01
通知
1月9日，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），就《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见。
上述《通知》主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。
对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：
1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。
2、不存在查封登记等限制转移登记的情形;如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。
3、以宗地或栋为单位;不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
对于改建要求，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求，包括结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建和技术标准。其中，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。
因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。《通知》还明确，该类租赁住房不提供学位，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。
《通知》还指出，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。
此外，近年来深圳城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。
02
点评
“商改租”能否一劳永逸，彻底解决深圳商业、写字楼的去库存、空置率呢？
首先，“商改租”并不能解决商业、写字楼等物业的销售问题，深圳办公楼目前及5年内存量有多少呢？截止年12月底，深圳写字楼可售套数有套，可售面积约.5万平米。根据戴德梁行报告，未来5年深圳有望迎来万平方米的甲级写字楼供应。
而年12月深圳写字楼仅成交套。可想而知，深圳写字楼严重过剩已是一个不争的事实。
换句话说，这些天量供应的写字楼根本就卖不掉。作为开发企业，它并不是以自持物业做房东为目的，最终还是销售变现，获取一定利润。
其次，深圳目前及今后存量的写字楼大部分是甲级写字楼，这些写字楼不通燃气，结构空间、层高不可能一夜之间转换成居住空间，改造成几室几卫，或上下复式的公寓。而地段优越、像总部基地办公的高大上的写字楼也不可能改变空间结构迎合“商改租”。只有部分综合地段、户型结构、人居气氛、租金等因素的写字楼有“商改租”的空间。
再次，深圳多余存量的工厂、仓库、酒店公寓本身不是写字楼的范围，这些物业升级用作公共租赁住房，也存在一定空置率问题。深圳最大的长租公寓集悦城，不论是商业，还是公寓，都存在一定空置率。
而且，深圳写字楼的“商改租”并不能改变深圳目前写字楼较高的空置率问题，像车公庙老旧的写字楼，很难想像一部分改成公共租赁房，一部分是办公房，未来同时上班兼居住的景象是什么，很可能进一步加剧了现有的空置率。
此外，深圳目前大量的不通燃气或通燃气的商住公寓空置率也很高，春节前的几个月多走访一些不同片区的物业，可以一目了然。租客喜新厌旧，不断寻找物美价廉的性价比物业，深圳不同片区均有大量的住宅可以提供租赁。对于公寓来说，长期稳定的租客格外稀缺，更不要说写字楼改造的公寓了。
对于商业改造成的公寓，要看居住环境及改造效果，商业因经营不善空置率也很高。裙楼商业有居住气氛，但大量的综合商业体并不适合商改租赁居住，否则画虎不成反类犬，成为大众笑柄。
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