市面上，我们能接触到的商品房一般分为三种：商业、商办和住宅。也就是我们常说的：40年、50年、70年产权房。很多人只知道产权年限有区别，其实，从购买到用途，甚至是升值空间和方式，都是完全不一样的。当然，这几种房产都是大产权的，与大家理解中的小产权完全不是一回事儿。下面我们就来详细分析一下这几种产权的区别。
首先，我们来说说商业。我们常见的作为商品房买卖的商业房一般分为两种：商铺和写字楼。他们都是40年产权的商业性质用房，区别于普通住宅，使用性质和购买方式肯定是不一样的。一般商业用房都是作为一个地区开发首先要抢占的位置，所以一般商业用房在刚刚建成时候配套和客流量普遍不会很大。这也就是大家常说的，商铺要养。因为需要商业用房带来配套和人气，商业用房的投资周期一般会比较长。
接下来我们来看看商业用房的税费。商业用房契税一般为3%-5%，公共维修基金也普遍高于同地区住宅项目50%左右，购置成本相对较高。二手房交易的时候，除了契税之外，无论年限缴纳个税（1%）、营业税（5.5%）和土地增值税（差额30%-60%）。可见商业用房交易税费还是远高于住宅的，就算是增值部分，也要大部分用于缴纳税费。所以商业用房作为房产本身增值投资是非常不划算的，主要的投资价值还是租金回报比。人们常说的“一铺养三代”就是这么来的。
然后，我们来说说商办。所谓商办，拆开了就是商业办公，就是之前我们说的商住。这种房子一般是50年产权，因为具备居住属性，所以跟写字楼比起来办公环境肯定是比不了。但是因为土地成本和开发税费成本会比住宅低很多，所以一般价格上会比较有优势。很多同等位置的商办房产一般价格只有住宅的一半，而且不限购不限贷，这让很多客户投来青睐的目光。所以近年来，很多城市对商办住房也提出了不同苛刻的购买条件。
商办房的税费情况和商业房一样，所以房产自身升值空间有限。但是低廉的入手价格不代表会影响其租金。所以跟住宅相比，只需要投入一半的资产，就可以收获同样的租金回报。跟写字楼比，自然有其租金上的优势，让其更容易出租。总体来说商办房可住可办公，对于很多小型公司来说还是很实用的。租金回报比虽然比不上商业用房，但是更少的投入，更多用途的选择，也是很多人购买的理由。
最后我们来看看住宅。70年产权住宅立项，民用水电通燃气，完全为百姓居住打造的立项。居住是老百姓最基本的生活需求，所以在交易税费上，可以说是能免的全给免了。所以无论房价涨跌幅度多少，缴纳少量税费后，升值部分全是自己的。所以在房价大涨的年代，住宅成了炒房客、投资客的首选。随之而来的就是大规模的限购、限贷等政策来抑制。
通常我们所说的某地区房价，指的就是住宅价格。但是由于住宅用地价格最为昂贵，开发税费也最为高昂，所以住宅的价格基数自然就高。这也是近些年来无论如何打压，房价依然居高不下的原因。
虽然商业、商办、住宅都是大产权，但是用途和特点完全不一样。作为投资角度，三者自然各有千秋。但是如果您的需求是自住，还是踏踏实实买住宅吧。毕竟，商办房虽然也具备居住属性，一旦以后想换房，出售难度会比较大。而且作为住宅属性，落户、孩子上学等后续一系列问题还是要考虑的。
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