今天说一说青岛的写字楼空置率。
01商业为什么受宠？
我国主要的房屋性质分为住宅和商业，其中的商业又包括商业经营、写字楼、公寓等。
这两种性质的房子中，住宅是卖给个人的，个人居住所产生的经济增长点主要是水电气、物业等，实在是寥寥。
所以说，在对经济增长的贡献上，住宅主要体现在卖地、建设、卖房等前期，卖给个人后就基本没有了。
商业则不同，商业的贡献主要在后期，在建设完成后。
为了吸引开发商竞拍商业地块，在卖地时商业地块的价格往往低于住宅地块，而且很多还都是和住宅地块绑定在一起，属于半买半送，当然送的是商业地块。
商业性质的房子投用后，不管是用于商业经营还是办公，都可以持续贡献税金，解决就业。
另一方面，商业建筑往往都是城市地标，有超高层的写字楼，有外形个性的商业综合体，这对于提升城市外在形象作用很大。
正因为此，地方上往往热衷于建设商业建筑。而与此相反的是，开发商则不喜欢盖商业，因为商业难卖，赚不到多少钱。
所以我们经常看到，一些开发商卖完住宅，就开始在许诺的商业上墨迹了。
这背后，也与一个城市的经济水平有关。要是商业发达，商业建筑自然供不应求；要是商业过剩或者需求太低，也就没有开发商愿意盖商业建筑了。
02青岛甲级写字楼总量
一定层面上，商业建筑的总量可以反应一个城市的经济实力。
在商业建筑中，写字楼是一个重要衡量指标。写字楼孕育楼宇经济，每一座写字楼里都有众多的企业。
甲级写字楼是写字楼的天花板，往往也都是城市的地标性建筑。能够在甲级写字楼办公的企业，都是有一定实力的。
因此，甲级写字楼的体量，就是一个城市楼宇经济甚至是经济实力的写照。
在仲量联行的《中国办公楼租赁指南》中，统计了国内重要城市的甲级写字楼总体量：
上图中有21个城市，其中大陆20个，可以说是囊括了我国金字塔尖的所有城市。
青岛的甲级写字楼总体量在21个城市中处于倒数第一，而且22年和23年的增量也比较小。
在上图中，经济体量比青岛小的厦门、长沙、郑州、西安、沈阳、大连、无锡等城市，甲级写字楼总体量都比青岛大。
这其中，产业结构是一个重要原因；楼宇经济不发达，则也是一个事实。
那么，青岛的甲级写字楼总体量不大，空置率是不是就低了？
03青岛甲级写字楼空置率
一般来说，写字楼合理的空置率是10%～20%。
低于10%，会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性。
超过20%，就可能会过剩；超过30%，就属于比较明显的过剩了。
下图是仲量联行发布的我国主要城市年二季度甲级写字楼空置率排名：
青岛的甲级写字楼空置率竟然达到了48%，在20个主要城市中排名第一，这实在是有点意外。
更严重的是，青岛甲级写字楼空置率环比增长率5.6%，仍是20个城市中最高的。
甲级写字楼总体量最低，空置率却最高，说明青岛的甲级写字楼市场不容乐观。
当然，这只是仲量联行一家的数据，有时候统计口径会有失偏颇。可不管数据来自哪个口径，都说明青岛在甲级写字楼方面确实落后于国内其他主要城市了。
还好，青岛甲级写字楼的租金还算可以：
这应该是与青岛的甲级写字楼主要集中在海边和崂山区有关。
写到这里，我们再回到开头的话题。
青岛甲级写字楼既然空置率高，那么就说明供应多了，需求少了。这个时候，估计也没有开发商再愿意建设高端写字楼了。
所以，青岛应该在供需两端解决问题。
供应端，应该减少新建甲级写字楼；需求端，则应该引进高端产业、企业总部，以及培育本地高端产业，提高需求量。
#青岛#
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