北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥您好，目前家里在芍药居有一套小两居，打算以后给父母住，且用这套房子的学区在这里上学。现在想在附近买一套稍微大一点的3居室日后一家四口住，总价全下来万以内。芍药居的3居室只能买到朝向不太好的，或者90平左右小三居，且几乎没有停车位。
如果是四环外世纪宝鼎，可以买到面积大一些的两居。不知道您有什么建议吗?世纪宝鼎有些房本写的是公寓，不知道有什么影响？
回答：
1、理论上是没什么影响。按现在的标准，所谓公寓就是在冬至那天，日照时间不足两小时的，达不到住宅的标准。但世纪宝鼎是老公寓，不属于这种情况。其土地性质也是70年，和普通住宅的待遇没什么区别。
2、世纪宝鼎属于比较早的一批涉外公寓了。
当时公寓的意思和现在不一样，指的是高档住宅。必须达到几个24小时，比如保安、电梯、热水什么的。那个年代北京缺房子，什么房都缺，从酒店、写字楼到高档住宅和普通民宅都缺，随便一套房如果出租的话，租售比达到是很正常的，也就是投资回报率10%以上。
房子是用来住的，但公寓从出现的那天起就是用来炒的，明确定性为投资，也就是投资人买来租给在北京的商务人士的，所以价格也挺高。我忘了这儿最早多少钱了，反正年展会上阳明公寓是，世纪宝鼎应该。那会儿北京均价连都不到，可见这种老公寓的尊贵了吧。
一直到年之前，北京的住宅都分两种，公寓和普宅，其实边界并不清楚，只要是高档的就可以叫公寓，或者是精装出售的都行，属于自抬身价的尊称。
但看看现在的价格就知道了，早就没人追捧了。老塔楼的面积大、公摊大、物业费高、没社区环境什么的，反正除了价格都是劣势，不符合现在人们的追求。
3、所以如果从居住角度讲，买这种老公寓没问题，纯凭个人喜好。但如果有保值的需求，那就最好别碰。这种产品是肯定严重跑输大盘的，输到什么时候不知道，反正总有到头儿的一天吧。全北京所有的老公寓，能跟上大盘走势的一个都没有，一般是每十年跑输30-40%。
亚运村一带这种公寓很多，最典型的就是汇园公寓，全北京第一个，年就卖到美金，最高买到人民币。那会儿东直门外十字坡的商品房才1，现在十万。而汇园呢，作为朝外的学区房也才不到7万，这回报率简直没法算。
4、总之，买房最好避开公寓，从一开始这种产品就是收割机。最早收割富人，把他们收割成了中产，后来是收割中产和刚需，一茬又一茬的永远割不完。仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
我是北京章哥，加
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