前几天有客户问起商铺投资问题
今天我们就来聊点商铺投资的小知识
大家还记得曾经轰动一时
深圳湾“铺王”吗
据说曦湾华府年曾卖出
48万/平米的天价商铺
但是8年过去了
不仅曦湾华府
它周边的三湘海尚
新开发的卓越维港
大批街铺都门庭冷落
开业率不足4成
话说深圳湾豪宅遍地
寸土寸金
这么贵的商铺却满地灰尘
想想也挺悲哀的
据房产机构了解到
当初花20万/平买的商铺
很多投资者后来都折价10万卖了
其实不止深圳湾商铺
深圳乃至全国在房地产大热的这几年
商铺投资也水涨船高
很是“诱惑”啊
我们很多投资人朋友也入手了商铺
但与之而来的是
之前的“一铺养三代”
变成了“三代养一铺”
商铺投资被骗被坑的案例不在少数
目前市场上的商铺类型按照开发形式可以分为以下7种：
1、商业街商铺2、市场类商铺3、社区商铺4、住宅底层商铺5、购物中心商铺6、写字楼商铺7、交通设施商铺
但是不管哪种形式的商铺，“人”永远都是关键，有人的地方就一定有消费，但是赚不赚钱那就得还要考虑一个因素就是“人铺比”，比如一个人的小区它有10个商铺，一个商铺平均可以服务人的消费，那肯定是赚钱的，但是如果有个店铺了？所以考虑人之外更要考虑区域商铺的饱和度。
细说深圳湾商铺作为住宅底层商铺投资失败的原因也无非就是这两点：
1、住宅入住率不高（人太少）2、片区商铺饱和度太高
那有人就会问，那是不是满足了以上两点，商铺就值得投资了？小久久觉得答案是否定的。当然肯定很多人又会问了，很多人投资商铺都赚了不少钱啊，并且你看海岸城现在一铺难求，位置好点的商铺都是40万/平往上走，租金现在都能达到/平/月。关于这点我不否认，不能排除了投资商铺早的（随着当地产大热那两年）的确是赚到了钱，因为那个时候买的便宜啊，本钱也早就收回来了，小久久要谈的是现在。
关于不建议投资商铺有以下几点原因：
一、缺点明显
除了住宅底商，那些商业性质的商铺囊括了所有公寓的缺点：不能落户；没有学位；产权只有40年或50年；转卖的时候交易税费太高
特别是税费高这一项，从供需两方卡死了商铺的溢价空间。税费基本达到转让价的20%左右，无论哪方承担，卖方到手的利润都会被税费稀释，投资回报率大打折扣。而且高额的税费一般人根本接受不起，导致需求方数量受限，商铺的流动性变差，溢价也难拉高。
而住宅底商也好不到哪里去，辐射半径有限，人流稀薄，生活型消费档次不高，消费频次低，租金和升值都难提升。
二、严重过剩
商铺投资，主要在于“溢价+租金”，但是供应量已经过剩，溢价上不去，租金出不来。
这几年，无论是一线二线，还是三四线城市，甚至是小县城，普遍都在建房子，但是随着房地产市场的扩张，但凡有人的，少不了商业配套，要么是添一个商业综合体，要么是商业街，最次都会设置底商，商铺随着住宅小区在城市点式扩散，遍地开花。
根据中国商业发展报告数据显示，目前实体店铺的严重过剩，且大量在建。
日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米，香港地区约为1.5平方米。但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。
商铺总价一抬高，业主要回本，租金肯定不能放低，但商铺数量又源源不断补充供承租方择选，出租市场实际是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环……
三、互联网冲击
随着这些年互联网飞速发展，实体店的整体没落已然是不可否认的事实。
不信的话，你可以看看身边的很多小店，是不是只记得它们开业时的锣鼓喧天盛况，过不了几个月就慢慢冷清，再然后转让出租，又到下一家进驻，快速轮换，重蹈覆辙。曾经，地段是商铺获得客流的主要因素，如今，互联网使地段不再具备排他性，还进一步扩大了服务半径，小到三五公里，大到国内外区域，不需要出门，都可以实现所想即所得。
我们不再受限于特定地段的特殊商品，而且，互联网集约化还有明显的价格优势，对传统商业造成重大冲击，商业的盈利能力越来越差。
四、开发商套路
第一种：承诺租金收益。很多开发商都会承诺未来五年的租金收益或者承诺售后包租，大家记着天上不会掉馅饼，这些基本上都是开发商的营销套路，羊毛出在羊身上，承诺给您的收益都是提前计算在房价里边的。
第二种：商铺回购。为了打消您的后顾之忧，开发商会抛出另一个诱饵，如果交房两年之内反悔？开发商可以等价回购，是典型的空手套白狼。期房建设期是两年，交房之后，再过两年就是四年时间，开发商等价回购相当于是向你借了一笔四年的无息贷款，四年的时间，估计这笔钱在开发商手里都快翻倍了，而您的收益率呢？却为零。
综上，从商铺买卖市场看，供应量已然过剩，商铺价值已不在稀缺，而且供不应求，价值逐步被稀释。
而从商铺转卖/租赁市场看，首先，遍地的商铺带来了宽广的可选择性，溢价拔不高，其次在互联网强烈冲击下，实体经济没落，在消费升级的需求看，商铺也面临淘汰，空置率会不断增加，租金收益不稳且不断被抑制；
从商铺根本地段属性看，具有非常不确定性，而且靠单一地段导流，实现营业额已经成为过去式，如此不稳定的价值撑力，容易有大坑。
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