公寓和住宅，特别是和小户型住宅对比，很多时候具有相当大的可比性，但是究其本质，公寓还是作为一种商业性质的地产存在的，和住宅的属性上，还是有着天然的不同。
从我们从业多年的行业经验来看，公寓和住宅最本质的区别，主要在于以下几个方面：
1、地块性质、土地使用权年限的区别
公寓所建筑的地块性质，一般是40年的商业用地，而住宅的则是70年，这不仅关系着购买人未来对房产的持有，还影响着周边地块的配套和定位。
如果是商业用地，那么周边大概率和居住用地的规划，会有所不同，住宅用地一般会配套有教育、医疗、农贸市场等生活场景，但是公寓就未必。
当然，很多楼盘里面，既有公寓组团，也有住宅组团的，往往公寓组团所在的区位是比较好的，有的甚至就刚好位于地铁口，这也是为了增加公寓的卖点，平衡一下商住区域资源分配的设计。
2、户型设计、梯户比、水电燃气的区别
从居住体验感而言，大多数公寓是不如住宅的，特别是一些户型的朝向、采光、通风等，和住宅相去甚远。
从住宅设计的技术规范而言，对于住宅设施是有明确要求是成套型住宅的，非套型住宅则被开除了住宅资格，所谓“非套型住宅”，简单理解就是功能不那么齐全，一般来说主要是厨卫功能无法在一套之内实现，需要通过公共设施来解决的住宅。非套型住宅，在以前的楼市里，最常见就是“筒子楼”，而现在比较常见的就是学生宿舍，所以也叫“学生公寓”。
有很多公寓是没有通天然气的，因为水电消防等标准都需要按照商业性质建筑的来。
就算某些“公寓”，脚下的土地是70年使用权的住宅性质，也就是市面上曾经出现过的所谓“公寓式住宅”，但从规范上来说，它还是公寓。
公寓的居住体验一个是容积率，另一个就是朝向、采光通风、梯户比等，和住宅都是难以媲美的，特别是有些公寓的梯户比让人很难接受，每天等电梯的时间犹如写字楼上下班高峰期一样。
3、购买客群、居住环境的区别
公寓针对的客户群，不排除少部分囿于预算因素选择居住的刚需，但更多的还是投资或商业开发的用途，有的老板买公寓都是整层整层的购买，买来既好对外出租，自己后期哪怕自己开酒店，也更方便。
而住宅的购买客群，就更加广泛一些，无论是刚需还是改善，住宅几乎适用于大多数想要在城市定居生活的家庭。
当然，从一些城市的限购资格来看，住宅往往会排除一些没有购房资格的客户，而公寓一般不限购，但是与之对应的，也很少有公寓能支持落户等福利绑定。
由于针对的客群不同，也导致了公寓和住宅的居住环境不同，这里的环境和前文所谈到的房屋的户型、配置等不同，主要是指入住人员的复杂程度。
公寓由于可以用于酒店、商住两用等业态经营，所以入住的人员结构相对比较复杂多变，进出的人员繁多，而住宅的入住人群结构就相对稳定一些，所以很多小区的物业，在公寓和住宅的出入管理上，都有松紧的差异。
4、流通性的区别
在二手房市场上，公寓往往被归属为商业类产品，所以首付、税费等一般要求比较高，交易成本远远高于住宅，所以在转手流通性方面，和住宅就很难竞争。
从流通性的角度而言，公寓可以和商铺、门面、写字楼等商业性质的物业归为一类，交易成本相对比较高，流通性有限，而住宅的流通性是大众较为接受的，交易成本也是认可度比较高的，甚至还有满二、满五等税收优惠。
因此，二手市场上，同一个小区，公寓的价格往往低于住宅起码30%以上，有的甚至只相当于住宅单价的一半（实际上新房市场也有类似价格差异），这部分价差，某种程度而言也可以视为一种对后期交易流通有限性的补偿。
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