公寓很火。火得很妖孽。
上周日，阳光城启航中心开盘，多套公寓，单价卖到1万，销售说卖了多套，但相关业内人士透露，实际卖出多套。
这种适度夸张是可以理解的，多套算很牛了。
四年前，启航中心叫丰和城，一直没变模样，直到阳光城把它收了，一下子变成了世界强的项目。
你知道，谁操盘很重要。上一个例子，融创九樾府，之前是红华的地块，融创一接手，贵阳高端项目了。
同一天，美的广场营销中心开放，对外销售的主打产品是SOHO和LOFT。
美的广场位置绝佳，观山湖金十字路口。从沙盘上看，购物中心+5栋塔楼，其中一栋标注酒店。
我以为其它四栋中会有三栋甲级写字楼和一栋配套公寓。但事实并非如此，四栋都是公寓，SOHO和LOFT。
四栋公寓？这在贵阳可以找到合理解释，毕竟贵阳写字楼体量过大，隔壁不远的贵州金融城就有数百万方，其中一些楼栋入住率在60%左右。
所以，做成公寓是一种无奈也是一种明智和讨巧之举。因为公寓是一种大众产品，基本上贵阳的中产阶级都有能力购买。
当天，美的广场营销中心几乎填满了人，诚意登记有折扣优惠，所以有排起了长长的登记队伍。
难道贵阳的公寓真有这么火爆？难道公寓跟住宅价格相比是白菜价？
结果一了解，美的商业广场的SOHO要卖1.2万，而且只是毛坯，据说将来的LOFT要干到1.5万，而且还是毛坯。
目前融创九樾府新推的精装高层也就1.5万（当然，这个价格已经把很多人吓退了）。
这两个项目，对于整个观山湖公寓市场来说，只是其中一部分而已。
那么，我们聊聊观山湖的公寓。
开山鼻祖是会展SOHO，虽以SOHO命名，其实是LOFT。我们昨天实地勘察，楼宇略显老旧，入驻以企业和酒店为主，入驻率90%左右。
接力棒是金融SOHO和北大资源梦想城。
金融SOHO，位置独天独厚，前面是银行大厦，物管告诉我们，交房时间是年10月，到今天快3年了。
我们到金融SOHO西座顶楼18楼，然后一层一层看，一层一层往下走，零星的入驻企业和部分培训机构，6家整层酒店，有些户数还在装修。
北大资源梦想城可以说是贵阳第一个公寓大盘，有数十栋，当年借高铁概念火了一把。今天的主力也是酒店，以快捷酒店为主，也有全季这样的星级酒店。
目前的概念很大，叫贵州青年城。在卖组团在山的那一边，凯里中路旁，主打居住，50到60平方的LOFT公寓，样板间挺不错，60方居然有3个卫生间。但是毛坯交付，真要按照样板间装修，费用够呛。
当然，它的价格也很惊人，达到1.1万/平。
然后就是金融橙，0多的价格很喜人，这批客户大抵是挣了，毕竟楼下就是王府井。
还有富力中心的公寓、华润公寓、金融π等。反正从14开始，公寓很多。
今年更是公寓大年，除了提到的阳光城起航中心、美的广场、北大资源梦想城，还有富力新天地、万科理想城等。
富力新天地又是一个公寓大盘，十余栋公寓，30来万方。之所以都是公寓，原理和上述美的广场应该一致。不过新天地有个亮点：部分公寓精装修。当然，目前价格也很嗨，均价1.2万左右。
万科理想城公寓体量20万方，而且位置靠近上麦高速路口。样板房开放已久，但迟迟未开盘，这其实挺难为万科的，这样一个地段，硬是要做20万方的公寓，客源模糊。
还不够。可靠消息，某品牌房企要在贵阳北站附近打造一个百万方的综合体，其中公寓类产品将达到50万方。
还有某新进房企内部人士透露，正在规划拿下的那块地，也有大体量商业，而最佳业态就是做公寓了。
其实不是房开热衷公寓，而是商业规划下的最优选择。毕竟公寓投资门槛低，客户面广。
公寓这么多，已经很怪相了。而公寓价格居然接近附近在售新住宅的价格，这在外来投资者看来，不可理喻。
是什么原因导致贵阳公寓价格这样肆意攀升？
这种现象正常吗，价格为什么会这样？
其实，贵阳的公寓价格一直很奇怪。比方说，五年前金融SOHO（产品是LOFT）的价格是八九千，而后来开出来的中天铭廷，住宅楼，同地段，价格才4。
这就令人诧异了，公寓的价格居然比住宅要高。在绝大多数城市里，这是反过来的。
比如杭州，之前公寓价格能达到住宅8折已经很了不起了，毕竟公寓产品属于配套型物业，价格也长久被住宅压制。
