作为一名长期混迹于佳豪国际皮料五金城的皮货商，三叔的日子过得充实而忙碌...
我天，编不下去了，摊牌了，不装了，三叔的真实身份其实是资深皮货商的朋友。
近日，三叔的这位皮货商朋友说要投资一个公寓，叫三叔帮忙参考一下，冲着一顿大餐的回报，实在不好意思推脱。
这个公寓产品叫万科云都荟，一个全新的项目，位于三元里皮具商圈里，主打29-36㎡平层产品，总价最低只需66万。
三叔和朋友实地看了一遍，发现该项目吸引力挺大，但缺点也不少，适不适合入手得看个人的意愿。
地铁米，大型商业配套需外借
万科云都荟位置不差，广告上打的双地铁可能有点夸张，但离地铁还挺近。
离广州大环线11号线（在建，串联天河、白云、越秀、荔湾和海珠五大中心区，预计年底开通）梓园岗站米左右，算是地铁盘，未来出行不成问题。
按销售人员的说法，万科云都荟年6月左右交楼（按公示的工程进度计划表，项目最快将于年2月竣工验收），地铁开通，去往各中心区十分方便。
但离2号线三元里站就有段距离了，差不多1公里左右，穿过三元里村，步行15分钟左右。无论坐哪条线，去广州火车站都一个站。
项目旁还有一个机场路公交站场，出行还是挺给力的。靠近机场路，自驾出行也挺方便。
配套方面，片区内都是鸿昇国际皮具皮带城、佳豪国际皮料五金城、怡发广场等大型批发市场，人流量挺足。
大型的商业生活配套需要外借2公里的白云新城，比如白云万达广场、5号停机坪、凯德广场云尚等等。
项目旁就是三元里村，这里烟火气足，能基本满足日常生活需求。
医疗资源方面，对面就是广州中医院，就医十分方便。
三种户型可选，视野差异大
万科云都荟是三元里中心的二期项目，共规划有两栋公寓（T1和T2），高26层。销售中心设在三元里中心31楼。
三元里中心属于一期写字楼项目，入驻的企业不少。
三叔瞄了一眼楼层分布图，中国平安、中国电建、中建七局、广发银行等强企业都进驻了，大堂的保安小哥自豪地说，这里进驻的企业超过了50家。
销售人员透露，万科云都荟最底下两层规划为㎡的商业MALL，第三层为空中花园，是专为业主打造的活动空间。
三叔了解到，4-26层是公寓，建面约29-36㎡平层公寓，T1为6梯32户，面积最小29㎡，36㎡、58㎡三种户型，T2为6梯34户。
销售人员透露，36㎡每层有2套，58㎡也只有2套（其实就是两套29㎡打通），其它都是29㎡，面积最小，也是最受欢迎的。
样板房只有29㎡和36㎡两个样板房（58㎡没有做样板房），设在了31楼。
29㎡平层公寓，就一大单间，层高3.3米，有飘窗、独立卫生间，空间不大，显得有点逼仄。
29㎡平层公寓样板房
36㎡空间相对开阔一些，户型布局和29㎡平层公寓相差无几，亮点是有两个窗户，采光相对较足，视野不错，可看白云山，天气好还能看见小蛮腰。
三叔提醒一下，这三种户型的朝向不同，景观面、视野还是不一样的。
29㎡南向户型，视野并不开阔，会被写字楼（三元里中心）遮挡；北向户型，可以看白云新城，视野会开阔很多。
36㎡朝东，视野是最好的，可远眺白云山，价格也是最贵的，但临近机场路，这可是主干道，车流量大，受到的噪音影响会比其它户型大。
58㎡视野也不好，直接看三元里村，且和民房楼间距很近，低层视野严重受阻，高层会好点。
可以说，各个户型优缺点互存。
66万/套起，回报率不算高
谈到价格，销售人员直呼：便宜啊，只要66万/套起。
“已经认了多个筹，预售证一拿到，T1栋马上开盘，最快这个月底开卖，现在认筹1万抵5万。”
66万/套其实就是29㎡的价格，户型大一点的稍微略贵。
投资出租，能租到什么价位？三叔的朋友最关心这点，商人嘛，都是逐利的。
销售人员表示，29㎡平层公寓租2-元/月不成问题，而36㎡的平层公寓能租到-3元/月。
“别看户型小，但很受欢迎，适合投资出租，预算有限的还可以买来过渡一下“，销售人员透露，“广州中医院不少员工就买来住，方便”。
销售人员坦言，出租比较容易，周边都是各大皮具皮革城，直播需求旺盛，不愁租客，回报率还是不错的。三元里不少村民也买来出租。不限购、不限贷，个人可购买，有条件的，可以几套打通。
可以的话，你们可以整层买来打通。销售不经意一句话，让三叔顿时昂头挺胸，天，自己这么有钱：此时此刻，我就是三元里商圈最靓的仔。
回报率不错？
三叔也深知销售的话，只能信一半，于是去贝壳找房查了一下三元里周边公寓的租金情况。
龙湖冠寓28㎡的一室租金2元/月；金地草莓社区35㎡的一室租金元/月；御龙国际商寓38㎡一室一厅，能租到2元/月，其它类似面积的，租金基本也是这个价位。
对比来看，万科云都荟租个2元/月还是有可能的。-3元/月部分单位估计也能租到，但所有都能租到这个价，三叔持保留意见。
三叔算了一下，29㎡，总价66万/套，首付5成即33万，贷款10年，月供元左右。
这样一对比，回报率其实并不算高的。
三大槽点，产权仅剩28年
最后三叔说下这个盘的槽点。
一是，产权缩水。
该项目土地出让年限是9年9月8日，至今已有12年，原是万科接手的广东海航大厦，更名为如今的三元里中心（三元里中心二期即万科云都荟，为商办公寓）。
可以说，40年产权如今仅剩28年。
二是，城市界面不佳。
三元里尽管烟火气很浓厚，但城市面貌还是偏落后的。三元里村旧改目前还处于前期，城市面貌要想有所好转，得看旧改的推进程度，要知道旧改很漫长，需要耐心等待。
三是户型和噪音问题，前文已经有所表述，就不再赘言了。
投资公寓是一门学问，考虑的因素不少，地理位置、交通、人流量等等都必须考量。
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