买大or买小？这是一个问题。
许多人说，购房名额是有限的，换房成本是高昂的，当然要一步到位买大房。
小剑觉得，未必如此。
-1-
买大or买小？
第一次买房，该一步到位买个大的，还是买套小户型？这是困扰很多购房者的一道选择题。
一些过来人会告诫说，要珍惜自己的第一次，换房成本是非常高的，首套首付20%，二套要40%，三套就要全款了。所以，建议一步到位买三房甚至四房。
好像是这个理儿，但仔细想想，又不太对劲。
首先，从首付门槛和换房成本考虑，买大户型是好一些，但你得有那个实力。
现在买套好点的90㎡小三房，总价都要多万，加上外收等费用，首付动不动就是三四十万，月供随随便便五六千元。
▲一套小三房的首付和月供。
如果你本身只有十几万的首付，月收入只有三四千，又看不到收入大涨的迹象，那你没必要为了买套大房，把自己活得太累。
要明白，生活，不止房子和月供，还有很多美好的东西。
其次，有些人买房只是短期住几年，是自住兼投资需求。比如单身女性，婚前买一套属于自己的小户型资产，更有安全感，又不会有太大压力。
再次，对于纯投资者来说，小户更适合。
投资界有个原则：不要把鸡蛋放在一个篮子里。总价一样的前提下，买3套小户型往往比1套大户型风险更低，回报更高。
比如，你买3套66㎡的小户型，通常要比一套㎡的大户型投资回报更高。因为，3套小户采用的是投资组合法，更容易抵御市场风险。相反，㎡的大户型相当于把资金押到一处，押对了宝还好，押错了就是全盘皆输。而且，大户型的市场流通率很低，出租转手相对都要难得多。
综上，买大还是买小，怎能一概而论？对于很多人，就是不适合一步到位的。
-2-
疯了！30多盘卖小户
如今南宁均价约1.2万元/㎡，好点的地段，买套多㎡的房子，首付五六十万，月供六七千，已司空见惯。入手门槛，不可谓不高。
低收入与高房价，成为横亘在普通刚需置业路上的痛。许多工作没几年，手上没什么钱，又拼不了爹拼不了妈的超级刚需，只能望房兴叹，心有余而力不足。
房价高企、门槛陡增之下，买低总价房的需求，从来没有像今天这么旺盛过。
有需求，就有市场。嗅觉敏锐的开发商早已注意到。放眼望去，全南宁有30多个正规商品房楼盘推售小户型，另有超过50个楼盘铤而走险推售三四千元的三产房。
不管如何辩解，目前的三产房仍属于违规销售的类型，风险系数较高，不在本文讨论之列。
我们重点说说正规商品房楼盘的小户型产品。
▲主要售卖小户型的楼盘分布。
▲小户公寓信息一览。
小剑初步盘点了一下，全市推小户公寓的楼盘超过30个，每个区域都有分布，户型面积集中在30-70㎡之间，单价从-1元/㎡不等。
30多个盘卖小户，这个数字不容小觑。足以说明，南宁楼市中小户型的竞争要比以往更疯狂。
-3-
8成姓商，这是闹哪样？
30多盘卖小户型，这只是表面现象。
稍加梳理你会发现，30多个楼盘中，有20多个楼盘都是40-50年产权的商办性质公寓，仅有个位数楼盘是70年产权住宅性质公寓。
问题来了，为什么姓商的如此之多？
事出反常，必有妖。其实，很多开发商也是被逼无奈。
你该知道，开发商在拿地之初，地块的住宅与商业等配比就已经确定，有些楼盘的商业配比奇高。
你也知道，这几年南宁的商办市场是相当艰难的，整体呈现出供过于求、去化周期长、价格不增反降的特征。相比较而言，住宅市场要健康得多。
于是，许多开发商为了达到快速去化和利润最大化的目的，给商办披上了“居住”的外衣，将纯商业纯办公改头换面，可商可住的商办性质公寓便蜂拥而出。
尤其是loft公寓，前些年是很少见的，这两年开始遍地都是。甚至，在五象新区，有些公寓原本是要做写字楼的，迫于市场压力，最终选择做了loft公寓。
如果写字楼等商办市场好，开发商断然不会拼命往住宅上靠。
说白了，姓商的公寓之所以这么多，都是市场驱使和利益驱使。
-4-
姓住与姓商，差别你未必懂
回到购房者关心的问题：买住宅性质的公寓，还是商业性质的公寓？这是一个困扰很多人的难题。
其实，两者各有优缺点，只有真正读懂了差别，才能结合自身需求从容选择。
以下一张表说透区别。
▲两类性质公寓对比。
看完表，结合自己的需求，其实也就不难选择了。
商业性质的公寓，最大优势就是不占用购房名额，不影响日后购买住宅的首付比例，适合手有较多余钱的纯投资者。
缺点则是商业性质带来的首付比例、贷款利率、税费、水电物业费用等相对较高，且无学区、不可落后，资金要求相对高，不适合资金紧张且追求学区、落户的人群。
与之不同，住宅性质公寓最大优势就是享受住宅享有的首付比例、贷款利率、就读、落户、税费等政策优惠，适合资金有限的刚需和部分投资者。