只不过最近因为住宅限购摇号，公寓不限制，谁都可以买，于是它的价格噌噌上涨。即便如此，在杭州最热的版块钱江新城奥体中心地段，以保亿绿城国际为例，它的公寓均价4.4万，那里的住宅价是5万＋。
请注意，是保亿绿城国际的精装公寓。贵阳人或许不熟悉绿城，这里用一句话简单介绍：绿城在杭州是一种信仰般存在，人人都想要一套绿城房。
现在贵阳虽然住宅与公寓价格“倒挂”现象很少，但还是不合理。
比如，产品没有优势，不是精装修，更没有豪宅公寓（观山湖区域），凭什么价格要接近住宅？再如，从未来投资回报率来看，如果回报能被租客支撑（只要能租出去），这个价格真的友好吗？
那么，究竟该如何解释贵阳的公寓现象呢？我做了以下分析：
一是想象出来的公寓高逼格范。我们靠想象来买房，当看到LOFT的精装修，的确很时尚，非常偶像剧，情不自禁地就把自己当主角了。尤其是看到那个扶梯，有一种入主别墅的幻觉。然后就觉得公寓比普通住宅要高级。
二是分不清住宅和公寓的区别。还是有不少人把它们当成同一回事：买公寓就等于买了住宅，而且单价还稍微便宜，总价就更便宜，如果是LOFT的话还可以“买一层，得两层”，“买到就是赚到啊”。
三是效仿效应。既然住宅价格已经涨了，那开发商也让公寓跟着上涨。并且以住宅价为锚点，不断上推。住宅价有限制，而公寓没有。基于头两条认知和房开的营销手段，价格可以推到住宅之上。毕竟公寓价大于住宅价不是没有发生过。
四是恐慌效应。随着公寓价格上涨和营销的推波助澜，进一步驱动部分人随大流去购买公寓资产，这个时候购买往往是非理性的。
五是外溢效应。贵阳一户家庭有两三套房很正常，现在房价高了，首付门槛增加，而手头的闲钱有个一二十万，首付又不够，但刚好买个公寓作为理财工具。这部分人从住宅外溢到了公寓。
六是压迫效应。还有一类购房者，主要是刚需自住。毛坯的住宅总价太高，首付够不到，精装修拆分后的首付更不用谈，于是“压迫”到买公寓。这部分人可能是贵阳大学毕业生、地州上来的或者是外省来的“贵漂”。
住宅和公寓完全是两个不同的东西，购买的出发点是不一样的。当公寓价格接近住宅价格时，你一定要小心，尤其是在贵阳这种竞争力还不强的城市。
下面，谈一下我的观点和建议。
第一，住宅是资源占有型产品，你买了，就能落户，享有周边教育、医疗等福利权益，而公寓是产品占有型商品，你拥有的只是公寓这个商品，没法享受更多权益。
这也解释了为什么住宅租金较低的情况下，售价却很高，因为住宅交易时，不仅交易居住空间，同时也是城市福利权益的交割；
第二，很多人买住宅是为了自住，收房后放个三四年都不会担心。即使用来投资，他也是从接盘客户自住的角度来考虑；
而公寓出发点是出租，自住的很少。出租就要考虑租金回报率，如果交房后三四年，还租不出去，那等于说这个资产被锁住了。
第三、既然租不出去，我可以拿来卖啊？放心吧，很难卖的。公寓的涨幅很低，你千万不要被贵阳一手公寓价迷惑了，以为从前年的六千涨到了现在的一万，觉得公寓行情还可以。
其实你可以想想，既然你租不出去，就别奢望有人接盘后可以租得出去，接盘的人不会傻。除非遇到的是真正的自住者，但这种人多吗？
第四、贵阳很多本地家庭都有两三套住宅，他们买公寓是为了投资吧？既然是投资，那么租给谁，租给公司吗？可是写字楼还有不少吧，贵阳的公司很多吗？那么，租给地州人或外地人？但观山湖有一大片的住宅分了客群流，为什么要住公寓？而且公寓属于商业性质，各项成本不低。所以，买公寓前这些问题一定要考虑清楚。
第五、不要被房开商炫目的公寓广告或置业顾问给忽悠了。一定要多个心眼，不要随大流。他们“只管杀、不管埋”，也就是说不管你租不租得出去，房子是你的，随你处置，跟我无关了。
第六、对于大多数贵阳的购房者来说，我还是建议“能住宅、不公寓”，真的有能力买住宅的话，那就选住宅吧。
当然，我们还是希望看到贵阳公寓产品及运营模式的迭代，毕竟样板房中的美好与毛坯交付后的实际是完全不同的两个世界。
这是公寓第一篇，还有很多内容没有表达。敬请期待！
（贵阳买房帮买房群3群已开放，加帮主）
-End-
文/三堂主
编辑/花生
本文版权归“贵阳买房帮”所有
部分图片来自网络
预览时标签不可点收录于合集#个上一篇下一篇