之前，猫眼评房曾分析过重庆商铺是否还值得投资，当时猫眼评房的建议是不建议新手投资。今天，猫眼评房继续分析重庆地产投资“坑”比较多的公寓。
不少对房产接触不久的购房者，对公寓比较热情，资深投资者反而比较冷静。当下的重庆公寓真的遍地是坑？
今天就来系统谈谈吧。
什么是公寓
首先公寓这个概念模棱两可，没有严格的定义，很多时候大家讨论的的公寓并不是一回事。
就重庆市场而言，从本质上的划分，公寓就只有两种：住宅性质和商业性质。
住宅性质公寓基本和普通住宅类似：土地性质是住宅，重庆公寓产权年限一般是50年，可以落户可以带学区，水电费用参照民用标准，常理来说考研通天然气，事实上很多没通，通气和不通气价格上差价明显。而且，这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。
而商业性质公寓，用地性质是商业，更多的类似商铺。原本用途是修建商业写字楼、商铺的土地，最后修建了产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，能提供部分住宅需求，但和真正的住宅有本质上的差异。
市场上更多的是商业性质的公寓，这就是我们今天要讨论的。
为什么有人投资公寓？
在重庆，商业性质的公寓基本不限购，只要你有钱，想买就可以买得到。对于很多“三无”人员来说，很有吸引力。
而且，公寓大都是小户型，一室一厅，或者小复式。价格上往往比住宅便宜，有的甚至低得多。总价上门槛比较低。
不限购+总价低，看起来很有性价比，对于看重回报率的投资者来说极具吸引力。
此外，很多公寓还带“返租”，看起来包赚不赔，简直是天上掉馅饼一样。
公寓真的有这么好吗？
公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只从价格上看比较。
首先，公寓从价格上看起来很有性价比，但价格的背后往往是牺牲掉舒适度。
在重庆，公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户。
随便贴个公寓的标准层平面图。
6梯38户，33层，除了四角外，每个户型的进深都比较深，采光面都很窄，谈不上什么对流，也没可以晾晒的阳台。重庆另一个比较火的公寓是4梯26户，33层。过道比较窄，以后上下班时间挤电梯难道不亚于挤3号线。
这类公寓用地性质是商业用地上，因此，公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司。本身不少公寓梯户比酒比较夸张，若隔壁还开了公司、工作室之类的，每天进进出出，不仅电梯挤，居住环境也更复杂。
由于公寓的商业性质，公寓不可以落户，也不带学区。也就是说，这类公寓并没有住宅那样的附加值。而这些教育类的附加值，往往才是刚需们、父母们更需要的。
公寓的性价比，是因为牺牲了一部分舒适度，附加值更低，所谓“一分钱一分货”，并不是捡漏。也就是这些原因，不仅是重庆，在一线城市，公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。
另外，公寓的使用成本是比住宅更高。
商业性质的公寓因为土地属性的问题，水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。就重庆而言，商用的电费一般是民用的两倍。水费方面，居民用水可以享受阶梯水费，而商业用水起步价更高。长远来看，公寓的水电费是比住宅要翻倍的。
最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺。目前重庆公寓的交易税费在15%-20%左右。
公寓面积本身较小，增值空间有限，在交易成本较高的情况下，加上中介费等各种成本，利润会更加低。打个比方，买了个50万的公寓，就算涨到万卖出去，也就赚上30万。其中还包各种贷款成本。注意，重庆公寓贷款首付5成，期限10年，贷款利率比住宅高。
值得注意的是，公寓的流动性不高，你想卖的时候，还不一定卖得出去。
公寓收益怎样
公寓投资的收益来源两个方面：自身增值和租金收入。
前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。
一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的，比如瓷器口84平米的户型，总价万左右，租金左右，收益率2.1%。而附近某楼盘单配公寓，38平米，总价50万左右，租金0左右，收益率3%。
瓷器口，属于热门区域，整体租赁市场较好，公寓比住宅收益率高一点。在渝中更核心的位置，公寓的收益率会比住宅更高，最高可达到2倍。
但重庆公寓真的那么好出租吗？
最近，上海易居房地产研究院发布了《年一季度50城租金收益率研究报告》。
一季度，我国50个重点城市的租金收益率为2.4%，环比下降4%，同比下降7%。其中，重庆整体的的收益率为仅仅有2.6%。
同时，4月全国房租市场整体呈下跌趋势，重庆房租整体环比下跌4.27%。
另外，前不久中国社科院发布的《房地产蓝皮书（）》指出，年商业地产市场的不确定性增强、预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上。
一边是重庆整体租赁市场租金下降，另一边是更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升。
这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配。
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