
财经早餐：这种规模化的扩张，主要是采取并购还是加盟合作？哪一种方式在未来会成为德必的主要选择？
贾波：多种方式都会选择。其实这个行业真正起步是在年以后，国家开始鼓励打造文创园，真正发展不到10年。年前全中国只有个文创园区，而近几年已经有几万个。德必比较有幸发展较早，成为行业内屈指可数的上市公司，上市后也会通过收购、兼并或者合作来进行发展。特别是现在已经有国有园区委托德必管理。
财经早餐：作为品牌方，品牌输出也是一种增值吧？
贾波：当然！资源方、业主方能保留大部分利益，我们则更多输出管理能力、系统能力、IT能力以及客户数据资源，从而多方受益。企业一定要有一种观念，让参与游戏的各方都受益，而非自己独占所有利益。
财经早餐：所以目标是既做好企业，又做挣钱的企业。
贾波：一个企业好不好，首先取决于能不能挣钱。企业的定位就是解决就业和交税，如果企业不能挣钱，就意味着交税、发工资、就业等问题都无法解决。客户用钱进行投票，企业好是根本，若企业不好，客户就不会持续用钱投票，因此好企业和赚钱不矛盾。
财经早餐：处理短期盈利和中长期更大盈利之间的关系，企业好不好所体现出来的理念不一样，可能牺牲短期的利益，但对中长期更好，就需要尽量做到让各方都能够获益。
贾波：股东受益，投资人受益，员工也要受益。我们内部一直倡导长期主义，园区一般签约15年、20年，曾经有园区到期也都续约了。无论是业务形态，还是价值观，都要求一定要做长期主义。但也并非牺牲短期，而是在保证生存的前提下，以长期利益为主。
3
终局思维上市企业，如何看待负债？
财经早餐：德必今年一季报发布之后，公告提到新出台的会计租赁准则，对德必集团的利润造成相当大的影响，您是怎么理解和看待这个情况？
贾波：在这个行业内，我们是开创者，0年开始运作公司的时候，这个行业还不为人知，加上我们又是这个行业最早登陆创业板的公司。大家对这个行业不了解，我们公司账上有十几亿的现金，年净现金流入超过几亿，几乎没有负债。
我们的“负债”主要来源于两个方面，第一，客户交付押金后，这笔资金就变成了负债；第二，国家出台了新租赁准则，如年租金0万的房，20年共两亿租金，以前是按照每月万进入我的账户，现在变成了合同签约后，20年的负债全部折算到了今天，等于我今天租出一个房，时间20年，明天早上财务报表就显示我多了20年的负债，这就反馈在了德必今年一季度的财务报表上，但是实际上业务没有丝毫的变化。而我的下游客户，租房3、5年，却只能记录他未来3年5年的资产进入我们的账户，从而导致账面出现了很大亏损。
早些时候，大部分中小投资者对财务了解程度不够，出现恐慌情绪。因此当政策的影响体现在季报上之后，一段时间内公司股价出现了较大幅度的下跌。
相信大部分中小投资者未来对准则、行业会有更清晰的认识，其实德必的盈利能力、负债都没有什么变化。比如租房5年、10年后，因为我们经营不善要退租，按照合同上的清楚记载的条款，只需要赔偿三个月押金，再加上我们不可移动的装修部分款项。其实责任范围有限，并非要求赔偿未来20年的房租。更重要的是这个行业创业板上市公司只此一家，大家没有对比的指标。就如同当年腾讯刚上市，市值很低，也就几十亿港币，后来随着多年的发展，大家慢慢理解，这种价值才上涨到如今的市值。
以前德必做的是toB服务，我们更多的是
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