特别是对于那种单身女性，在婚前买一套住宅小户，既可以增加安全感，又是一种很好的保值增值方式。
当然了，住宅性质公寓也有缺点，它会占用购房名额，你用了首次的机会，下次买住宅就要算二套了。
但总体来讲，南宁住宅性质小户更稀缺，又因为可划分学区、可落户、各类生活费用低，故而流通性会更强，保值增值性也会更强。
-5-
一款不一样的姓住小户
对于意向选购住宅性质小户的购房者，小剑诚意推荐一款市中心的楼盘：融创融公馆。
为何推荐它，是因为它不但姓住，而且还有很多与其他住宅小户不一样的地方，是南宁小户公寓产品中的佼佼者。
为何这么说？且往下看。
首先，自住和投资都讲求地段为王，它占了中心地段。
该盘位于永和路，属于大朝阳商圈，3公里范围内各类生活配套都是现成的，完善且不用等待。
去年底，代表南宁文脉的三街两巷1期已经开街，朝阳商圈内不少大型商场开始重新规划建设。未来的朝阳商圈，历史和人文价值仍是南宁数一数二的。
中心成熟的地段，自然有密集的人流，自住会方便，投资增值潜力也相对会更有保障。
▲项目周边配套示意图。
第二，有实力的品牌和优质的物管，它也占了。
由全国排名第4的融创开发建设，并进行物业服务。融创在全国向来以产品力出众闻名，在南宁开发的几个项目品质也都不差。居住也好，投资也罢，相对一些小房开都会更有保障。
第三，名校在旁边，有硬核支撑点。
项目旁边就是秀田小学北际路校区，且有望今年9月开学。该学校属于南宁10大公办小学名校之一，也是西乡塘唯一上榜名校。
而融创融公馆划入该校区的几率很大。如果划入秀田小学，其小户的学区价值就会凸现出来。当然，切记，最终以教育局的学区划分为准。
第四，大社区里的小户，享受的配套不一样。
不像只有两三栋楼的小盘，没有配套，没有园林，没有社区氛围。该小户公寓处于大社区中，可享受大社区的相关配套。融创融公馆总建筑体量约50万㎡，小户公寓所处的4期就有55亩，多户。内部规划有酒店式无边泳池、水系园林、阳光草坪、架空层泛会所、健康跑道、综合性球场等，居住舒适性会更高。
▲泳池效果图。
▲主题乐园效果图。
从地段、生活配套、学校、小区规模、开发商品牌和物业服务等多个指标评判，融创融公馆的70产权住宅性质小户，算是众多小户公寓中很有竞争力的。
-6-
现场实探42㎡小户
说完楼盘，我们说说具体的产品。
正好扒房后台也有不少扒友咨询融创融公馆的公寓产品，小剑就把实地踩盘了解到的情况跟大家说一下。
▲扒房后台咨询的很多。
小户公寓分布在8号楼，4梯27户设计，面积段为41.85-75.87㎡，户型包含单间、一房和两房。
▲8号楼标准层平面图。
其中，41.85㎡的户型最多。该户型为长条形大单间格局，有几点处理的还不错。
▲41.85㎡户型图。
虽然只有不到42㎡，但分隔出了卫生间、厨房、客厅、卧室、阳台空间，功能性足，且各空间做到了相对独立。
▲41.85㎡户型样板房实拍。
▲样板房卫生间实拍。
▲相对独立的客厅空间。
▲靠近厨房的阳台。
特别要说的是，传统的公寓产品，厨房和卫生间是挤在一起的，开放式的厨房安排在入户过道位置，使用很尴尬，油烟也容易灌进卧室。
而融公馆的公寓则进行了厨卫分隔处理，将两个不同功能属性、不同气场的空间完全隔开，两者又都有相对独立的空间，而且厨房旁还配了阳台。
▲样板房厨房实拍。
此外，整个户型开间3.6米，层高2.9米，从样板间的体验感来看，厨卫及卧室空间都不算压抑，单身或小两口居住没问题。
还要说明一点，融创融公馆的小户型也是精装交付，配有厨房电器、卫浴设施，同时还配送有空调，交付后即可入住或出租。而市面上不少楼盘的公寓产品是毛坯交付。
当然了，这个产品也有不足。比如，4梯27户的设计，梯户比不低，上下班高峰期，预计侯梯时间可能会稍长。
当前，项目正在进行意向登记，具体价格未定。
根据周边市场情况，预计价格区间可能为1.2万-1.3万元/㎡。如果选购41.85㎡户型，按首套房计算，首付只要10万出头，还是挺有竞争力的。
◆◆◆
文
七小剑编
八阿哥
本文为项目推广信息
本文所涉及项目介绍与点评，仅供参考。我们力求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法准确预测相关价格变化。
扒友若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时，请仔细阅读相关条款。
如仍有疑问，欢迎后台留言咨询。
撩扒哥，请加以下
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/1107.html
