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商住小户型与住宅的区别商住小户型的优势首先是不限购也不限贷。其次，由于商住小户型的面积普遍较小，因此总价比住宅低，让更多人能买得起，同时也降低了还贷压力。第三，商住小户型多数处于繁华地段，生活配套齐全。自住便利，作为投资品可享受投资回报，并且便于出售转让。劣势主要表现在产权年限相较住宅为少。只能使用商业贷款购买，贷款期限最长10年。2
投资品特征在一、二线城市，商住小户型产品是房价飞速上涨导致很多低收入者无力购房而出现的住宅的替代品。以其小户型，低总价，区位优越，成为解决住房危机的过渡产品。在大户型房价超出购房者预期，小户型一房难求的情况下，这种现象将延续下去。商住小户型作为宜商宜住宜投资的房产，低总价、政策扶持、选择多元，不仅适合平民投资，专业投资，同时对于积蓄不多的年轻人，也是居住的优加选择。投资的回报主要来源于租金。比如购买价格50万，每月租金为元。则租金回报率=（月租金×12）/购买房屋总价=（*12）/50万=6%。这只是理论上的计算值。实际操作中，按揭购房，然后以租养贷之类的加杠杆四两拨千金的操作手法并不少见。由于总价低，可操作性强。商住小户型不失为投资理财的工具。当然任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。想买到能投资赚钱的商住小户型产品需要经验判断，这个经验与住宅有类似地方，但又不完全相同。3
商住小户型在威海的发展历程年代初，威海的商住小户型产品处于原始混沌状态，集中在威海主城区（威海百货大楼周边），产品属性大多是写字间，而且只租不卖。年左右，商住类小户型产品开始在银行类金融机构扎堆的南竹岛区域和火车站区域聚拢。例如名座、广信百度城、乐天世纪城等等。产品线也变得丰富了起来，有商务写字间、有公寓。从使用效果来看，公寓受欢迎，例如广信百度城，去化期甚至成为热点。而写字间却留下一颗沧桑的心，大多被小微公司租用，租金一言难尽，并且空置率较高。进入房地产大发展的年代后，商住小户型产品开始遍地开花。基于威海的城市特色，逐渐分化为三种类型。
纯居住类、酒店公寓、公寓酒店不一而足。随着威海房价不断走高，居住公寓低总价、低首付、低月供、还款时间短的特点使之受到眼光独到的客群的青睐。代表性楼盘如丰禾国际公寓楼、高区欧乐坊公寓、经区尚海湾公寓等。这类产品的购买者要么自己过渡性居住，要么购买后将房子出租获得租金收益。所以这类产品基本上都在主力商圈，繁华闹市区，周边配套齐全，吃喝玩乐购应有尽有。年万达进入威海，望岛区域形成万达商圈，威海万达商业广场顺理成章地规划了居住型公寓产品。再早些时候，距离万达商业广场东侧不远处的恒大海上帝景，13万平方米的商业指标中，居住型的公寓产品占了绝大多数，现在基本上已经销售一空。办公需求为主。不过，写字楼产品在威海，无论是销售还是租赁，都处在一种非常尴尬的境地，难卖难租，不管产品多么地高大上，也无论楼盘地理位置有多好，配套有多全，却总是在春去秋来中，少了繁华，多了忧郁.....这或许是城市性格使然。威海的产业门类追求小而精，而不是大而全。造成营商环境比较单一、对写字楼的需求较弱。这一类产品属于居住公寓的类型，之所以将其单独提出来，是因为它们在威海的特殊性。其中的代表者如海信海景壹号公寓、华润威海湾九里公寓、华发新天地酒店公寓等。他们有一个共同的特征，那就是临海而建，与大海零距离，拥有无以伦比的一线海景资源。这一类产品的价值一直受到市场的热捧。4
买卖之道从威海过去20年商住小户型的发展轨迹来看，商住小户型房地产产品的市场空间和价值空间经过市场的细分和沉淀，写字楼办公类小户型产品已经证明不是投资之选，投资之道在于公寓类产品。赚钱逻辑需着眼于两种产品第一是位于城市繁华地段，周边配套全面，商务环境好、公共交通发达、满足生活便利性的居住类公寓。第二是位于威海城区海岸线上，占据威海特有的海景资源的公寓类产品。这个资源在威海是不可复制的，而且随着时间的流逝将弥足珍贵。购买逻辑需避免踩两种大坑第一是不要选所谓便宜的公寓，便宜一定没好货。偏僻，地段差，租金低，很大几率连租都租不出去。
第二是不要选体量大的公寓，一个楼盘有N多公寓卖出来，将来业主之间恶性竞争激烈，影响租金收益和未来出售。
发展逻辑方面的两大利好
第一是租购同权。年7月，九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，实现子女就近入学等公共服务权益。
第二是精品化潮流。城市化不断发展，人口不断涌入，伴随着人们对生活质量的高要求，对于公寓的需求会越来越高。基于公寓的投资回报及其租住者生活空间要求精品化的需求。公寓的生活配套问题将精益求精。
妖眼观澜
商住小户型是一个非常特殊的房地产产品，在威海这个城市，更是一种非主流产品。由于购买大多倾向于投资，因此商住小户型房地产产品的选择一直是一个智慧的课题，选对了，它会成为你的印钞机，选错了，它会像一个鸡肋一样让你如噎在喉。
在这样的背景之下，商住小户型产品的选择更应该慎之又慎。前段时间，某大咖的公寓产品低价销售，在威海房地产市场掀起巨大的风波。产品的好坏先放到一边，因为价格便宜而去买房，这个理由本身就值得商榷。
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